Pour un étudiant qui prépare un diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master, la reconversion des centres commerciaux et des zones commerciales de périphérie est devenue l’un des dossiers les plus formateurs du secteur. Cet article en propose une lecture structurée. Il revient d’abord sur les raisons de la mutation du retail : modèle bâti autour de la voiture, essor du commerce en ligne, polarisation des enseignes. Il présente ensuite le cadre public qui pousse au recyclage plutôt qu’à l’extension, avec l’article L752-6 du Code de commerce issu de la loi Climat et résilience, le plan national de transformation des zones commerciales lancé en 2023 et les outils du Cerema. Une troisième partie détaille les leviers de transformation et leurs limites. Les deux suivantes se placent côté métier : l’asset manager qui arbitre la valeur d’un actif commercial en déclin, puis le promoteur et l’aménageur qui montent une opération mixte sur un foncier encore occupé. Un exemple documenté de la Métropole de Lyon, à Bron et Saint-Priest, sert de cas pratique. La dernière partie relie ces compétences aux spécialisations MAPI et MEFIM du Bac+5 de l’ESPI.

1. Pourquoi les centres commerciaux deviennent un sujet de reconversion

Pendant plusieurs décennies, la grande surface de périphérie a été l’un des produits immobiliers les plus lisibles : un foncier bon marché en entrée de ville, une boîte métallique, un parking et un bail commercial avec une enseigne nationale. Ce modèle n’a pas disparu, mais il ne suffit plus à garantir la valeur d’un actif.

1.1 Un modèle construit autour de l’automobile et de la monofonction

Les zones commerciales de périphérie ont été conçues pour un usage unique : acheter, en voiture, puis repartir. Cette spécialisation explique leur efficacité commerciale, mais aussi leur fragilité. Lorsqu’une locomotive alimentaire ou un grand spécialiste de l’équipement de la maison quitte le site, rien ne prend le relais spontanément, puisqu’aucun autre usage (habiter, travailler, se soigner, se former) n’y a été prévu.

Le poids de ces espaces reste considérable. Selon la Direction générale des Entreprises, les zones commerciales représentent plus de 500 millions de mètres carrés et captent près de 72 % des dépenses en magasin des Français. Un phénomène de cette ampleur ne se traite pas par démolition massive : il appelle une transformation progressive, site par site.

1.2 Ce qui a changé : commerce en ligne, polarisation et nouvelles attentes

Les professionnels réunis par le conseil scientifique de l’ESPI l’ont résumé lors de la conférence du conseil scientifique de l’ESPI sur les centres commerciaux et le commerce de centre-ville : les grands ensembles de périphérie connaissent une relative désaffection, accélérée par la crise sanitaire, tandis que les acteurs doivent composer avec la digitalisation, le réchauffement climatique, la préservation de la biodiversité, la transformation des mobilités et l’évolution des attentes des consommateurs.

La même conférence relevait une polarisation du commerce : le luxe et le discount se renforcent, les enseignes de milieu de gamme s’effacent. Pour un bailleur de centre commercial, cette évolution change la nature du risque locatif. Ce ne sont plus seulement des cellules isolées qui se vident, mais parfois des familles d’enseignes entières qui disparaissent du marché, et avec elles la capacité du site à attirer des flux.

1.3 Vacance, friche commerciale, obsolescence : trois notions à distinguer

Un manager doit poser le bon diagnostic avant de proposer une stratégie. La vacance désigne des cellules non louées dans un ensemble qui fonctionne encore : elle peut être conjoncturelle et se traiter par la commercialisation. L’obsolescence concerne le bâti ou le concept lui-même (galerie fermée et peu lumineuse, performance énergétique dégradée, accessibilité médiocre) : elle impose un investissement de restructuration. La friche commerciale correspond à un site durablement inexploité, dont la remise sur le marché suppose de changer de modèle.

Le centre-ville connaît des difficultés comparables, comme le rappelle notre analyse de la vacance commerciale en centre-ville. La différence tient à l’échelle et à la structure de propriété : une galerie de périphérie appartient souvent à un seul propriétaire ou à quelques foncières, ce qui rend possible un projet d’ensemble, là où un linéaire de centre-ville se compose de dizaines de propriétaires distincts.

2. Le cadre public qui oriente la reconversion des zones commerciales

La mutation du retail ne relève pas uniquement du marché. Depuis 2021, le législateur et l’État ont posé un cadre qui rend l’extension commerciale plus difficile et le recyclage plus attractif.

2.1 L’article L752-6 du Code de commerce : un frein à l’artificialisation

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a complété l’article L752-6 du Code de commerce par un V. Son principe est net : l’autorisation d’exploitation commerciale ne peut être délivrée pour une implantation ou une extension qui engendrerait une artificialisation des sols.

Des dérogations existent, mais elles sont encadrées. Elles ne concernent que les projets dont la surface de vente reste inférieure à 10 000 mètres carrés (ou, pour un magasin déjà au-delà de ce seuil, une extension unique inférieure à 1 000 mètres carrés). Le porteur de projet doit en outre démontrer l’un des critères prévus par le texte, parmi lesquels l’insertion dans une opération de revitalisation de territoire, l’insertion dans une opération d’aménagement au sein d’un espace déjà urbanisé, ou la compensation par la transformation d’un sol artificialisé en sol non artificialisé.

Pour un promoteur commercial, la conséquence est directe : le développement se fait désormais sur des sites existants. Le foncier « vierge » en entrée de ville n’est plus la matière première du métier.

2.2 Zéro artificialisation nette et recyclage foncier

L’article L752-6 s’inscrit dans une logique plus large, celle de l’objectif de zéro artificialisation nette fixé par la même loi, que nous avons détaillé dans notre article sur le ZAN et la sobriété foncière. Les zones commerciales de périphérie, avec leurs parkings surdimensionnés et leurs bâtiments de plain-pied, deviennent dans ce contexte des gisements fonciers : elles sont déjà artificialisées, desservies par la voirie et souvent proches d’une infrastructure de transport.

Un hectare de parking peu utilisé peut ainsi devenir le support d’une opération de logements ou d’un équipement public. La valeur d’un site ne se mesure plus seulement à son loyer commercial, mais aussi à sa capacité de mutation.

2.3 Le plan de transformation des zones commerciales

Lancé en septembre 2023, le plan de transformation des zones commerciales est piloté par la Direction générale des Entreprises (DGE), l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN). Son objectif affiché est de faire de ces zones des « lieux de vie à part entière », d’améliorer leur attractivité et de les adapter aux nouvelles habitudes de consommation comme aux impératifs environnementaux.

Le 29 mars 2024, l’État a annoncé 74 lauréats du plan de transformation des zones commerciales, soutenus à hauteur de 26 millions d’euros. Le soutien se répartit entre aide à l’ingénierie (63 lauréats), aide à la conduite de projet (5,7 millions d’euros pour 16 lauréats) et aide aux travaux de requalification (20,3 millions d’euros pour 11 lauréats). La DGE évalue à 25 000 le potentiel de nouveaux logements portés par ces projets.

En Auvergne-Rhône-Alpes, la liste de cette première vague mentionne notamment Chambéry, Saint-Martin-d’Hères, Montbrison, Valence et Salaise-sur-Sanne. Aucun site de la Métropole de Lyon n’y figure, ce qui n’empêche pas les zones commerciales lyonnaises de muter par d’autres voies, comme le montre la partie 6.

2.4 Cartofriches et le recensement des friches

Identifier un gisement suppose de disposer de données. Le Cerema administre Cartofriches, un inventaire national des friches en accès libre. La plateforme distingue plusieurs catégories, dont la friche commerciale, la friche logistique ou la friche industrielle, et s’alimente auprès des observatoires locaux, des bases de données nationales, des appels à projets et des contributions des utilisateurs. Chaque site est enrichi d’une trentaine d’indicateurs issus des fichiers fonciers, des documents d’urbanisme et des zonages environnementaux.

Le même outil rappelle l’ampleur du Fonds friches : 1 382 projets soutenus pour 750 millions d’euros, avec une estimation de 3 375 hectares recyclés. Le Cerema signale aussi que 80 % des sites lauréats présentaient une pollution des sols, un chiffre qui donne la mesure du poste « dépollution » dans tout bilan de reconversion.

3. Les leviers de reconversion : de la galerie monofonctionnelle au quartier mixte

Il n’existe pas une méthode unique de reconversion. Selon la localisation, la desserte et la solidité du commerce existant, les acteurs combinent plusieurs leviers, du plus léger au plus radical.

3.1 Restructurer et remixer l’offre commerciale

Le premier levier consiste à rester dans le commerce en le réorganisant : réduire la surface de vente, regrouper les enseignes viables, ouvrir une galerie fermée sur l’extérieur, introduire de la restauration et des loisirs. Ce repositionnement « retail-plus » est souvent la première étape, parce qu’il préserve les revenus locatifs pendant que se prépare une transformation plus profonde.

Cette approche a une limite claire : elle reste dépendante de la consommation. Si le bassin de chalandise s’érode ou si un pôle concurrent mieux situé capte les flux, la restauration et les loisirs ne suffiront pas à compenser.

3.2 Introduire logements, bureaux, équipements : la mixité d’usages

La mixité d’usages consiste à faire cohabiter sur un même site plusieurs fonctions : commerce en rez-de-chaussée, logements en étages, bureaux, résidence étudiante ou résidence services, équipement public (crèche, maison de santé, salle de sport), espaces verts. C’est la piste privilégiée par le plan national, dont l’estimation de 25 000 logements potentiels illustre l’ambition résidentielle.

Ce passage au quartier mixte oblige l’opérateur à concevoir des espaces publics et à gérer des cohabitations (livraisons nocturnes et logements, parkings mutualisés). La même problématique de changement de destination se retrouve dans la transformation de bureaux en logements à Lyon, avec un cadre juridique propre que nous ne reprenons pas ici.

3.3 Parkings, dalles et réversibilité du bâti

Les parkings de surface constituent souvent la réserve foncière la plus simple à mobiliser : pas de bâti à démolir, pas de bail à résilier, un sol déjà imperméabilisé. Les projets prévoient fréquemment de reconstituer le stationnement en ouvrage ou en sous-sol pour libérer du foncier, ou de désimperméabiliser une partie des surfaces pour créer des espaces de pleine terre.

Le bâti commercial, lui, se prête mal au logement : une boîte de plain-pied trop profonde manque de lumière naturelle. On raisonne alors en démolition-reconstruction partielle, ou vers des usages qui tolèrent de grands plateaux (activité, logistique urbaine, loisirs).

3.4 Les obstacles : propriété morcelée, baux commerciaux et pollution

Trois obstacles reviennent dans presque tous les dossiers. La structure de propriété, d’abord : une zone commerciale peut regrouper des dizaines de propriétaires (foncières, enseignes propriétaires de leurs murs, investisseurs particuliers), ce qui impose une maîtrise foncière longue. Les baux commerciaux en cours, ensuite : leur durée et le droit au renouvellement du locataire rendent coûteuse toute libération anticipée, avec des indemnités d’éviction à intégrer au bilan. La pollution des sols, enfin, que le chiffre du Cerema rappelle : stations-service, ateliers automobiles ou anciens dépôts laissent des traces dont le traitement pèse sur le calendrier comme sur le prix de revient.

S’ajoute la question de l’urbanisme : un PLU qui classe un site en zone d’activité commerciale interdit souvent le logement. Une modification ou une révision du document est alors nécessaire, avec ses délais et sa part d’incertitude.

4. Asset manager : arbitrer la valeur d’un actif commercial en mutation

L’asset manager représente le propriétaire, qu’il s’agisse d’une foncière cotée, d’une société de gestion ou d’un investisseur institutionnel. Sa mission est de maximiser la valeur de l’actif sur la durée de détention. Face à un centre commercial fragilisé, c’est lui qui pose la question centrale : faut-il défendre l’usage commercial, le réduire ou le remplacer ?

4.1 Lire l’état locatif d’un ensemble commercial

Tout commence par l’état locatif. L’asset manager analyse le loyer minimum garanti et la part variable indexée sur le chiffre d’affaires des enseignes, le taux d’effort de chaque locataire (rapport entre loyer et charges d’une part, chiffre d’affaires d’autre part), les échéances triennales et les fins de bail, le taux de vacance financière et physique, le niveau des charges récupérables et non récupérables.

Un taux d’effort qui grimpe dans une catégorie d’enseignes est un signal faible : il annonce des renégociations, puis des départs.

4.2 Conserver, repositionner, céder ou transformer : les scénarios d’arbitrage

Face à un actif qui décline, l’asset manager compare en général quatre scénarios. Conserver en l’état, en acceptant une érosion des revenus, peut se justifier si l’horizon de détention est court. Repositionner (rénovation, nouveau mix d’enseignes, ajout de loisirs) suppose un budget de travaux et une période de vacance organisée. Céder à un acteur mieux armé pour transformer le site transfère le risque, mais au prix d’une décote. Transformer, enfin, signifie conduire ou co-conduire une opération mixte, souvent en partenariat avec un promoteur ou un aménageur.

Chaque scénario se modélise sur la même durée, avec ses flux, ses investissements et sa valeur de sortie, puis se confronte à la stratégie du fonds.

4.3 Valeur commerciale et valeur de reconversion

L’évaluation d’un centre commercial repose classiquement sur la capitalisation des loyers et sur l’actualisation des flux futurs (méthode DCF). Ces approches deviennent fragiles lorsque les loyers eux-mêmes sont incertains. L’évaluateur complète alors son analyse par une valeur de reconversion : ce que vaudrait le foncier dans un usage alternatif, déduction faite des coûts de libération, de démolition, de dépollution et de portage.

Lorsque la valeur de reconversion dépasse la valeur en usage commercial, la mutation devient économiquement rationnelle. Ce croisement entre valeur d’usage et valeur de mutation est l’un des exercices les plus formateurs pour un étudiant en MEFIM, parce qu’il oblige à manier à la fois les méthodes d’expertise, la fiscalité et les hypothèses de marché résidentiel ou tertiaire.

5. Promoteur et aménageur : monter une opération mixte sur un foncier commercial

Si l’asset manager décide de transformer, le promoteur ou l’aménageur prend le relais. Leur métier est de convertir un potentiel foncier en programme réalisable, financé et commercialisé.

5.1 Le bilan à rebours sur un foncier encore occupé

Le promoteur raisonne en compte à rebours : à partir du chiffre d’affaires attendu (prix de vente des logements, valeur des locaux d’activité ou des commerces reconstitués), il déduit le coût des travaux, les honoraires, les frais financiers, les taxes et sa marge, pour obtenir la charge foncière qu’il peut payer.

Sur un site commercial en exploitation, ce bilan intègre des postes inhabituels : indemnités d’éviction ou de transfert des enseignes, maintien de l’activité pendant les travaux, démolition de structures métalliques, désamiantage, dépollution, reconstitution du stationnement. Ce sont ces postes qui expliquent qu’une opération de recyclage commercial soit souvent moins rentable qu’une opération classique, et qu’elle dépende de soutiens publics comme ceux du plan national ou du Fonds friches.

5.2 Autorisations : urbanisme, CDAC et concertation

Le promoteur doit franchir plusieurs portes réglementaires. Le PLU doit permettre la mixité envisagée ; à défaut, une procédure d’évolution du document est nécessaire. Dans la Métropole de Lyon, c’est le PLU-H qui fixe ces règles, et nous en avons détaillé la mécanique dans notre article sur le zonage et le PLU-H de la Métropole de Lyon.

La partie commerciale reconstituée relève, au-delà de certains seuils, d’une autorisation d’exploitation commerciale délivrée après avis de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC). C’est à ce stade que l’article L752-6 joue pleinement : un projet qui recycle un sol déjà artificialisé part avec un avantage net sur un projet d’extension.

La concertation n’est pas une formalité : les élus attendent souvent des contreparties (espaces publics, équipements, logements abordables), et les anticiper réduit le risque de recours.

5.3 Phasage, portage et maintien de l’activité

Une reconversion de zone commerciale se déroule rarement en une seule opération. Le phasage type commence par les parkings ou les cellules déjà vacantes, se poursuit par le regroupement des enseignes dans un ensemble restructuré, puis libère progressivement le reste du foncier pour des logements ou des bureaux. Pendant ce temps, l’activité commerciale continue et finance une partie du portage.

Ce séquencement exige de coordonner asset manager, promoteur, aménageur et exploitant : c’est le cœur des fonctions de responsable de programmes.

6. Un exemple lyonnais documenté : la Porte des Alpes, entre Bron et Saint-Priest

La Métropole de Lyon offre un cas d’étude utile pour observer une reconversion commerciale en cours. Les faits qui suivent proviennent de la presse locale et des informations publiées sur le projet ; ils décrivent des annonces, pas un bilan définitif.

6.1 Une zone commerciale de l’est lyonnais en requalification

La Porte des Alpes s’étend à cheval sur Bron et Saint-Priest, dans l’est de l’agglomération. Le départ de grandes enseignes d’équipement de la maison a ouvert un vaste chantier de requalification. Selon la presse locale consacrée au projet Bios, la transformation du centre commercial fait suite au transfert d’une enseigne de bricolage vers le pôle de Grand Parilly, à Vénissieux, et le projet initial a été entièrement revu après la crise sanitaire et les bouleversements du commerce.

Le cas illustre une dynamique typique : le déplacement d’une locomotive d’un pôle à un autre au sein de la même métropole, puis la recherche d’un nouveau modèle pour le site abandonné.

6.2 Le projet Bios : ce qu’il annonce et ce qu’il enseigne

D’après la même source, le projet porté par la foncière propriétaire du site, Ceetrus, porte sur un terrain de 3,2 hectares. Il prévoit un bâtiment en R+1 de 17 267 mètres carrés, consacré pour deux tiers au commerce et pour un tiers à la restauration et aux loisirs, avec 360 places de stationnement, 6 600 mètres carrés de panneaux photovoltaïques, la plantation d’une centaine d’arbres et une hausse annoncée des surfaces de pleine terre. L’investissement est évalué à 25 millions d’euros et l’ouverture était annoncée pour juin 2026. Une phase ultérieure de 5 000 mètres carrés, destinée à des bureaux ou à un hôtel, reste conditionnée à une évolution du zonage.

Pour un étudiant en Bac+5, l’intérêt du dossier tient autant à ce qu’il contient qu’à ce qu’il ne contient pas. Le programme relève du repositionnement « retail-plus » (levier 3.1) bien plus que de la mixité résidentielle (levier 3.2) : pas de logements annoncés sur l’emprise. Il montre aussi que la diversification vers le tertiaire ou l’hôtellerie dépend du document d’urbanisme, ce qui confirme le poids de la partie 5.2. Analyser pourquoi un propriétaire choisit ce scénario plutôt qu’un autre (localisation, desserte, contraintes de zonage, horizon de détention) est un excellent exercice de lecture stratégique.

6.3 Une méthode de lecture pour les autres pôles de la Métropole

Les zones commerciales ne manquent pas dans l’agglomération, de Vénissieux à Vaulx-en-Velin, en passant par les entrées de ville de Villeurbanne, d’Écully ou de Dardilly. Faute de données publiques homogènes sur chacune d’elles, nous ne les qualifions pas ici. La méthode d’analyse, en revanche, est transposable : repérer les départs de locomotives et les cellules vacantes, consulter le règlement du PLU-H applicable à la zone, vérifier la desserte actuelle et projetée en transports en commun, identifier la structure de propriété, puis rechercher les éventuelles friches dans Cartofriches.

Cette grille rejoint celle utilisée par les chercheurs et professionnels réunis lors de la journée d’étude ESPI consacrée à la vacance tertiaire : comprendre d’abord pourquoi un actif se vide, avant de décider de ce qu’il peut devenir.

7. Compétences attendues et place du diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master

La reconversion d’un centre commercial mobilise simultanément le droit, la finance, l’urbanisme, la technique du bâtiment et la négociation. C’est ce qui en fait un terrain de choix pour des profils formés à Bac+5.

7.1 Un socle de compétences transversales

Les employeurs attendent sur ces dossiers une capacité à :

• analyser un état locatif, un bilan d’opération et un document d’urbanisme, et en tirer des conclusions opérationnelles ;
• modéliser plusieurs scénarios (conservation, repositionnement, cession, transformation) sur une même base, pour éclairer une décision d’investissement ;
• maîtriser le cadre juridique du bail commercial, de l’urbanisme commercial et de la promotion (vente en l’état futur d’achèvement, autorisations) ;
• intégrer les critères environnementaux : sobriété foncière, dépollution, performance énergétique, désimperméabilisation ;
• négocier et coordonner avec des interlocuteurs aux intérêts divergents : enseignes, élus, services instructeurs, investisseurs, riverains.

Aucune de ces compétences n’est propre au commerce. C’est leur combinaison sur un même dossier, souvent sous contrainte de temps et de financement, qui fait la valeur d’un profil.

7.2 MAPI et MEFIM : deux portes d’entrée vers ces projets

À l’ESPI, le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master se décline en trois spécialisations, présentées dans notre article sur les trois spécialisations MAGI, MAPI et MEFIM. Deux d’entre elles conduisent directement aux métiers décrits ici.

La spécialisation MAPI (Manager en Aménagement et Promotion Immobilière) prépare au versant opérationnel : prospection foncière, montage, bilan promoteur, autorisations, pilotage de programmes. Elle correspond aux fonctions de chargé de développement foncier, de monteur d’opérations ou de responsable de programmes au sein d’un promoteur ou d’un aménageur.

La spécialisation MEFIM (Manager en Évaluation et Finance Immobilière) prépare au versant patrimonial et financier : expertise, valorisation, analyse d’investissement, gestion d’actifs. Elle mène aux fonctions d’analyste, d’asset manager ou d’expert en évaluation. La troisième voie, MAGI (Property Manager – Gestion Immobilière), intervient en aval, sur la gestion quotidienne des ensembles commerciaux et des immeubles mixtes une fois livrés.

Le Bac+5 de l’ESPI est enregistré au RNCP au niveau 7, l’école est certifiée Qualiopi et le groupe annonce un taux d’insertion professionnelle de 97 % à l’issue de la formation. Ces repères situent la formation dans le paysage des diplômes reconnus, sans dispenser d’examiner le programme pédagogique.

7.3 Accès, alternance et financement à Lyon

Le cursus s’adresse notamment aux titulaires d’un Bac+3, issus d’un Bachelor immobilier ou d’une autre filière (droit, économie, gestion, géographie, urbanisme). Les conditions d’accès sont détaillées dans notre article sur les passerelles du Bachelor vers un Bac+5.

La formation peut se suivre en alternance, par contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, ou en formation initiale à l’école, sous forme de cours, cas pratiques et projets. Pour un profil attiré par l’immobilier commercial, une alternance chez une foncière, un promoteur, un aménageur ou une société de gestion de la métropole permet de confronter les cours à des dossiers réels. Les modalités de prise en charge sont présentées dans notre article sur les options de financement du Bac+5 à Lyon. Situé dans le 9e arrondissement, à proximité de Tassin-la-Demi-Lune et de Champagne-au-Mont-d’Or, le campus ESPI Lyon accueille aussi des étudiants venus de tout le Rhône et d’Auvergne-Rhône-Alpes.

Questions fréquentes sur la reconversion des centres commerciaux et le Bac+5 immobilier

Qu’est-ce qu’une friche commerciale ?

Une friche commerciale est un site commercial durablement inexploité : grande surface fermée, galerie vidée de ses enseignes, retail park abandonné. Elle se distingue de la simple vacance, qui touche des cellules isolées dans un ensemble encore actif. Le Cerema recense ces sites dans Cartofriches, aux côtés des friches industrielles, logistiques ou d’équipement public, afin d’aider collectivités et opérateurs à repérer les opportunités de recyclage foncier.

Que change la loi Climat et résilience pour les projets commerciaux ?

Depuis la loi du 22 août 2021, l’article L752-6 du Code de commerce interdit en principe de délivrer une autorisation d’exploitation commerciale pour un projet qui artificialiserait des sols. Des dérogations restent possibles pour les projets de moins de 10 000 mètres carrés de surface de vente, sous conditions strictes. En pratique, le développement commercial passe désormais par la restructuration de sites existants plutôt que par l’extension en périphérie.

Qu’est-ce que le plan de transformation des zones commerciales ?

C’est un dispositif national lancé en septembre 2023 et piloté par la DGE, l’ANCT et la DGALN. Il finance l’ingénierie, la conduite de projet et les travaux de requalification de zones commerciales de périphérie pour en faire des lieux de vie mixtes. La première vague, annoncée le 29 mars 2024, a retenu 74 lauréats pour 26 millions d’euros, avec un potentiel estimé à 25 000 logements.

Quel est le rôle d’un asset manager dans la reconversion d’un centre commercial ?

L’asset manager défend les intérêts du propriétaire. Il analyse l’état locatif, anticipe les départs d’enseignes, compare les scénarios (conserver, repositionner, céder, transformer) et recommande celui qui maximise la valeur sur l’horizon de détention. Lorsque la transformation est retenue, il choisit les partenaires, négocie les accords avec le promoteur et suit l’exécution du projet jusqu’à la nouvelle mise en exploitation.

Pourquoi la reconversion d’un site commercial coûte-t-elle plus cher qu’une opération classique ?

Parce que le bilan doit absorber des postes absents d’un terrain nu : indemnités d’éviction des enseignes, maintien de l’activité pendant le chantier, démolition, désamiantage, dépollution et reconstitution du stationnement. Le Cerema indique que 80 % des sites lauréats du Fonds friches présentaient une pollution des sols. Ces surcoûts expliquent le rôle des aides publiques dans l’équilibre de nombreuses opérations.

Le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master prépare-t-il à l’immobilier commercial ?

Oui, à travers deux spécialisations complémentaires. MAPI forme au montage et à la promotion d’opérations, y compris mixtes. MEFIM forme à l’évaluation, à la finance et à la gestion d’actifs, compétences indispensables pour arbitrer la valeur d’un centre commercial. MAGI, de son côté, prépare à la gestion des ensembles une fois livrés. L’alternance chez une foncière ou un promoteur permet de travailler sur des dossiers réels.

Existe-t-il des projets de reconversion commerciale dans la Métropole de Lyon ?

Oui. Le cas le plus documenté est celui de la Porte des Alpes, entre Bron et Saint-Priest, où le projet Bios restructure un centre commercial autour du commerce, de la restauration et des loisirs. D’autres pôles de l’agglomération connaissent des évolutions, mais il convient de s’appuyer sur des sources publiques à jour avant de les qualifier : PLU-H, délibérations de la Métropole, Cartofriches.

Faut-il une double compétence en urbanisme pour travailler sur ces projets ?

Une culture de l’urbanisme est indispensable, sans exiger un diplôme d’urbaniste. Savoir lire un règlement de PLU, comprendre une procédure de modification, connaître le rôle de la CDAC et dialoguer avec un service instructeur suffisent à la plupart des fonctions de promotion et d’asset management. Les cursus Bac+5 spécialisés en immobilier intègrent ces enseignements aux côtés du droit, de la finance et de la technique.

Pour conclure

La reconversion des centres commerciaux n’est ni un effet de mode ni une simple affaire d’architecture. Elle résulte d’une mutation profonde du commerce, d’un cadre réglementaire qui ferme la porte à l’extension en périphérie et d’une politique publique qui encourage le recyclage foncier. Elle crée un besoin de professionnels capables de lire à la fois un état locatif, un bilan promoteur, un règlement d’urbanisme et un rapport de pollution, puis d’arbitrer entre des scénarios aux conséquences financières lourdes.

Pour les étudiants en MAPI comme en MEFIM, ces dossiers offrent un terrain d’application exigeant, où l’on apprend à sécuriser une décision plutôt qu’à appliquer une recette. Le cas de la Porte des Alpes, à Bron et Saint-Priest, montre qu’il n’existe pas de modèle unique : chaque site appelle son propre diagnostic, et c’est cette capacité de diagnostic que les employeurs recherchent.

Si vous souhaitez échanger sur le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master et ses spécialisations à Lyon, contactez ESPI Lyon via sa fiche Google, où figurent également les avis et les informations pratiques du campus.

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