JE13 – Comprendre et reconvertir la vacance tertiaire

Contexte
La vacance des bâtiments tertiaires constitue un enjeu croissant dans les dynamiques urbaines et territoriales. Si les
bureaux inoccupés apparaissent comme un symptôme visible des mutations économiques, sociales et
environnementales, ils représentent également une opportunité pour repenser la vocation des quartiers d’affaires et
les usages de la ville dans son ensemble. En 2020, le volume d’immeubles de bureaux vides en Île-de-France s’élevait
à 2,7 millions de m². Ce chiffre a plus que doublé en 2025, atteignant 5,6 millions de m², et pourrait franchir le cap des
10 millions de m² d’ici 2030 si les tendances actuelles se poursuivent (ORIE, 2025).
Cette croissance rapide met en lumière l’urgence d’une réflexion collective sur la reconversion de ces espaces
vacants. En Île-de-France, ce stock inoccupé forme un potentiel estimé de création de 8,8 millions de m² de logements
et de 1,5 million de m² de services et commerces, offrant ainsi des leviers majeurs pour répondre aux besoins en
habitat et en équipements de proximité (ORIE, 2025).
La vacance des bâtiments tertiaires s’inscrit dans une tendance structurelle largement documentée. Selon la Banque
de France (Bergeaud et al., 2023), la reconversion de bureaux en logements est appelée à se renforcer face aux effets
combinés du télétravail et des nouvelles attentes sociales et culturelles en matière d’habitat et de mobilités. En
parallèle, la Caisse des Dépôts, via les données Sitadel2 (Coulondre et al., 2024), recense entre 2013 et 2022 plus de
5,8 millions de m² de bâtiments tertiaires transformés, soit l’équivalent de 108 975 logements. Ces chiffres montrent
que le phénomène dépasse désormais le stade expérimental pour devenir une réponse concrète à la crise du
logement, en particulier dans les grandes agglomérations.
Les travaux de L’Institut Paris Region (Trouillard & Quatrain, 2022) soulignent l’importance d’une lecture géographique fine
du phénomène. La vacance tertiaire n’est ni homogène ni aléatoire : elle se concentre dans certains territoires, comme
les quartiers d’affaires en perte d’attractivité, les zones périurbaines ou les anciennes zones d’activités. Un gisement
important a été identifié en Île-de-France, avec des poches de vacance significative à La Défense, dans les Hauts-deSeine et en première couronne (Davy & Roger, 2018). Ces localisations offrent des opportunités spécifiques, mais aussi
des contraintes techniques, foncières et réglementaires qui appellent une approche sur mesure de la reconversion.
Sur le plan législatif, plusieurs dispositifs récents cherchent à lever les freins à la reconversion du parc tertiaire. La loi
ÉLAN (2018) a facilité la transformation des bureaux en logements, mais un rapport du Sénat (Berthet, 2024) souligne
que de nombreuses barrières subsistent. Une proposition de loi adoptée en 2025 vise à accélérer ces reconversions
grâce à un permis réversible, un assouplissement des règles d’urbanisme et des incitations fiscales ciblées.
Depuis la pandémie de Covid-19, en outre, c’est l’ensemble des marchés des bureaux en Europe qui connaît de
profondes mutations. L’essor durable du télétravail et des modèles hybrides a bouleversé les dynamiques traditionnelles
de la demande en surfaces de bureau, entraînant une hausse persistante des taux de vacance dans de nombreuses
métropoles (BNP Paribas Real Estate, 2025 ; CBRE, 2024 ; Savills, 2024). Ces évolutions remettent en question les modèles
établis d’agglomération, de localisation et d’ajustement des loyers dans l’immobilier tertiaire (Wheaton & Torto, 1988 ;
Rosen, 1984), et interrogent les déterminants de la vacance : comportement des usagers, obsolescence technologique,
accessibilité, proximité des infrastructures de transport. Dans ce contexte, comment les acteurs publics et privés
revoient-ils leurs stratégies d’adaptation : reconversion, reconfiguration, ou valorisation des bureaux vacants ? Sur
quels nouveaux critères les bâtiments sont-ils reconvertis ou conservés dans les portefeuilles des investisseurs ?
Nous invitons les contributions qui explorent ces dynamiques, sur le plan empirique ou théorique, en se concentrant
sur les évolutions post-Covid de la vacance de bureaux, les ajustements des prix et des loyers, les disparités spatiales
et les réponses des politiques publiques dans les villes et régions européennes.
Face à la montée de la vacance, la sélection des bâtiments à reconvertir repose également sur une combinaison
de facteurs : localisation, qualité du bâti, compatibilité avec les normes en vigueur pour les locaux d’habitation et
adéquation aux nouveaux usages urbains. Certaines métropoles amorcent une stabilisation grâce à une adaptation
ciblée de l’offre (CBRE, 2024), tandis que d’autres zones périphériques restent en difficulté. En réponse, plusieurs pays
européens déploient des incitations à la reconversion, telles que des avantages fiscaux ou des aides à la rénovation
(Savills, 2023), soulignant ainsi la nécessité d’articuler leviers territoriaux, économiques et réglementaires