Il s’agit du nombre de déménagements provoqués par l’occupation d’un nouveau logement en France, d’après les travaux de Jean-Pierre Lévy (1998). Cet indicateur, qui constitue donc une mesure de la mobilité résidentielle des ménages, est inspiré des chaînes de Markov en mathématiques ; on le nomme aussi « effet de chaîne » résidentiel, ou encore « chaîne de vacance », puisque la création ou la libération d’un logement entraîne plusieurs déménagements en chaîne, chaque nouvel occupant libérant lui-même un logement, éventuellement repris par un autre ménage, etc. jusqu’à ce qu’une décohabitation ou la non-reprise d’un logement, laissé vacant, interrompe cette chaîne.

Cet effet de chaîne a été étudié de près à la fin des années 1990 afin de déterminer le pouvoir de dynamisation du parc résidentiel par chaque création d’un logement neuf. Cette chaîne logique, cependant, reste complexe à analyser dans la mesure où elle nécessite des études longitudinales en remontant chaque déménagement ; les travaux sont donc assez rares et souvent localisés à l’échelle d’un même bassin de vie. En outre, elle suppose des effets d’indépendance, d’homogénéité et de stabilité dans le temps rarement observés dans la réalité, comme on va le voir rapidement.

La chaîne dépend tout d’abord du contexte géographique et culturel. Les ménages anglo-saxons, par exemple, sont plus mobiles que les français (13 déménagements dans une vie en Nouvelle-Zélande contre 5 en moyenne en France), si bien que les effets longitudinaux peuvent aller jusqu’à 2,5 mouvements outre-Atlantique, lorsqu’en France on ne déménagera que pour un logement nettement différent ou une autre région. De même, la libération d’un logement aura moins d’effet dans un territoire peu attractif, dans la mesure où un fort taux de vacance interrompt prématurément les effets de chaîne résidentielle.

Ensuite, cela dépend de la taille du logement : des travaux en Île-de-France montrent une chaîne de 3,9 pour les logements de 4/5 pièces, contre seulement 1,6 pour les 1/2 pièces. Les biens en accession ont des effets plus longs que les biens sur le marché locatif. En considérant les difficultés de l’offre actuelle, l’argument plaiderait donc en faveur d’une relance de la construction de grands logements pour des ménages propriétaires, dont les effets en chaîne seraient donc les plus bénéfiques à la fluidité du marché. Ceci se heurte toutefois au coût et à la localisation des biens, sachant que la réduction progressive de la taille actuelle des ménages provoque l’effet inverse, avec une évolution des besoins vers des plus petits logements, également plus abordables.

Enfin, l’hypothèse avait été posée d’un effet de porosité et de montée en gamme des ménages par la création de logements de qualité, permettant ainsi à chaque ménage une amélioration de ses conditions de vie tout au long de la chaîne. Hélas, cette hypothèse a été invalidée par le constat d’une segmentation relative des marchés (Lévy, 2015 et 2016) : en substance, les profils des ménages restent identiques tout au long de la chaîne, il n’y a pas de perméabilité entre classes sociales, les logements aisés étant échangés par les ménages aisés quelle que soit leur taille, tout comme pour les logements modestes pour les ménages les moins aisés; l’effet de taille étant la seule variable qui évolue tout au long de la chaîne. Selon cette logique, un choc d’offre centré sur les seuls logements les plus grands et les plus chers, en accession plutôt qu’en location, ne produira donc vraisemblablement pas tous les effets escomptés.