En BTS immobilier, la lutte contre le blanchiment d’argent arrive souvent par surprise : un acquéreur qui veut signer très vite, une SCI dont personne ne sait qui la détient, un apport dont l’origine reste floue. Cet article vous donne les repères pour réagir correctement dès vos premières semaines d’alternance. La première partie explique ce que sont Tracfin et la LCB-FT, et pourquoi l’immobilier est un secteur surveillé. La deuxième précise, texte à l’appui, quelles agences sont concernées. La troisième détaille la vigilance client : identité, bénéficiaire effectif, approche par les risques, conservation des pièces. La quatrième passe en revue des situations concrètes d’agence, à Lyon, Villeurbanne ou Caluire-et-Cuire, qui doivent vous alerter. La cinquième décortique la déclaration de soupçon et la règle de confidentialité. La sixième présente les contrôles de la DGCCRF et les sanctions encourues, jusqu’à cinq millions d’euros. Les deux dernières parties montrent ce que change le décret d’avril 2026 sur la formation, et comment ces réflexes s’acquièrent pendant le BTS. Une FAQ répond enfin aux questions que les alternants posent le plus souvent.

1. Tracfin et LCB-FT : de quoi parle-t-on quand on débute en BTS immobilier ?

Avant de parler de formulaires et de pièces justificatives, il faut poser le vocabulaire. Les professionnels utilisent un sigle, LCB-FT, pour « lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme ». Derrière ce sigle se cache un ensemble d’obligations précises, inscrites dans le Code monétaire et financier, qui s’imposent à de nombreuses professions, dont les agents immobiliers.

1.1 Blanchiment et financement du terrorisme : deux risques différents

Blanchir de l’argent, c’est donner une apparence légale à des sommes issues d’une infraction : trafic, escroquerie, corruption, fraude fiscale. L’opération classique se déroule en trois temps. L’argent sale est d’abord introduit dans le circuit financier (le « placement »), puis il circule à travers plusieurs comptes ou sociétés pour brouiller les pistes (l’« empilement »), avant d’être réinvesti dans un bien en apparence honnête (l’« intégration »). Un appartement à la Croix-Rousse ou une maison à Écully peut servir à cette dernière étape : une fois l’acte signé chez le notaire, l’argent semble propre.

Le financement du terrorisme suit une logique inverse. Les fonds peuvent avoir une origine parfaitement légale (salaires, revenus locatifs, vente d’un bien), mais leur destination pose problème. Les deux risques sont traités par le même dispositif, d’où le sigle unique.

1.2 Tracfin, la cellule de renseignement financier française

Tracfin (pour « Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins ») est un service rattaché aux ministères économiques et financiers. Son rôle : recevoir les signalements des professionnels, les analyser, les croiser avec d’autres informations, puis transmettre les dossiers solides à la justice ou aux administrations compétentes.

Pour vous, la conséquence pratique est simple. Quand une agence a un doute sérieux sur une opération, c’est à Tracfin qu’elle s’adresse, par une « déclaration de soupçon ». Le ministère publie une page dédiée au secteur, qui résume les obligations de lutte contre le blanchiment dans le secteur de l’immobilier et rappelle que les intermédiaires immobiliers y sont soumis depuis une loi du 2 juillet 1998, puis les syndics depuis la loi ALUR de 2014.

1.3 Pourquoi l’immobilier attire l’argent sale

L’immobilier coche plusieurs cases qui intéressent les blanchisseurs. Les montants sont élevés. Il peut être acheté via une société civile immobilière (SCI) ou une holding, ce qui masque le véritable propriétaire.

L’agent immobilier se trouve en première ligne, car il rencontre les parties bien avant le notaire et la banque. C’est lui qui fait visiter, qui recueille l’offre, qui observe le comportement de l’acquéreur. Le législateur a donc décidé d’en faire un « assujetti », c’est-à-dire un professionnel tenu de participer activement à la détection.

2. Qui est concerné dans une agence immobilière ?

Une question revient souvent en première année : « Est-ce que mon agence est vraiment concernée ? » La réponse se trouve dans le texte, et elle mérite d’être lue précisément.

2.1 Le texte de référence : l’article L561-2 du Code monétaire et financier

L’article L561-2 du Code monétaire et financier dresse la liste des professions soumises aux obligations de lutte contre le blanchiment. Les professionnels de l’immobilier y figurent par renvoi à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, celle qui encadre l’activité d’agent immobilier et la carte professionnelle. Si vous voulez revoir les bases de ce texte, l’article sur ce que la loi Hoguet impose aux professionnels de l’immobilier en fait le tour.

Concrètement, une agence qui réalise des transactions (vente d’appartements, de maisons, de terrains, de fonds de commerce) est assujettie. C’est une obligation légale, contrôlée et sanctionnée.

2.2 Transaction, location au-delà de 10 000 euros, syndic : le périmètre exact

Le périmètre n’est pas identique pour toutes les activités. Pour la transaction, l’agence est pleinement concernée. Pour la location, l’article L561-2 vise l’activité de location uniquement lorsqu’il s’agit d’un bien dont le loyer mensuel est supérieur ou égal à 10 000 euros. Un gestionnaire locatif qui place un T2 à Villeurbanne n’entre donc pas dans ce cas.

Les syndics de copropriété sont eux aussi soumis au dispositif depuis la loi ALUR, ce qui intéresse directement les alternants qui travaillent chez un syndic lyonnais. Pour mémoire, les cartes professionnelles T, G et S font l’objet d’un article détaillé.

2.3 L’alternant, un maillon de la chaîne

Les obligations pèsent juridiquement sur l’entreprise et sur son dirigeant, titulaire de la carte. Pourtant, ce sont les collaborateurs qui reçoivent les clients, collectent les pièces et remarquent les anomalies. Un alternant en BTS immobilier, qui fait visiter, constitue les dossiers et prépare les compromis, est donc l’un des yeux de l’agence.

Cela ne signifie pas que vous devrez déclarer seul un soupçon à Tracfin. Votre rôle consiste à appliquer la procédure interne, à collecter correctement les justificatifs et à remonter sans délai tout élément inhabituel à votre tuteur ou au responsable désigné.

3. La vigilance client : le réflexe à prendre dès le premier rendez-vous

La vigilance client est la partie la plus quotidienne de la LCB-FT. Elle se traduit par des gestes simples, mais qui doivent être faits systématiquement et au bon moment, c’est-à-dire avant d’entrer en relation d’affaires et non la veille de la signature.

3.1 Identifier le client et vérifier son identité

Identifier, c’est recueillir les informations : nom, prénoms, date et lieu de naissance, adresse. Vérifier, c’est s’assurer qu’elles sont exactes, à partir d’un document officiel en cours de validité comportant une photographie, comme une carte nationale d’identité ou un passeport.

Le réflexe vaut pour les deux côtés de la transaction. Le vendeur qui confie un mandat est un client de l’agence, et l’acquéreur qui fait une offre l’est aussi au sens de la vigilance. Lorsque le client est une société, il faut obtenir un extrait Kbis récent, les statuts et l’identité du représentant légal, en vérifiant que la personne qui signe a bien le pouvoir d’engager la société.

Au moment de la préparation du dossier de diagnostic technique avant le compromis, prenez l’habitude de contrôler en parallèle que le dossier d’identification est complet : c’est souvent à ce stade que l’on découvre une pièce manquante.

3.2 Le bénéficiaire effectif : qui se cache derrière la SCI ?

Le bénéficiaire effectif est la personne physique qui contrôle réellement le client, même si elle n’apparaît pas au premier plan. Dans l’immobilier, la question se pose dès qu’une SCI, une holding ou une société étrangère intervient. Le code fixe, pour les sociétés, un repère de détention de plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou un contrôle exercé par d’autres moyens.

Prenons une SCI familiale qui vend un immeuble à Caluire-et-Cuire. Les statuts montrent deux associés : un père et sa fille. Le bénéficiaire effectif est identifiable en quelques minutes. Imaginons maintenant une SCI dont l’associé majoritaire est une société luxembourgeoise, elle-même détenue par une fiducie. Là, l’agence doit remonter la chaîne jusqu’à une personne physique. Si elle n’y parvient pas, elle ne peut pas exécuter l’opération dans des conditions normales, et l’impossibilité elle-même devient un signal.

Le registre des bénéficiaires effectifs, tenu au greffe, aide à cette recherche. Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, que l’on retrouvera plus loin, porte d’ailleurs aussi sur l’accès des professionnels à ce registre. Le consulter ne dispense pas de vérifier soi-même la cohérence des informations.

3.3 L’approche par les risques : vigilance simplifiée, standard ou renforcée

La LCB-FT ne demande pas de traiter chaque client comme un suspect. Elle repose sur une approche par les risques. Chaque agence doit établir une classification des risques propre à son activité : type de biens, montants habituels, profil de clientèle, zones géographiques, modes de paiement. À partir de cette cartographie, chaque dossier est rangé dans une catégorie.

Un primo-accédant lyonnais qui achète un T3 à Vénissieux avec un prêt bancaire classique présente un risque faible : la banque a déjà analysé sa situation, les fonds sont tracés. Un investisseur non résident qui achète comptant plusieurs lots en une semaine présente un profil plus sensible.

La vigilance renforcée implique d’aller plus loin : demander des justificatifs sur l’origine des fonds (acte de vente d’un précédent bien, attestation de donation, relevés bancaires), comprendre l’objet de l’opération, faire valider le dossier par un responsable. Pour comprendre comment une banque évalue elle-même un emprunteur, il est utile de connaître le taux d’endettement et les règles du HCSF : un financement bancaire bien documenté est l’un des éléments qui rassurent sur la traçabilité des fonds.

3.4 Personnes politiquement exposées et pays à risque

Certains profils imposent automatiquement une vigilance renforcée. C’est le cas des personnes politiquement exposées (PPE) : personnes exerçant ou ayant exercé des fonctions publiques importantes, ainsi que leurs proches et associés.

Il en va de même pour les opérations liées à des pays figurant sur les listes de juridictions à haut risque établies au niveau européen et international, et pour les personnes visées par des mesures de gel des avoirs. Dans ce dernier cas, l’opération ne peut tout simplement pas être réalisée.

3.5 Conserver les pièces, même après la vente

Un dossier de vigilance n’a de valeur que s’il peut être présenté lors d’un contrôle. Les documents d’identification et ceux relatifs aux opérations doivent être conservés pendant cinq ans après la fin de la relation d’affaires ou l’exécution de l’opération. Concrètement, cela suppose un classement rigoureux, papier ou numérique, accessible rapidement. Un dossier bien tenu protège aussi l’agence si une vente est examinée des années plus tard.

4. Les signaux d’alerte en agence lyonnaise : situations concrètes

Les textes donnent le cadre, mais c’est sur le terrain que se forme l’œil. Voici des situations fictives, construites à partir des critères d’alerte classiques du secteur, transposées dans des communes de la Métropole de Lyon. Aucune ne prouve à elle seule un blanchiment. Chacune doit pourtant déclencher une question, puis, si la réponse ne convainc pas, un signalement interne.

4.1 L’acquéreur pressé qui ne négocie pas, à Villeurbanne

Un appartement est affiché dans le quartier des Gratte-Ciel. Un acheteur visite une seule fois, quelques minutes, propose le prix affiché sans discuter et demande que le compromis soit signé dans la semaine. Il ne pose aucune question sur les charges, le diagnostic de performance énergétique ou les travaux votés en copropriété.

L’absence totale d’intérêt pour le bien, combinée à l’urgence, est un indice connu : pour quelqu’un qui cherche à placer de l’argent, le logement compte moins que la rapidité de l’opération. Le bon réflexe consiste à poser des questions ouvertes sur le projet (résidence principale, investissement locatif, financement) et à noter les réponses.

4.2 La SCI créée la veille, à Caluire-et-Cuire

Une maison avec jardin est vendue à une SCI immatriculée quelques jours avant l’offre. Le gérant présente une procuration, les associés ne viennent jamais aux rendez-vous et le capital social est minimal alors que l’achat se fait sans prêt.

Ce qui interroge ici, c’est l’accumulation : société très récente, associés invisibles, apport important sans explication. La vigilance renforcée s’impose : identification complète des associés et du bénéficiaire effectif, justificatifs sur l’origine de l’apport.

4.3 L’apport qui change d’origine, à Écully

Un couple achète une maison à Écully. Lors du premier rendez-vous, il annonce un apport issu de la vente d’un bien en province. Quelques semaines plus tard, l’apport proviendrait finalement d’une donation d’un parent résidant à l’étranger, puis d’un « prêt entre amis ». Les justificatifs promis n’arrivent pas.

Une explication qui évolue sans raison est l’un des signaux les plus parlants. L’alternant qui suit le dossier n’a pas à mener l’enquête, mais il doit consigner chaque version et transmettre l’ensemble à son responsable. C’est souvent ce type de note écrite, datée et précise, qui permet ensuite à l’agence de décider.

4.4 Le prix décorrélé du marché et les reventes rapides, à Vénissieux

Un même lot est vendu deux fois en moins d’un an, chaque fois avec une forte plus-value, sans travaux justifiant cette hausse. Ou, à l’inverse, un vendeur accepte un prix nettement inférieur au marché au profit d’un acquéreur qu’il connaît, la différence semblant réglée « à côté ».

Le prix d’un bien raconte une histoire. Un négociateur formé à l’estimation sait quand un montant ne correspond pas au marché local. Les cours d’évaluation du BTS servent aussi à cela : repérer un prix qui ne tient pas debout.

4.5 Le paiement en espèces ou par un tiers, et le client qui refuse de répondre

Un client propose de verser une partie du prix « en liquide », ou annonce que les fonds viendront du compte d’une tierce personne sans lien apparent avec l’opération. Un autre refuse de fournir sa pièce d’identité au motif qu’il « la donnera chez le notaire ».

Dans tous ces cas, le principe est le même : l’agence ne peut pas poursuivre normalement une relation lorsqu’elle n’est pas en mesure d’identifier son client ou de comprendre l’opération. Le refus de répondre n’est pas une preuve, mais il est en soi un élément à remonter.

5. La déclaration de soupçon : comment elle fonctionne vraiment

La déclaration de soupçon impressionne souvent les étudiants, parce qu’elle semble transformer l’agent immobilier en enquêteur. Ce n’est pas le cas. Il s’agit d’une transmission d’information, encadrée, qui protège aussi le professionnel de bonne foi.

5.1 Savoir, soupçonner ou avoir de bonnes raisons de soupçonner

L’article L561-15 du Code monétaire et financier fixe le principe : les professionnels assujettis déclarent à Tracfin les sommes ou opérations dont ils savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction punie d’une peine de prison de plus d’un an ou qu’elles participent au financement du terrorisme.

Il n’est pas nécessaire d’avoir une preuve, ni même de savoir quelle infraction est en cause. Un faisceau d’éléments inexpliqués suffit. À l’inverse, une simple impression, sans aucun élément objectif, ne justifie pas une déclaration : c’est toute la difficulté du jugement professionnel, qui s’apprend avec l’expérience et l’accompagnement d’un tuteur.

5.2 Le cas particulier de la fraude fiscale et des tentatives

La fraude fiscale obéit à une règle spécifique. Le même article prévoit que les sommes soupçonnées de provenir d’une fraude fiscale sont déclarées lorsqu’au moins un critère défini par décret est présent. Ces critères décrivent des situations précises, comme l’utilisation de sociétés écrans ou des opérations incohérentes avec l’activité déclarée.

Le texte vise aussi les tentatives d’opérations. Un acquéreur qui renonce brusquement après qu’on lui a demandé un justificatif d’origine des fonds peut donc faire l’objet d’une déclaration, même si la vente n’a jamais eu lieu.

5.3 Qui déclare, et comment : le rôle du déclarant désigné

Dans une agence, la déclaration n’est pas faite par le premier collaborateur venu. Le professionnel désigne auprès de Tracfin un déclarant et un correspondant, souvent le dirigeant lui-même dans les petites structures. C’est cette personne qui analyse les éléments remontés par l’équipe et décide de déclarer ou non.

La déclaration est faite par écrit, en pratique via la plateforme en ligne de Tracfin. Elle doit intervenir, en principe, avant que l’opération ne soit exécutée, afin que le service puisse réagir si nécessaire. Tout élément nouveau qui confirme, contredit ou modifie le contenu d’une déclaration doit être transmis sans délai. Votre note interne doit donc être rapide, factuelle et datée.

5.4 Ne jamais prévenir le client : la règle de confidentialité

La déclaration de soupçon est confidentielle. Il est interdit de révéler au client, ou à un tiers, qu’une déclaration a été faite ou envisagée. Cette règle protège l’efficacité du dispositif : un blanchisseur averti disparaît avec ses fonds.

Sur le terrain, cela demande un peu de sang-froid. Si un acquéreur demande pourquoi l’agence réclame tant de justificatifs, la réponse est simple et vraie : la loi impose ces vérifications à tous les professionnels de l’immobilier. Le professionnel qui déclare de bonne foi bénéficie par ailleurs d’une protection : il ne peut pas être poursuivi pour violation du secret professionnel au titre de cette déclaration.

6. Contrôles de la DGCCRF et sanctions : ce que risque une agence

Une obligation sans contrôle n’aurait pas grand poids. Pour les agents immobiliers, le contrôle est confié à la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), qui intervient régulièrement dans les agences, y compris dans le Rhône.

6.1 Comment se déroule un contrôle en agence

Les agents de la DGCCRF vérifient que l’agence a mis en place l’ensemble du dispositif : classification des risques formalisée, procédures internes écrites, désignation d’un déclarant et d’un correspondant Tracfin, dossiers d’identification complets, justificatifs d’origine des fonds pour les opérations à risque, conservation des documents, formation du personnel. Les enquêteurs examinent souvent un échantillon de dossiers de vente pour voir si les pièces étaient réunies au bon moment et si les alertes ont été traitées.

6.2 La Commission nationale des sanctions et l’article L561-40

Lorsque le contrôle révèle des manquements, le dossier est transmis à la Commission nationale des sanctions (CNS), chargée de se prononcer. L’article L561-40 du Code monétaire et financier fixe l’échelle : avertissement, blâme, interdiction temporaire d’exercer pour une durée maximale de cinq ans, retrait de la carte professionnelle.

La commission peut prononcer, à la place ou en plus, une sanction pécuniaire dont le montant ne peut dépasser cinq millions d’euros ou, si l’avantage tiré du manquement peut être déterminé, le double de cet avantage. Le montant tient compte de la gravité et de la durée des manquements, de la situation financière de l’agence, de sa coopération pendant la procédure et des manquements antérieurs. Les décisions de la CNS sont en principe publiées, ce qui ajoute un risque de réputation.

6.3 Au-delà de l’amende : carte, réputation et responsabilité pénale

Pour une agence indépendante de Tassin-la-Demi-Lune ou de Bron, la perte de la carte professionnelle signifie l’arrêt pur et simple de l’activité. Une décision publiée peut aussi faire fuir les mandants.

Enfin, les sanctions administratives ne doivent pas être confondues avec le volet pénal. Le professionnel qui participe sciemment à une opération de blanchiment s’expose à des poursuites pénales pour blanchiment, ce qui est une tout autre affaire. La LCB-FT sert précisément à éviter qu’un agent de bonne foi soit utilisé à son insu.

7. Formation anti-blanchiment obligatoire : ce que change le décret d’avril 2026

L’année 2026 a apporté une évolution importante pour les équipes d’agence, y compris pour les alternants : la formation à la LCB-FT est désormais encadrée par un texte précis.

7.1 Ce que prévoit le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026

Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, publié au Journal officiel le 25 avril 2026, crée l’article D561-38-1-1 du Code monétaire et financier. Il impose aux professionnels assujettis de former les personnes qui participent à la mise en œuvre des obligations de vigilance lors de leur embauche, puis de manière régulière.

Le contenu de la formation porte sur les obligations du code, sur les sanctions encourues en cas de manquement et sur la détection des opérations susceptibles d’être liées au blanchiment ou au financement du terrorisme. Elle doit être adaptée aux risques identifiés par la classification de l’agence, ainsi qu’aux fonctions et à la position hiérarchique de chaque salarié.

7.2 Une obligation de preuve pour l’agence

Le décret ne se contente pas d’exiger une formation : il demande de pouvoir la prouver. L’agence conserve l’ensemble des documents relatifs aux formations obligatoires pendant toute la durée de l’emploi, puis cinq ans après la fin du contrat. Ils doivent pouvoir être présentés aux autorités de contrôle.

Pour un alternant, cela a une conséquence très concrète : à votre arrivée dans l’agence, une sensibilisation à la LCB-FT devrait faire partie de votre parcours d’intégration. N’hésitez pas à demander à votre tuteur la procédure interne et la classification des risques de l’agence.

7.3 Un lien direct avec la formation continue de la loi ALUR

Les titulaires de carte professionnelle étaient déjà tenus de suivre une formation continue pour renouveler leur carte, avec des modules réglementaires obligatoires. L’article consacré à la formation continue obligatoire issue de la loi ALUR détaille ce dispositif.

Le décret de 2026 ajoute une couche : la formation LCB-FT ne concerne plus seulement le dirigeant, mais toute personne dont le travail touche aux obligations de vigilance. Négociateurs salariés, agents commerciaux, assistants, gestionnaires, alternants : l’agence doit organiser et tracer la formation de chacun selon son poste.

8. Acquérir ces réflexes pendant un BTS immobilier à ESPI Lyon

La LCB-FT n’est pas une matière isolée, que l’on apprend par cœur la veille d’un examen. Elle se construit au croisement du droit, de la pratique commerciale et de l’expérience de terrain, ce qui correspond bien au format du BTS Professions Immobilières.

8.1 Le droit et la transaction, une base indispensable

Les enseignements juridiques du BTS couvrent le cadre de l’activité d’agent immobilier : loi Hoguet, mandats, obligations d’information, déontologie. La lutte anti-blanchiment s’inscrit naturellement dans cet ensemble, au même titre que la vérification des pouvoirs d’un vendeur ou la lecture d’un titre de propriété. Les cas pratiques permettent de s’exercer avant de rencontrer un vrai client.

À ESPI Lyon, le BTS Professions Immobilières s’adresse aussi bien aux étudiants en alternance qu’à ceux qui suivent la formation initiale, un cursus académique à l’école fondé sur les cours, les cas pratiques et les mises en situation. Pour une vision d’ensemble, l’article sur le déroulement concret des deux années de BTS immobilier détaille rythme, examens et organisation.

8.2 L’alternance, terrain d’application idéal

C’est en agence que les notions prennent corps. La première SCI dont vous cherchez le bénéficiaire effectif vous en apprendra plus que des pages de cours. Les alternants installés dans des agences de Lyon, Villeurbanne ou Sainte-Foy-lès-Lyon apprennent ainsi à combiner relation client et rigueur réglementaire.

Quelques habitudes simples font la différence : demander la procédure interne dès la première semaine, ne jamais laisser un dossier sans pièce d’identité vérifiée, écrire une note datée dès qu’un élément vous surprend, et en parler à votre tuteur le jour même. Les bonnes pratiques pour réussir son alternance en BTS immobilier complètent utilement ces conseils.

8.3 Une compétence recherchée, et une base pour la suite

Les agences qui ont été contrôlées, ou qui craignent de l’être, apprécient les collaborateurs capables de tenir un dossier conforme sans qu’on le leur rappelle.

Cette maîtrise sert également en poursuite d’études. En Bachelor puis au niveau Bac+5, les opérations deviennent plus complexes (investisseurs institutionnels, montages en sociétés, actifs tertiaires) et les exigences de conformité augmentent d’autant. ESPI, école spécialisée en immobilier depuis 1972, certifiée Qualiopi et délivrant des titres inscrits au RNCP, annonce un taux d’insertion professionnelle de 97 % à l’issue de la formation. Les modalités d’entrée sont présentées dans l’article sur l’admission en BTS immobilier à Lyon, et le campus est présenté sur la page le BTS Professions Immobilières sur le campus ESPI Lyon.

Questions fréquentes sur Tracfin et la lutte anti-blanchiment en BTS immobilier

Un alternant en BTS immobilier peut-il être sanctionné personnellement ?

Les sanctions administratives prononcées par la Commission nationale des sanctions visent l’agence et ses dirigeants, responsables du dispositif. L’alternant n’est pas le destinataire de ces sanctions. En revanche, il est tenu d’appliquer les procédures internes et de signaler les anomalies qu’il constate.

Faut-il une preuve pour faire une déclaration de soupçon ?

Non. L’article L561-15 du Code monétaire et financier vise les sommes que le professionnel sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner d’être d’origine illicite. Un faisceau d’éléments objectifs et inexpliqués suffit. L’agence n’a pas à identifier l’infraction en cause : c’est le travail de Tracfin, qui analyse l’information et décide des suites.

Le client est-il informé qu’une déclaration a été faite ?

Non, et il est interdit de l’en informer. La confidentialité est une condition d’efficacité du dispositif. Si un client s’étonne des justificatifs demandés, il suffit de rappeler que la loi impose ces vérifications à tous les professionnels de l’immobilier, ce qui est exact.

Les agences de location sont-elles concernées ?

Pour la location, le Code monétaire et financier ne vise que les opérations portant sur un bien dont le loyer mensuel est supérieur ou égal à 10 000 euros. La gestion courante d’appartements à Lyon ou à Villeurbanne n’entre donc pas dans ce périmètre. Les syndics de copropriété, eux, sont soumis au dispositif depuis la loi ALUR.

Le notaire ne fait-il pas déjà ces vérifications ?

Le notaire est lui aussi assujetti, mais ses contrôles ne remplacent pas ceux de l’agence, qui rencontre les parties plus tôt et dans un cadre moins formel.

Combien de temps faut-il conserver les dossiers de vigilance ?

Les documents relatifs à l’identité des clients et aux opérations se conservent cinq ans après la fin de la relation d’affaires ou l’exécution de l’opération. Pour les formations LCB-FT, le décret du 24 avril 2026 impose de garder les justificatifs pendant toute la durée de l’emploi et cinq ans après.

Quelle est la sanction maximale pour une agence ?

Selon l’article L561-40 du Code monétaire et financier, la Commission nationale des sanctions peut prononcer une sanction pécuniaire allant jusqu’à cinq millions d’euros, ou jusqu’au double de l’avantage tiré du manquement lorsqu’il peut être déterminé. Elle peut aussi prononcer un avertissement, un blâme, une interdiction temporaire d’exercer ou le retrait de la carte professionnelle.

Pour conclure

La lutte contre le blanchiment n’est pas réservée aux banques ni aux notaires. Toute agence qui réalise des transactions, tout syndic, et toute agence qui loue des biens à 10 000 euros de loyer mensuel ou plus est assujettie au Code monétaire et financier. Cela se traduit par quatre gestes qui doivent devenir automatiques : identifier et vérifier chaque client, remonter jusqu’au bénéficiaire effectif, adapter la vigilance au niveau de risque, et signaler sans délai tout élément inexpliqué au déclarant de l’agence, qui décide d’une éventuelle déclaration à Tracfin, sans jamais prévenir le client.

Les enjeux sont réels : contrôles de la DGCCRF, sanctions de la Commission nationale des sanctions jusqu’à cinq millions d’euros, retrait de carte. Depuis le décret du 24 avril 2026, la formation de chaque collaborateur doit en plus être organisée et prouvée. Pour un étudiant en BTS immobilier, prendre ces réflexes dès l’alternance, c’est arriver sur le marché avec une compétence que les agences recherchent.

Si vous souhaitez savoir comment le BTS Professions Immobilières prépare à ces situations, en alternance ou en formation initiale, contactez ESPI Lyon via sa fiche Google, où figurent aussi les informations pratiques du campus.

ESPI Lyon
95 rue Marietton, 69009 Lyon
04 81 13 28 00
ESPI Lyon

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Un acquéreur qui veut signer en trois jours sans négocier, une SCI créée la veille, un apport dont l’origine change à chaque rendez-vous : en agence, ces situations ne sont pas anodines.

Notre nouvel article explique aux étudiants en BTS immobilier et aux alternants les obligations anti-blanchiment que toute agence doit respecter : vérification d’identité, recherche du bénéficiaire effectif, vigilance renforcée, déclaration de soupçon à Tracfin et règle de confidentialité.

Vous y découvrirez aussi comment se déroulent les contrôles de la DGCCRF, les sanctions prévues par le Code monétaire et financier et ce que change le décret d’avril 2026 sur la formation des équipes.

Des cas concrets à Lyon, Villeurbanne, Caluire-et-Cuire ou Écully pour adopter les bons réflexes dès l’alternance.