Suivre le BTS immobilier Bordeaux d’ESPI, c’est apprendre à travailler dans l’une des rares villes de France où le loyer d’un logement ne se fixe pas librement. Depuis le 15 juillet 2022, chaque bail signé sur la commune de Bordeaux doit respecter des plafonds fixés par arrêté préfectoral, et c’est très souvent l’alternant en gestion locative qui prépare le dossier de mise en location. Cet article vous donne les repères pour faire ce travail correctement. Nous revenons sur le cadre juridique (loi ELAN, loi 3DS, périmètre bordelais), puis sur la lecture de l’arrêté et de ses trois valeurs : loyer de référence, majoré et minoré. Nous détaillons ensuite le geste métier en agence, de la collecte des données au bail, avant de traiter le complément de loyer et les risques en cas de dépassement. Une partie fait le point sur l’avenir du dispositif, dont l’expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026, avec un examen au Sénat programmé le 21 octobre. Nous terminons par la place de ce sujet dans la formation dispensée sur le campus de l’avenue Thiers.

1. L’encadrement des loyers à Bordeaux : le cadre que l’alternant doit connaître

Avant de manipuler un tableau de loyers, il faut comprendre d’où vient la règle, qui elle vise et quelles locations elle laisse de côté. En BTS immobilier Bordeaux, c’est le premier chapitre de gestion locative à consolider. Un gestionnaire locatif qui maîtrise ce socle répond sans hésiter aux questions d’un propriétaire, et repère tout de suite un dossier qui sort du champ du dispositif.

1.1 Une expérimentation née de la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS

L’encadrement des loyers tel qu’il s’applique aujourd’hui repose sur l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce texte a ouvert une expérimentation de cinq ans, réservée aux territoires situés en zone tendue, c’est-à-dire là où l’offre de logements peine à suivre la demande. Les collectivités volontaires pouvaient demander à en bénéficier, l’État fixant ensuite les plafonds par arrêté.

La loi 3DS du 21 février 2022 a allongé cette expérimentation de trois ans. Comme le rappelle l’analyse juridique de l’ANIL sur l’expérimentation en zones tendues, le dispositif court désormais jusqu’au 25 novembre 2026. Ce point de calendrier est central pour la suite de l’article : sans nouvelle loi, la base juridique de l’encadrement disparaît à cette date.

Il ne faut pas confondre ce mécanisme avec l’encadrement de l’évolution des loyers lors d’une relocation en zone tendue, qui relève d’un décret distinct et limite la hausse d’un locataire à l’autre. Lorsque ce décret est en vigueur, les deux règles se cumulent, et l’alternant doit vérifier les deux avant de proposer un loyer.

1.2 Bordeaux, seule commune de Gironde concernée depuis le 15 juillet 2022

Selon la page dispositif d’encadrement des loyers à Bordeaux des services de l’État en Gironde, l’encadrement est entré en vigueur le 15 juillet 2022 et s’applique exclusivement sur le territoire de la commune de Bordeaux. Le ministère de la Transition écologique précise que cette application fait suite à un décret du 2 septembre 2021.

Pour une agence, et donc pour un alternant de BTS immobilier Bordeaux, cette limite communale change tout. Un appartement situé à La Bastide, à deux pas du campus, est soumis aux plafonds. Le même T2 à Cenon, à Talence, à Mérignac ou au Bouscat ne l’est pas, alors même que ces communes font partie de Bordeaux Métropole et du même bassin locatif. Une agence implantée à Pessac qui gère des lots des deux côtés de la limite doit donc tenir deux logiques en parallèle, et l’alternant apprend vite à vérifier l’adresse exacte du bien avant toute estimation.

1.3 Les baux concernés et ceux qui échappent au dispositif

Le dispositif vise les logements loués à titre de résidence principale, vides ou meublés. Il s’applique aux nouvelles mises en location, aux changements de locataire, aux renouvellements de bail et aux baux mobilité signés depuis le 15 juillet 2022.

Plusieurs catégories en sont exclues, d’après la préfecture de la Gironde :

• les logements conventionnés ouvrant droit à l’APL ;
• les logements encore soumis à la loi de 1948 ;
• les logements sociaux (HLM) ;
• les meublés de tourisme ;
• certaines résidences meublées spécifiques.

La question des meublés de tourisme se pose souvent en agence, car un propriétaire peut être tenté d’arbitrer entre location longue et location de courte durée. Ce sujet relève d’une autre réglementation, que nous détaillons dans notre article sur la loi Le Meur et les locations courte durée à Bordeaux.

1.4 Un arrêté préfectoral annuel, quatre zones et des catégories de logements

Chaque année, le préfet de la Gironde signe un arrêté qui fixe les loyers de référence applicables à Bordeaux. La ville est découpée en quatre zones géographiques. Pour chacune, les valeurs varient selon le type de logement (appartement ou maison), le nombre de pièces (quatre catégories), le caractère vide ou meublé de la location et l’époque de construction (quatre périodes).

Les valeurs sont exprimées en euros par mètre carré de surface habitable. Pour un étudiant en BTS immobilier Bordeaux, savoir lire ces tableaux ligne par ligne est un réflexe à acquérir, car une erreur de catégorie fausse tout le calcul. Les tableaux complets, en PDF et en tableur, sont téléchargeables sur le site de la préfecture pour chaque période depuis 2022. Un gestionnaire sérieux conserve la version applicable à la date de signature de chaque bail : en cas de litige, c’est elle qui fait foi.

1.5 Trois valeurs, trois usages différents

L’arrêté publie trois montants pour chaque catégorie de logement :

• Le loyer de référence : il correspond au loyer médian observé pour la catégorie et la zone.
• Le loyer de référence majoré : supérieur de 20 % au loyer de référence, il constitue le plafond du loyer de base.
• Le loyer de référence minoré : inférieur de 30 % au loyer de référence, il sert essentiellement lors du renouvellement d’un bail, quand le loyer pratiqué est manifestement sous-évalué.

Retenir cette hiérarchie évite une erreur fréquente chez les débutants : croire que le loyer de référence est le plafond. Le plafond, c’est le loyer de référence majoré, et rien n’oblige à l’atteindre.

2. Le geste métier en agence : fixer un loyer conforme avant la mise en location

En gestion locative, l’encadrement des loyers ne reste pas une notion de cours. Il se traduit par une série de vérifications concrètes, réalisées avant la diffusion de l’annonce et la rédaction du bail. C’est l’un des premiers dossiers que l’on confie à un alternant du BTS immobilier Bordeaux, parce qu’il mobilise à la fois le droit, le calcul et la relation client.

2.1 Collecter les bonnes données sur le logement

Tout part d’une fiche descriptive fiable. Le gestionnaire doit réunir :

• l’adresse exacte, pour déterminer si le bien est à Bordeaux et dans quelle zone ;
• la surface habitable mesurée, et non la surface « annoncée » par le propriétaire ;
• le nombre de pièces principales ;
• l’époque de construction de l’immeuble, souvent retrouvée dans l’acte de propriété ou le règlement de copropriété ;
• le caractère vide ou meublé de la location, avec l’inventaire du mobilier dans le second cas ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité.

Une erreur sur l’un de ces critères suffit à fausser le plafond. Une maison d’échoppe bordelaise datée par erreur d’après 1990, ou un séjour compté comme deux pièces, conduit à un loyer de base calculé sur la mauvaise ligne du tableau.

2.2 Calculer le loyer de base maximal

Une fois la catégorie identifiée, le calcul est simple : surface habitable multipliée par le loyer de référence majoré au mètre carré. Le résultat donne le loyer de base maximal, hors charges et hors complément de loyer.

Pour sécuriser ce calcul, Bordeaux Métropole met à disposition un simulateur de loyer de référence pour les logements bordelais. L’outil propose une période « à partir du 15 juillet 2026 » et les périodes antérieures depuis 2022, ce qui permet aussi de contrôler un bail ancien. Ses résultats ont une valeur indicative : la référence juridique reste l’arrêté préfectoral. En agence, la bonne pratique consiste à imprimer ou enregistrer le résultat de la simulation et à le joindre au dossier du lot, avec la référence de l’arrêté utilisé.

Le gestionnaire doit ensuite confronter ce plafond au marché. Dans certains secteurs, le loyer de marché observé se situe déjà sous le plafond ; dans d’autres, le propriétaire espère davantage. Expliquer avec pédagogie pourquoi un loyer souhaité n’est pas possible fait partie du métier.

2.3 Les mentions obligatoires du bail

Dans une commune soumise à l’encadrement, le contrat de location doit faire apparaître, d’après la fiche Service-Public.fr sur l’encadrement des loyers en zone tendue :

• le loyer de base, hors charges et hors complément ;
• le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement ;
• le cas échéant, le montant du complément de loyer et sa justification.

Si ces mentions manquent, l’ANIL indique que le locataire peut, dans un délai d’un mois, mettre le bailleur en demeure de compléter le bail, puis saisir le juge s’il n’obtient pas satisfaction. Pour l’agence, oublier ces lignes revient à fragiliser tout le dossier, même lorsque le loyer est conforme.

2.4 L’annonce de location et le dialogue avec le propriétaire

L’annonce doit être cohérente avec le bail : loyer, charges, surface et, s’il existe, complément de loyer. Une annonce qui affiche un loyer supérieur au plafond attire l’attention des locataires comme des services de contrôle.

Le dialogue avec le bailleur est souvent la partie la plus délicate. Un propriétaire qui découvre le dispositif peut le percevoir comme une contrainte injuste. Le rôle du gestionnaire n’est pas de juger la règle, mais de l’expliquer, de chiffrer les conséquences d’un dépassement et de proposer une stratégie conforme. Cette posture de conseil se travaille dès le BTS immobilier Bordeaux, en cours comme en entreprise.

3. Le complément de loyer : un outil encadré, à manier avec prudence

Le complément de loyer est le seul moyen légal de dépasser le loyer de référence majoré. C’est aussi la source de contentieux la plus fréquente. L’alternant de BTS immobilier Bordeaux doit savoir quand il est possible, quand il est interdit et comment le justifier.

3.1 Des conditions cumulatives

Selon la préfecture de la Gironde, un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent nettement des logements de la même catégorie dans le même secteur. Deux conditions sont indissociables :

• le loyer de base doit être égal au loyer de référence majoré : un complément ne peut jamais s’ajouter à un loyer de base inférieur à ce plafond ;
• les caractéristiques invoquées doivent être réelles, déterminantes et absentes des logements comparables.

Une terrasse privative rare dans un quartier, une vue dégagée exceptionnelle sur la Garonne ou des prestations hors normes peuvent entrer dans cette logique. À l’inverse, un équipement banal (cuisine équipée, ascenseur, parking dans un secteur où il est courant) se justifie difficilement.

3.2 Les situations où le complément est interdit

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, la préfecture de la Gironde liste les cas où aucun complément de loyer ne peut être appliqué, notamment lorsque le logement présente :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• un DPE de classe F ou G ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l’air ;
• un vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• des infiltrations ou inondations par l’extérieur ;
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le lien avec la performance énergétique est direct. Un logement mal classé ne peut pas porter de complément, et son avenir locatif dépend aussi du calendrier de décence énergétique. Notre article sur le DPE et la rénovation énergétique à Bordeaux détaille ces enjeux pour les futurs professionnels.

3.3 Justifier et documenter le complément

Un complément de loyer non documenté est un complément fragile. La bonne pratique en agence consiste à constituer un dossier comprenant :

• une description précise de la caractéristique invoquée (surface de terrasse, orientation, photographies) ;
• une comparaison avec des logements de la même catégorie et du même secteur ;
• la vérification qu’aucun des critères d’interdiction ne s’applique ;
• la rédaction de la justification dans le bail, en termes factuels.

L’objectif est simple : si le locataire conteste, l’agence doit pouvoir démontrer, pièces à l’appui, que le complément repose sur un élément objectif.

3.4 La contestation par le locataire

Le locataire qui estime le complément injustifié dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, il peut ensuite saisir le juge dans un délai de trois mois après l’avis de la commission, d’après l’ANIL. Le bailleur doit alors être en mesure de justifier le complément, ce qui repose en pratique sur le dossier préparé par l’agence. C’est typiquement le genre de cas pratique utile à travailler en BTS immobilier Bordeaux.

4. En cas de dépassement : recours, sanctions et responsabilité de l’agence

Un loyer au-dessus du plafond n’est pas une simple irrégularité administrative. Il expose le bailleur à des recours du locataire, à des sanctions de l’État et, par ricochet, met en cause la qualité du travail de l’agence mandatée. C’est un point que tout étudiant en BTS immobilier Bordeaux doit savoir exposer à un client.

4.1 Le recours amiable devant la commission départementale de conciliation de la Gironde

La commission départementale de conciliation (CDC) est l’instance de premier recours, gratuite, pour les litiges sur le loyer. Le ministère chargé du logement rappelle qu’en cas de litige sur l’encadrement, elle doit obligatoirement être saisie avant toute action devant le juge civil. Elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires, et cherche une solution amiable.

Pour s’informer avant d’engager une démarche, bailleurs et locataires peuvent s’adresser à l’ADIL de la Gironde, installée avenue Émile Counord à Bordeaux, que la préfecture désigne comme interlocuteur d’information. Le gestionnaire locatif a intérêt à connaître ces circuits : il sera souvent le premier à recevoir le courrier d’un locataire qui conteste son loyer.

4.2 Les sanctions administratives du préfet

L’État dispose d’un pouvoir de sanction propre. Selon l’ANIL, lorsque le bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, le préfet peut mettre le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu au locataire. Faute de réaction, une amende administrative peut être prononcée, jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (société civile immobilière, investisseur institutionnel).

Ces montants sont ceux en vigueur au 2 octobre 2026. Le texte en discussion au Parlement prévoit de les doubler, ce que nous détaillons dans la partie 5.

4.3 Le renouvellement du bail : action en diminution et réévaluation

L’encadrement ne concerne pas que les nouvelles locations. Au moment du renouvellement, deux mécanismes peuvent jouer :

• l’action en diminution : si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une baisse ;
• la réévaluation : si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une hausse, dans la limite de ce loyer minoré.

Ces procédures obéissent à des délais et à des formes précises, et passent elles aussi par la commission de conciliation en cas de désaccord. En gestion, cela suppose de suivre les échéances de chaque bail et de contrôler les loyers du portefeuille quelques mois avant leur terme.

4.4 La responsabilité du professionnel mandaté

L’amende vise le bailleur, mais l’agence n’est pas à l’abri. Le professionnel titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière » (carte G), délivrée dans le cadre de la loi Hoguet, est tenu d’un devoir de conseil envers son mandant. Un propriétaire sanctionné après avoir suivi les recommandations de son agence peut chercher à engager la responsabilité de celle-ci.

Pour mieux comprendre les obligations attachées aux cartes professionnelles, notre article sur la loi Hoguet et les cartes professionnelles du BTS fait le point. Retenez une idée : la conformité du loyer est une composante de la qualité du service, pas une option.

5. Après novembre 2026 : où en est l’avenir de l’encadrement des loyers ?

C’est la question que posent aujourd’hui de nombreux bailleurs aux agences bordelaises, et à laquelle les alternants du BTS immobilier Bordeaux doivent être prêts à répondre. La réponse honnête, à la date de publication de cet article, tient en une phrase : le dispositif a une date de fin légale, un texte est en cours d’examen, et rien n’est encore tranché.

5.1 Une échéance légale fixée à la fin novembre 2026

L’expérimentation prévue par la loi ELAN et prolongée par la loi 3DS court, selon l’ANIL, jusqu’au 25 novembre 2026. L’arrêté préfectoral bordelais signé le 6 juillet 2026 s’aligne sur cette échéance : il s’applique du 15 juillet 2026 au 24 novembre 2026, selon la préfecture de la Gironde. L’exposé des motifs d’une proposition de loi déposée au Sénat en juin 2025 le résume clairement : en l’absence d’intervention législative, l’encadrement cessera de s’appliquer en novembre 2026.

Pour un gestionnaire, cela signifie qu’un bail signé fin octobre 2026 reste soumis aux plafonds de l’arrêté en cours. La conformité s’apprécie à la date de signature du contrat.

5.2 Le texte adopté par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025

La proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », portée par le député Iñaki Echaniz, a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le texte adopté n° 196 publié par l’Assemblée nationale prévoit notamment, dans sa version de première lecture :

• la suppression du caractère expérimental de l’article 140 de la loi ELAN, donc une pérennisation de l’encadrement ;
• la possibilité pour des communes de mettre en œuvre le dispositif elles-mêmes, sous conditions, y compris lorsque toutes leurs communes limitrophes y sont soumises ;
• un plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré ;
• l’obligation de préciser le montant du complément de loyer dans les annonces ;
• l’obligation, pour les professionnels mandatés, d’informer les propriétaires du niveau des loyers de référence applicables ;
• l’ajout d’une surface habitable égale ou inférieure à 14 m² parmi les situations interdisant un complément ;
• le doublement des amendes, portées à 10 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale ;
• le maintien des dispositifs en vigueur, dans leur rédaction actuelle, dans les collectivités déjà concernées, jusqu’à ce qu’elles délibèrent.

Ce document est un texte provisoire de première lecture. Le Sénat peut le modifier profondément, l’adopter tel quel ou le rejeter, et une navette parlementaire peut suivre. Aucune de ces mesures n’est donc applicable à ce jour.

5.3 L’examen au Sénat programmé le 21 octobre 2026

D’après le dossier législatif du Sénat consacré à la proposition de loi, le texte a été transmis au Sénat le 12 décembre 2025 et renvoyé à la commission des affaires économiques, qui a désigné son rapporteur le 8 juillet 2026. La séance publique est prévue le 21 octobre 2026.

Selon des propos de la mairie de Paris rapportés par franceinfo, le gouvernement se serait engagé à reconduire le dispositif pour deux ans. Il s’agit d’une déclaration, pas d’une disposition votée. À la date de publication de cet article, le vote du Sénat n’a pas eu lieu et son issue n’est pas connue.

5.4 Ce que le futur gestionnaire doit surveiller

Plusieurs scénarios restent ouverts : pérennisation, prolongation limitée dans le temps, modification du complément de loyer ou fin du dispositif. Pour Bordeaux, la décision de maintenir l’encadrement dépendra aussi du choix des élus locaux si le texte final leur laisse la main.

En agence, la conduite à tenir est claire : continuer à appliquer l’arrêté en vigueur, suivre le Journal officiel et le site de la préfecture de la Gironde, et préparer les propriétaires à plusieurs hypothèses. Savoir lire un dossier législatif et en expliquer les effets à un client fait partie des compétences qui distinguent un gestionnaire locatif d’un simple exécutant.

6. Se former à la gestion locative avec le BTS immobilier à Bordeaux

L’encadrement des loyers illustre bien ce qu’attend aujourd’hui une agence d’un jeune professionnel : une maîtrise du droit, une rigueur de calcul et une capacité à conseiller. Ces compétences se construisent progressivement, en formation comme en entreprise.

6.1 Ce que prévoit le référentiel du BTS Professions Immobilières

Le BTS Professions Immobilières est enregistré au répertoire national sous la fiche RNCP38380 de France Compétences, au niveau 5. Son référentiel comprend quatre blocs de compétences, dont la conduite du projet immobilier du client en vente et/ou location, l’administration des copropriétés et de l’habitat social, le conseil en gestion du bâti dans le contexte de changement climatique et la construction d’une professionnalité dans l’immobilier. La fiche précise que le titulaire assure la mise en location et/ou la gestion locative, avec ses aspects administratifs, juridiques, financiers et comptables.

L’encadrement des loyers se situe exactement au croisement de ces blocs : droit du bail, calcul du loyer, DPE, relation avec le bailleur et le locataire. Préparer le BTS immobilier Bordeaux permet de travailler ce sujet sur un marché où il s’applique réellement, ce qui n’est pas le cas dans toutes les villes. Si vous hésitez encore entre les métiers, notre guide sur la spécialité transaction, gestion locative ou syndic selon votre profil vous aidera à vous situer.

6.2 L’alternance, terrain d’application de la réglementation locative

Sur le campus de l’avenue Thiers, le BTS immobilier Bordeaux peut se suivre en alternance ou en formation initiale, sous la forme d’un cursus académique suivi à l’école (cours, travaux pratiques, projets). En alternance, l’apprenti retrouve en agence les situations étudiées en cours : vérification d’un plafond, rédaction d’un bail, préparation d’un état des lieux, réponse à un locataire. Le réseau de plus de 100 partenaires professionnels de l’école facilite ces périodes en entreprise, à Bordeaux comme à Bègles, Lormont ou Mérignac, et plus largement en Nouvelle-Aquitaine.

Pour visualiser le rythme concret, consultez notre article sur une semaine type entre cours et alternance en BTS immobilier. Et si vous arrivez d’une autre région, la question du logement se pose aussi pour vous en tant que locataire : notre article sur le logement des alternants à Bordeaux aborde les loyers encadrés et la garantie Visale.

6.3 Poursuivre vers le Bachelor GESAI et la spécialisation MAGI

Le BTS ouvre la porte à une poursuite d’études pour qui veut approfondir la gestion de patrimoine locatif. Le Bachelor Gestionnaire d’Affaires Immobilières (GESAI), de niveau 6, élargit la vision opérationnelle. Au niveau 7, le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master propose la spécialisation Property Manager – Gestion Immobilière (MAGI), orientée vers le pilotage de portefeuilles, la stratégie locative et la relation avec les investisseurs.

ESPI, fondée en 1972 et certifiée Qualiopi, délivre des titres inscrits au RNCP, et le groupe annonce un taux d’insertion professionnelle de 97 % à l’issue de la formation. Pour découvrir les formations proposées sur place, rendez-vous sur la page du campus ESPI Bordeaux.

Questions fréquentes sur le BTS immobilier à Bordeaux et l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers s’applique-t-il dans toute la métropole bordelaise ?

Non. Selon la préfecture de la Gironde, il s’applique uniquement sur la commune de Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022. Les logements situés à Mérignac, Pessac, Talence, Cenon ou dans les autres communes de Bordeaux Métropole n’y sont pas soumis, même si d’autres règles propres aux zones tendues peuvent les concerner. Le gestionnaire doit donc toujours vérifier l’adresse exacte du bien avant de fixer un loyer.

Quelle est la différence entre loyer de référence et loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence correspond au loyer médian de la catégorie de logement dans une zone donnée. Le loyer de référence majoré lui est supérieur de 20 % et constitue le plafond du loyer de base. Le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %, sert surtout lors du renouvellement d’un bail sous-évalué. Les trois valeurs sont exprimées en euros par mètre carré de surface habitable et fixées par arrêté préfectoral.

Où trouver les montants des loyers de référence à Bordeaux ?

Les tableaux officiels sont publiés sur le site de la préfecture de la Gironde, en PDF et en tableur, pour chaque période annuelle depuis 2022. L’arrêté actuellement en vigueur couvre la période du 15 juillet au 24 novembre 2026. Bordeaux Métropole propose aussi un simulateur en ligne qui calcule le loyer de référence à partir de l’adresse et des caractéristiques du logement, avec une valeur indicative.

Un propriétaire peut-il dépasser le plafond grâce au complément de loyer ?

Oui, mais à des conditions strictes. Le loyer de base doit déjà être égal au loyer de référence majoré, et le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport aux logements comparables. Le complément est interdit, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, si le logement est classé F ou G au DPE ou présente certains défauts listés par la loi. Il doit être justifié dans le bail.

Que risque un bailleur qui ne respecte pas l’encadrement des loyers à Bordeaux ?

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir une baisse et la restitution du trop-perçu. Le préfet peut aussi mettre le bailleur en demeure de se conformer dans un délai de deux mois, puis prononcer une amende allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, selon les montants en vigueur au moment de la rédaction.

Le dispositif va-t-il continuer après novembre 2026 ?

À la date de publication de cet article, personne ne peut l’affirmer. L’expérimentation prend fin en novembre 2026. Une proposition de loi visant notamment à pérenniser l’encadrement a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, et sa séance publique au Sénat est prévue le 21 octobre 2026. Le texte peut encore être modifié, et son issue dépendra de la suite de la navette parlementaire.

L’encadrement des loyers fait-il partie du programme du BTS immobilier à Bordeaux ?

Le référentiel national du BTS Professions Immobilières couvre la mise en location et la gestion locative, avec leurs dimensions juridiques et financières. L’encadrement des loyers s’inscrit naturellement dans ces compétences. À Bordeaux, où le dispositif s’applique, les alternants du BTS immobilier Bordeaux peuvent le pratiquer en agence lors de la préparation des baux, ce qui donne un ancrage concret aux notions vues en cours.

Pour conclure

L’encadrement des loyers résume à lui seul les exigences du métier de gestionnaire locatif à Bordeaux : connaître un cadre juridique précis, lire un arrêté préfectoral, calculer un plafond, documenter un complément de loyer et conseiller un propriétaire sur les risques d’un dépassement. Ce sont des gestes que l’alternant répète dossier après dossier, et qui engagent la crédibilité de l’agence. Le dispositif traverse en outre une période charnière : l’expérimentation se termine fin novembre 2026, et le Sénat doit examiner le 21 octobre un texte qui pourrait le pérenniser ou le transformer. Savoir suivre cette actualité et l’expliquer fait partie du métier.

Suivre le BTS immobilier Bordeaux, c’est se former sur un marché où ces règles s’appliquent réellement, avec la possibilité de poursuivre vers le Bachelor puis le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master. Pour échanger sur votre projet en gestion locative et découvrir les formations du campus de l’avenue Thiers, Contactez ESPI Bordeaux.

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