Il s’agit du solde naturel de la France, soit le nombre de naissances moins les décès, pour l’année 2025 selon l’INSEE (2026). Pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le pays affiche donc un bilan négatif. Cette inversion était cependant attendue, puisque le solde naturel ne cesse de baisser depuis 2007 alors qu’il était encore très positif au début des années 2000, porté en particulier par une natalité élevée. Ce n’est plus le cas, si bien que la tendance au vieillissement s’installe en France, comme partout en Europe – avec en contrepartie une espérance de vie à la naissance parmi les plus élevées au monde, soit 85,9 ans pour les femmes et 80,3 ans pour les hommes.
Quels effets directs sur les marchés immobiliers? La population et le nombre des ménages sont-ils donc désormais définitivement orientés à la baisse, signant notamment la fin des besoins en logements supplémentaires et de la croissance du parc?
Tout d’abord, il convient de rappeler que la population n’est pas encore en déclin absolu : la croissance de la population française se maintient à +0,25%, car elle reste alimentée par un solde migratoire positif (+176 000 personnes par an). Cette compensation est malgré tout provisoire, puisqu’elle ne devrait elle-même plus suffire à compenser le déficit naturel après 2040/2045 environ (INSEE, 2021).
Cependant, même dans ce contexte de décroissance, le besoin en logements se maintiendra. Il est en effet erroné d’associer directement la variation de la démographie à la variation du besoin en logements (Depraz, 2021). Il faut bien comprendre que le vieillissement signifie aussi un allongement des parcours résidentiels, donc des logements occupés plus longtemps, ce qui nécessite de construire pour les nouvelles générations entrant sur le marché. De même, la composition des ménages évolue, avec de plus en plus de personnes seules ou de foyers monoparentaux (horizon à 2,08 personnes par ménage en 2030, contre 2,25 dix ans plus tôt), ce qui signifie donc plus de besoins en logements, même à population constante – mais de taille plus petite et, de plus en plus, adaptés au grand âge.
Cette évolution, non plus en nombre, mais en structure de la population est ce que l’on nomme le desserrement des ménages, lequel est devenu le premier moteur de l’activité immobilière. Si l’on ajoute les besoins en renouvellement (démolitions), les résidences secondaires ainsi que la mobilité des ménages, avec une concentration au bénéfice des secteurs les attractifs où la demande reste soutenue (ex: métropoles, littoraux), on en reste toujours, dans l’immédiat, à un besoin constant autour de 400 000 logements par an (ESPI, 2023). D’autres enjeux seront il est vrai à traiter en parallèle, comme la « grande transmission » (Great Wealth Transfer) de biens immobiliers à venir, ainsi que la vacance des logements vétustes et mal situés, toujours en hausse, voire des biens délaissés / sans maître, ce qui reviendra à parler parfois de patrimoine immobilier négatif, ou « négabilier », selon les travaux de notre collègue Sophie BUHNIK (2019, 2024, 2025) tirés de l’expérience annonciatrice du Japon.