En BTS immobilier, on apprend vite que la gestion locative ne se résume pas à trouver un locataire et à encaisser un loyer chaque mois. Le jour où un virement n’arrive pas, où un dépôt de garantie est contesté ou où un locataire refuse un décompte de charges, le gestionnaire entre dans une autre partie du métier : celle des incidents, des courriers recommandés et des délais légaux.

Cet article suit un litige de A à Z, dans l’ordre où il se présente en agence : la phase amiable (relance, plan d’apurement, mise en demeure), les garanties (caution, assurance loyers impayés, Visale), le commandement de payer, la CCAPEX, la commission départementale de conciliation de Loire-Atlantique, le dépôt de garantie, puis la phase judiciaire et l’expulsion issues de la loi du 27 juillet 2023, jusqu’à la trêve hivernale. À chaque étape, nous précisons ce qu’un alternant fait, ce qu’il prépare et ce qu’il laisse à son tuteur.

1. Pourquoi les incidents de location font partie du BTS immobilier

1.1 Le mandat de gestion : encaisser, mais aussi recouvrer

Un propriétaire qui confie son logement à une agence signe un mandat de gestion. Ce mandat charge le professionnel d’encaisser les loyers et les charges, de délivrer les quittances, de régulariser les charges chaque année et de gérer les relations avec le locataire. Dans la plupart des mandats, il prévoit aussi le recouvrement des sommes impayées, avec la possibilité de mandater un commissaire de justice.

Le gestionnaire est donc le premier à savoir qu’un loyer manque, bien avant le propriétaire. Pour un diplômé de BTS immobilier, la qualité de la réaction dans les quinze premiers jours fait souvent la différence entre une petite dette réglée à l’amiable et une procédure de plus d’un an.

1.2 Ce que dit le référentiel du BTS Professions Immobilières

Le référentiel du diplôme a été refondu par l’arrêté du 22 novembre 2023 relatif au BTS Professions immobilières, dont la première session d’examen s’est tenue en 2026. Il comprend un bloc consacré à la conduite de projets immobiliers en vente et en location, un bloc dédié à la gestion de la copropriété et du logement social, et un bloc sur l’environnement juridique et économique des activités immobilières.

Les impayés et les litiges se situent au croisement de ces trois blocs : droit du bail, relation client et rigueur administrative dans un même dossier, raisonné en délais, en pièces et en interlocuteurs.

1.3 Le rôle exact de l’alternant : agir sous la carte de l’employeur

La gestion locative pour le compte d’autrui est une activité réglementée par la loi Hoguet. Elle suppose une carte professionnelle « gestion immobilière », détenue par le dirigeant de l’agence, et une garantie financière. L’alternant n’est pas titulaire de cette carte : il agit pour le compte de son employeur, dans la limite des missions que celui-ci lui confie.

Concrètement, un alternant en BTS immobilier peut repérer un retard, appeler un locataire, préparer un courrier, constituer un dossier pour le commissaire de justice ou tenir un tableau de suivi. Il ne décide pas seul d’accorder un échéancier, d’abandonner une créance ou de lancer une procédure judiciaire : ces décisions appartiennent au propriétaire, sur conseil du gestionnaire titulaire du dossier.

2. Les premiers jours d’un impayé : la phase amiable

2.1 Détecter l’incident avant qu’il ne grossisse

Le contrôle des encaissements se fait à date fixe, par rapprochement entre loyers attendus et virements reçus. C’est souvent une tâche confiée à l’alternant dès les premières semaines, car elle forme à la lecture des comptes mandants et au logiciel de gestion.

Un retard de quelques jours n’est pas un impayé au sens contentieux, mais il se note. Le réflexe enseigné en BTS immobilier consiste à distinguer trois situations : l’oubli ou l’incident bancaire, la difficulté passagère (perte d’emploi, séparation, aide versée en retard), et le refus de payer lié à un désaccord, par exemple sur l’état du logement.

2.2 Relance, appel et plan d’apurement

La première relance est presque toujours un appel ou un courriel courtois, pour comprendre ce qui se passe. Beaucoup d’impayés se règlent à ce stade, surtout si le contact a lieu avant que la dette n’atteigne deux mois de loyer.

Si la difficulté est réelle, le gestionnaire (ou l’alternant de BTS immobilier qui suit le dossier) peut préparer, pour le propriétaire, un plan d’apurement : le locataire reprend le paiement du loyer courant et rembourse l’arriéré par mensualités. Prenons un exemple : un studio loué à Rezé, avec un loyer de 520 euros charges comprises et une dette de 1 040 euros. Un plan de 130 euros par mois pendant huit mois, en plus du loyer, reste soutenable pour un salarié qui a connu un mois sans revenu. L’accord est écrit, signé et vérifié chaque mois.

2.3 La mise en demeure

Quand la relance reste sans effet, l’étape suivante est la mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle le montant dû, détaille les échéances concernées, fixe un délai pour régulariser et indique les suites envisagées. Elle doit aussi être envoyée à la caution lorsqu’il en existe une, ce qui permet de la mobiliser tôt.

Rédiger ce courrier est un exercice formateur pour un alternant en BTS immobilier : ferme sans être menaçant, décompte exact au centime, mentions vérifiables. Le gestionnaire relit et signe, l’alternant prépare.

2.4 Le signalement à la CAF quand une aide au logement est versée

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement versée directement au bailleur (le tiers payant), une obligation s’ajoute. Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement, le bailleur doit signaler l’impayé à l’organisme payeur, CAF ou MSA, dans les deux mois suivant la constitution de l’impayé, lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer net de l’aide.

Ce signalement n’est pas une sanction : il déclenche un accompagnement et aide souvent à maintenir l’aide pendant un plan d’apurement. Dans un tableau de suivi bien tenu, la date de franchissement du seuil apparaît en rouge.

3. Caution, assurance loyers impayés, Visale : activer les garanties

3.1 La caution et l’acte de cautionnement

La caution est une personne, souvent un parent, qui s’engage à payer à la place du locataire défaillant. Son engagement figure dans un acte de cautionnement signé au moment du bail, qui doit respecter un formalisme précis : montant du loyer, conditions de révision, durée de l’engagement. Un acte mal rédigé peut être annulé.

En pratique, le gestionnaire informe la caution dès la mise en demeure, puis lui réclame les sommes si le locataire ne régularise pas. Les étudiants de BTS immobilier mesurent alors l’importance d’un dossier d’entrée complet : un acte incomplet découvert trois ans plus tard ne se rattrape pas.

3.2 La garantie loyers impayés (GLI)

Le propriétaire peut souscrire une assurance garantie loyers impayés, directement ou via son agence. Elle prend en charge les loyers impayés selon le contrat, souvent avec les frais de procédure, mais impose des critères de sélection du locataire et des délais de déclaration à respecter scrupuleusement.

Un point juridique mérite d’être retenu : un bailleur personne physique qui a souscrit une assurance de ce type ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, comme le rappelle l’ANIL. Pour un alternant, le travail consiste souvent à constituer la déclaration de sinistre : bail, état des lieux, décompte, copies des relances et de la mise en demeure.

3.3 La garantie Visale

La garantie Visale est un cautionnement gratuit proposé par Action Logement. Elle s’adresse notamment aux jeunes, étudiants et alternants compris, ainsi qu’à certains salariés, et couvre les loyers impayés dans les conditions prévues par le contrat de garantie. Le locataire en fait la demande avant la signature du bail, et le bailleur doit ensuite déclarer les impayés selon la procédure prévue.

Cette garantie est très présente dans une agglomération étudiante comme Nantes. Un gestionnaire vérifie que le visa Visale est valide et correspond au logement, puis suit la déclaration en cas d’incident. Les conditions évoluent : on se fie au contrat en vigueur, pas à un souvenir de cours de BTS immobilier.

3.4 Ce que l’alternant prépare concrètement

Quelle que soit la garantie, le dossier type comprend le bail et ses annexes, l’état des lieux d’entrée, l’acte de cautionnement ou le certificat de garantie, le relevé de compte locataire, les relances datées et la mise en demeure. Un alternant en BTS immobilier qui réunit ces pièces en une heure fait gagner des semaines à son agence.

Ce travail documentaire rejoint une compétence détaillée dans notre article sur le métier de gestionnaire locatif dès le Bac+2 : la traçabilité.

4. Le commandement de payer et la prévention des expulsions

4.1 Le commandement délivré par commissaire de justice

Si la phase amiable échoue, le propriétaire mandate un commissaire de justice (l’ancien huissier) pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Cet acte ouvre un délai pendant lequel le locataire peut régler sa dette. Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ce délai est de six semaines, contre deux mois auparavant, pour les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur du texte.

Si la dette est payée dans ce délai, la procédure s’arrête. Sinon, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. L’alternant transmet au commissaire de justice un décompte exact, ventilé entre loyer, charges et frais : un décompte gonflé de sommes non dues peut fragiliser l’acte.

4.2 La signification à la caution dans les quinze jours

Lorsque le bail est garanti par une caution, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose de lui signifier le commandement de payer dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Dans beaucoup d’agences, l’alternant en BTS immobilier vérifie que le commissaire de justice dispose des coordonnées à jour de la caution, et relance si l’acte n’a pas été délivré.

4.3 La CCAPEX et le diagnostic social et financier

La CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) réunit dans chaque département l’État, le Département et les acteurs du logement. Le commissaire de justice lui signale les commandements de payer lorsque l’impayé atteint certains seuils, deux mois de loyer ou une dette égale à deux fois le loyer mensuel selon l’analyse de la loi publiée par l’ANIL. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier du ménage.

Les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles immobilières familiales, doivent par ailleurs saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d’assigner leur locataire en justice. C’est une obligation que connaissent bien les équipes des organismes HLM, présentés dans notre article sur les métiers du logement social, du chargé d’attribution au gestionnaire de proximité.

4.4 Les aides mobilisables par le locataire

Un diplômé de BTS immobilier n’est pas travailleur social, mais il doit connaître les relais. Le fonds de solidarité pour le logement, géré en Loire-Atlantique par le Département, peut aider un ménage à apurer sa dette. Le numéro national « SOS loyers impayés » (0 805 160 075), cité par la fiche officielle sur les loyers impayés et l’expulsion, oriente gratuitement les locataires en difficulté.

À l’échelle locale, l’ADIL de Loire-Atlantique délivre des conseils juridiques gratuits aux locataires comme aux propriétaires, avec un service à Nantes, à la Maison de l’Habitant. Orienter un locataire de Saint-Herblain ou d’Orvault vers ces interlocuteurs sert aussi le propriétaire : un ménage accompagné rembourse plus souvent qu’un ménage laissé seul.

5. Les autres litiges : la commission départementale de conciliation

5.1 Quels litiges relèvent de la commission

En BTS immobilier, on découvre vite que tous les conflits locatifs ne portent pas sur un loyer impayé. Beaucoup concernent l’état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie, la régularisation des charges, les réparations ou la décence du logement. Pour ces désaccords, il existe un lieu de dialogue gratuit : la commission départementale de conciliation.

Selon l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, elle est compétente pour les litiges relatifs au loyer, aux caractéristiques du logement, à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux congés. Elle est composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires, et rend son avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.

5.2 La commission de Loire-Atlantique en pratique

En Loire-Atlantique, la commission est rattachée à la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS), à Nantes. Depuis le 1er janvier 2025, la saisine se fait en ligne via le formulaire de la commission départementale de conciliation de Loire-Atlantique sur le portail des démarches numériques de l’État.

En cas d’accord, la commission établit un document de conciliation ; en cas d’échec, elle rend un avis que chaque partie peut transmettre au juge. Un alternant de BTS immobilier peut préparer le dossier de l’agence et assister à la séance avec son tuteur : une excellente école de l’argumentation calme.

5.3 Le dépôt de garantie, premier sujet de discorde

Les règles sont strictes, et un étudiant de BTS immobilier doit les connaître par cœur. Selon la fiche officielle sur le dépôt de garantie, il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un meublé. Il doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire.

En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Les retenues sont possibles pour des loyers ou charges impayés et pour des dégradations, à condition d’être justifiées par des devis ou factures. Une retenue « au forfait » sans justificatif est le motif classique de saisine de la commission.

5.4 Conciliation préalable, conciliateur de justice et prescription

Pour un litige portant sur une somme inférieure à 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le juge : auprès de la commission départementale de conciliation, d’un conciliateur de justice ou par une médiation. Au-delà, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement.

Le temps joue aussi. L’article 7-1 de la loi de 1989 prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Une agence qui laisse dormir un arriéré prend donc un risque mesurable.

6. Le contentieux et l’expulsion après la loi du 27 juillet 2023

6.1 L’assignation devant le juge des contentieux de la protection

Une fois le délai du commandement expiré sans paiement, le bailleur peut faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. La loi de 2023 a réduit à six semaines le délai minimal entre l’assignation et l’audience, contre deux mois auparavant, et l’assignation est notifiée au représentant de l’État dans le département, qui fait réaliser le diagnostic social et financier si ce n’est pas déjà fait.

À ce stade, le gestionnaire ne plaide pas. Le propriétaire est souvent représenté par un avocat, et l’agence alimente le dossier : décompte actualisé, historique des échanges, preuves des relances. Pour un alternant en BTS immobilier, c’est l’occasion de voir un dossier de gestion devenir une pièce de procédure.

6.2 L’audience : délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

Le juge ne se contente pas de constater la dette, un point souvent mal compris en début de BTS immobilier. Lorsque le locataire est en situation de régler sa dette et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, il peut lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à la demande d’une partie ou d’office. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si l’échéancier est respecté, le bail continue comme si la résiliation n’avait jamais joué.

Si l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire reprend ses effets : le contrôle mensuel des échéances fixées par le juge est donc aussi important que la procédure elle-même.

6.3 Le commandement de quitter les lieux et les délais de grâce

Lorsque le juge prononce ou constate la résiliation et ordonne l’expulsion, le commissaire de justice signifie la décision puis délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe d’un délai de deux mois pour partir, que le juge peut réduire ou supprimer, en particulier en cas de mauvaise foi.

Le locataire peut aussi demander au juge de l’exécution des délais supplémentaires, appelés délais de grâce. Depuis la loi de 2023, leur durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, alors qu’elle allait auparavant de trois mois à trois ans, comme le détaille l’ANIL. Si le locataire ne part pas, le bailleur doit demander le concours de la force publique au préfet : jamais l’agence ne procède elle-même à une expulsion, ni ne change les serrures, ce qui constituerait une infraction.

6.4 La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, l’expulsion d’un locataire ne peut pas être exécutée, sauf si un relogement adapté à ses besoins est assuré ou dans certains cas particuliers, comme le rappelle la fiche officielle sur la trêve hivernale. Seule l’exécution forcée est suspendue.

Cet article paraît à quelques jours du début de la trêve, et cette période compte pour les agences : les dossiers contentieux s’examinent avec une attention particulière en octobre, parce qu’une décision obtenue en novembre ne pourra en principe être exécutée qu’au printemps. Expliquer cette contrainte à un propriétaire de Carquefou, exercice fréquent pour un alternant de BTS immobilier, qui attend de récupérer son appartement fait partie du travail du gestionnaire.

6.5 Une clause résolutoire désormais systématique

La loi de 2023 a aussi rendu obligatoire, dans les baux d’habitation, une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Selon l’ANIL, cette obligation s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Pour un étudiant en BTS immobilier qui rédige ses premiers baux cet automne, la conséquence est directe : vérifier que les modèles de l’agence intègrent cette clause. C’est de la veille réglementaire appliquée, comme pour les règles de DPE, de permis de louer et de zone tendue.

7. Les compétences que ces situations développent

7.1 L’écrit qui tient devant un juge

Un litige locatif produit beaucoup d’écrits, et chacun peut finir dans un dossier judiciaire. Un étudiant de BTS immobilier apprend à écrire factuel, daté, chiffré, sans jugement sur la personne. « Votre loyer d’août n’a pas été réglé à ce jour » vaut mieux que « vous ne payez jamais à temps ».

Cette exigence rejoint les principes de loyauté et de confidentialité qui encadrent la profession, abordés dans notre article sur la déontologie et les obligations de vigilance en agence. La situation financière d’un locataire est une information personnelle : elle ne se commente ni à l’accueil de l’agence, ni sur une messagerie partagée.

7.2 La relation avec un locataire en difficulté et un propriétaire inquiet

Le gestionnaire se trouve entre deux personnes qui vivent mal la situation : un locataire qui a souvent honte et tarde à répondre, un propriétaire qui compte parfois sur ce loyer pour rembourser un crédit. Tenir les deux relations demande du sang-froid et la capacité d’expliquer des délais légaux qui ne se raccourcissent pas sous la pression.

Cette dimension s’apprend surtout en entreprise. Un alternant de BTS immobilier qui assiste à un appel difficile puis en rédige le compte rendu constate aussi que les propriétaires restent fidèles aux gestionnaires qui les informent tôt, même quand les nouvelles sont mauvaises.

7.3 La rigueur du suivi

Un dossier d’impayé est une succession de dates : relance, mise en demeure, seuil CAF, commandement, signification à la caution, CCAPEX, assignation, audience, échéances fixées par le juge. Un seul délai oublié peut coûter des mois, et les alertes du logiciel ne valent que si quelqu’un les lit.

Dans les agences de la métropole, de Saint-Sébastien-sur-Loire à La Chapelle-sur-Erdre, ce tableau de bord est souvent l’une des premières responsabilités durables confiées à un alternant.

7.4 Les erreurs les plus fréquentes chez les débutants

Quatre erreurs reviennent souvent. Attendre le troisième mois d’impayé pour réagir, alors qu’une relance précoce règle beaucoup de situations. Envoyer une mise en demeure au locataire en oubliant la caution. Retenir le dépôt de garantie sans justificatif chiffré. Promettre au propriétaire une expulsion rapide sans tenir compte des délais légaux et de la trêve hivernale.

Toutes viennent d’une méconnaissance des délais ou d’un dossier mal tenu, ce que le BTS immobilier et l’alternance corrigent avant d’avoir un portefeuille à gérer seul.

8. Apprendre la gestion des litiges en BTS immobilier à Nantes

8.1 Le cadre de l’alternance

À ESPI Nantes, le BTS Professions Immobilières se suit en alternance (contrat d’apprentissage ou contrat de professionnalisation) ou en formation initiale à l’école, avec des cours, des travaux pratiques, des études de cas et des projets menés avec des entreprises. En formation initiale, ces situations se travaillent en études de cas et en mises en situation professionnelle.

En alternance, l’étudiant les vit directement. Agences de gestion, administrateurs de biens et bailleurs sociaux de la métropole accueillent des alternants de BTS immobilier. Pour cibler ces employeurs, notre article sur les secteurs qui recrutent des alternants et la démarche pour décrocher un contrat détaille la méthode.

8.2 Poursuivre vers le Bachelor ou le Bac+5

Le contentieux locatif n’est pas un sujet réservé au Bac+2. Après le BTS immobilier, le Bachelor Gestionnaire d’Affaires Immobilières élargit la gestion à des portefeuilles plus importants, et le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master propose une spécialisation Property Manager – Gestion Immobilière (MAGI). À ce niveau, les incidents se gèrent à l’échelle d’immeubles entiers et de bailleurs institutionnels, comme le montre notre article sur le quotidien d’un property manager.

Les diplômes ESPI sont enregistrés au Répertoire national des certifications professionnelles, les formations sont certifiées Qualiopi, et le taux d’insertion professionnelle affiché par le groupe atteint 97 %.

8.3 Le campus de Nantes

ESPI forme exclusivement aux métiers de l’immobilier depuis 1972 et compte plus de 13 000 diplômés. Le campus nantais est situé 285 rue Louis de Broglie, dans le secteur de La Chantrerie. Il est desservi par la ligne 2 du tramway (arrêt Santos Dumont) et les lignes de bus 66, 75, 80 et 86, ce qui le rend accessible depuis Rezé, Vertou ou Orvault.

L’ensemble des cursus, du BTS au Bac+5, est présenté sur la page du campus nantais de l’ESPI.

Questions fréquentes sur les impayés et litiges en gestion locative

Un alternant en BTS immobilier peut-il gérer seul un dossier d’impayé ?

Il peut en assurer une grande partie du suivi administratif : contrôle des encaissements, relances, préparation des courriers, constitution du dossier pour le commissaire de justice, tenue du tableau de suivi. Les décisions engageantes, comme accorder un échéancier, abandonner une créance ou engager une procédure judiciaire, restent prises par le propriétaire sur conseil du gestionnaire titulaire du dossier, sous la responsabilité de l’agence qui détient la carte professionnelle.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion pour impayés ?

Il n’existe pas de durée unique : il faut additionner la phase amiable, les six semaines du commandement de payer, au moins six semaines entre assignation et audience, le délai de jugement, les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, d’éventuels délais de grâce et, selon la saison, la trêve hivernale. En pratique, un dossier se compte souvent en mois, parfois en plus d’une année, ce que le gestionnaire doit annoncer honnêtement au propriétaire.

Quelle différence entre mise en demeure et commandement de payer ?

La mise en demeure est un courrier recommandé envoyé par le bailleur ou son gestionnaire : elle n’a pas d’effet automatique sur le bail. Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice qui vise la clause résolutoire. S’il reste sans effet pendant six semaines, il permet de demander au juge de constater la résiliation du bail.

La commission départementale de conciliation peut-elle obliger un propriétaire à rembourser ?

Non. Elle n’est pas un tribunal : elle aide les parties à trouver un accord, consigné dans un document de conciliation, ou rend un avis en cas d’échec, qui peut ensuite être produit devant le juge. Sa force tient à son caractère gratuit, paritaire et rapide.

Le propriétaire peut-il garder tout le dépôt de garantie en cas d’impayé ?

Il peut retenir les loyers et charges restant dus, ainsi que le coût des dégradations justifiées par des devis ou factures. Il doit en revanche restituer le solde dans le délai légal, d’un mois ou de deux mois selon l’état des lieux de sortie. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, en principe : entre le 1er novembre et le 31 mars, l’expulsion ne peut pas être exécutée, sauf relogement adapté ou situations particulières prévues par la loi. La procédure judiciaire peut en revanche se poursuivre et le jugement être rendu pendant cette période. L’exécution est simplement reportée à la fin de la trêve.

Les impayés de loyer sont-ils au programme du BTS immobilier ?

Oui. Droit du bail, recouvrement, garanties et règlement des litiges relèvent des blocs consacrés à la location, au logement social et à l’environnement juridique de l’immobilier. Ce sont aussi des situations fréquentes en alternance, qui nourrissent les épreuves professionnelles.

Que faire si le locataire conteste devoir la somme ?

Vérifier le décompte ligne par ligne, puis comprendre l’origine du désaccord : charges contestées, travaux non réalisés, problème de décence. Si le différend persiste, la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice offrent un cadre neutre.

Pour conclure

Un impayé ou un litige locatif n’est pas un accident de parcours dans la carrière d’un gestionnaire : c’est une partie normale du métier, avec ses étapes, ses délais et ses interlocuteurs. La phase amiable règle une grande partie des situations, à condition de réagir tôt. Les garanties, caution, assurance loyers impayés ou Visale, ne protègent que si le dossier d’entrée était complet. La procédure judiciaire, raccourcie sur plusieurs points par la loi du 27 juillet 2023, reste encadrée par des délais que personne ne peut accélérer, trêve hivernale comprise.

Pour un étudiant de BTS immobilier, la leçon est simple à formuler et exigeante à appliquer : connaître le texte, tenir les dates, écrire ce que l’on fait, et savoir à quel moment passer la main à son tuteur, à un commissaire de justice ou à un avocat.

Pour échanger sur le BTS Professions Immobilières, l’alternance en gestion locative ou la poursuite d’études vers le Bac+5, Contactez-nous via la fiche de l’établissement. L’équipe d’ESPI Nantes reçoit lycéens, étudiants et parents tout au long de l’année.

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