En BTS immobilier, la plupart des alternants s’attendent à apprendre les visites, les estimations et la rédaction d’annonces. Très peu s’attendent à remplir, dès leur premier compromis, une fiche d’identification du client, à vérifier qui se cache derrière une société acheteuse ou à entendre parler de Tracfin à la machine à café. Ces obligations sont pourtant présentes dans chaque dossier de vente.

Cet article vous prépare à ce volet méconnu du métier. Vous verrez pourquoi l’immobilier est un secteur surveillé et quels textes s’appliquent à une agence. Nous expliquons ensuite simplement la lutte contre le blanchiment : qui est concerné, ce qu’est Tracfin, ce que recouvrent la connaissance du client, le bénéficiaire effectif et les personnes politiquement exposées. Un chapitre entier est consacré aux signaux faibles, illustrés par des situations concrètes, puis à la déclaration de soupçon et à ce qu’il est interdit de dire au client. Vous découvrirez qui contrôle les agences et quelles sanctions sont prévues, puis le code de déontologie de la profession. Nous terminons par la question qui vous concerne le plus : ce qu’un alternant peut faire, et ce qui ne lui revient pas.

1. Pourquoi ces règles arrivent dès les premières semaines d’alternance

1.1 Un sujet absent des présentations du BTS immobilier, présent dans chaque dossier

Lors d’une journée portes ouvertes, on présente le BTS immobilier par ses métiers : négociateur, gestionnaire locatif, assistant de copropriété. La conformité ne fait rêver personne, elle occupe pourtant une place réelle dans la journée d’un conseiller en transaction.

Une agence qui accompagne une vente doit savoir avec qui elle travaille. Avant de signer un mandat ou de transmettre une offre, quelqu’un vérifie une pièce d’identité, la note dans le dossier et s’interroge sur l’origine des fonds. Cette tâche est souvent confiée en partie à l’alternant de BTS immobilier, parce qu’elle est formatrice. Le notaire et la banque ont leurs propres obligations, mais la loi ne prévoit aucune délégation : chaque professionnel de la chaîne répond de sa propre vigilance.

1.2 Trois textes qui se superposent

Trois ensembles de règles encadrent le travail d’une agence.

• La loi Hoguet du 2 janvier 1970 fixe les conditions d’accès à la profession : carte professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité civile, mandat écrit. Notre article sur les étapes pour obtenir la carte professionnelle détaille ce cadre.
• Le code monétaire et financier, dans ses articles L561-1 et suivants, organise la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, souvent abrégée en LCB-FT. Les professionnels de l’immobilier y figurent aux côtés des banques, des assureurs et des notaires.
• Le code de déontologie, fixé par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, décrit l’éthique attendue des agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics : loyauté, confidentialité, transparence, prévention des conflits d’intérêts.

Ces textes se répondent : le code de déontologie rappelle, dans son article consacré au respect des lois, que la lutte contre le blanchiment fait partie des obligations du professionnel.

1.3 Pourquoi l’immobilier intéresse ceux qui veulent blanchir de l’argent

Pour quelqu’un qui détient de l’argent d’origine criminelle, acheter un bien immobilier donne à cet argent une façade respectable : le loyer perçu ensuite, ou le prix de revente, ressemble à un revenu normal.

C’est pour cela que le législateur a placé les intermédiaires immobiliers parmi les professions qui doivent ouvrir l’œil. L’agent immobilier rencontre l’acheteur plusieurs fois, écoute son projet, voit comment il compte payer. Il est souvent le premier à remarquer qu’une situation ne tient pas debout, bien avant le notaire qui ne verra qu’un dossier déjà ficelé.

2. La lutte anti-blanchiment expliquée simplement

2.1 Blanchiment et financement du terrorisme : de quoi parle-t-on ?

Blanchir de l’argent, c’est faire passer des fonds issus d’une infraction (trafic, escroquerie, corruption, fraude fiscale) pour de l’argent propre. On distingue trois étapes : le placement (injecter l’argent liquide dans le circuit financier), l’empilement (multiplier les opérations pour brouiller les pistes) et l’intégration (réinjecter l’argent dans l’économie légale, par exemple par un achat immobilier).

Le financement du terrorisme fonctionne parfois à l’envers : l’argent peut être d’origine légale mais servir à financer des actes violents. La loi traite les deux ensemble, d’où le sigle LCB-FT des procédures internes.

2.2 Qui est concerné dans une agence immobilière ?

L’article L561-2 du code monétaire et financier liste les professions assujetties. Son 8° vise les intermédiaires immobiliers relevant de la loi Hoguet pour plusieurs activités : l’achat, la vente et l’échange de biens immobiliers, les opérations sur fonds de commerce et sur parts de sociétés immobilières. Pour la location, le texte ne vise que les mandats portant sur des biens dont le loyer mensuel est supérieur ou égal à 10 000 euros.

Conséquence pratique pour un étudiant en BTS immobilier : en alternance au service transaction, vous serez directement concerné. En gestion locative classique ou en syndic, ces obligations spécifiques ne s’appliquent en principe pas à votre activité quotidienne. Le code de déontologie, lui, vaut pour tous les métiers.

2.3 Tracfin, le service qui reçoit les signalements

Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins) est un service de renseignement rattaché au ministère de l’Économie. Son rôle : recevoir les déclarations de soupçon des professionnels, les analyser, les recouper avec d’autres informations et, lorsque les faits le justifient, transmettre un dossier à la justice ou à l’administration fiscale.

Selon son rapport annuel d’activité, Tracfin a reçu plus de 215 000 informations en 2024, dont l’immense majorité vient des banques. Les professions non financières, dont l’immobilier, déclarent beaucoup moins, alors que Tracfin considère l’immobilier comme un secteur à risque. Ce décalage explique l’intensification des contrôles.

3. La vigilance client au quotidien : KYC, bénéficiaire effectif, PPE

3.1 Identifier et vérifier l’identité avant d’agir

Le sigle KYC (Know Your Customer, « connaître son client ») résume la première obligation. L’article L561-5 du code monétaire et financier impose d’identifier le client et de vérifier cette identité au moyen d’un document probant, avant d’entrer en relation d’affaires ou de l’assister dans une opération.

En agence : copie d’une pièce d’identité valide, vérification que la photo correspond à la personne présente, adresse, profession et, pour une société, extrait Kbis et statuts. Une fiche client est versée au dossier.

3.2 Remonter jusqu’au bénéficiaire effectif

Quand l’acheteur n’est pas une personne physique mais une société, par exemple une SCI, il faut aller plus loin. L’article R561-1 du code monétaire et financier définit le bénéficiaire effectif comme la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui exercent un contrôle sur la société par d’autres moyens.

Une société écran peut cacher la personne qui paie vraiment. Une SCI familiale entre parents et enfants ne pose aucun problème. Une société détenue par une autre société, elle-même détenue par une structure étrangère, oblige à remonter la chaîne jusqu’à un nom. Si personne n’y parvient, c’est en soi une information à signaler.

3.3 Les personnes politiquement exposées

L’article L561-10 impose une vigilance renforcée envers les personnes politiquement exposées, dites PPE. L’article R561-18 en dresse la liste : chefs d’État et de gouvernement, ministres, parlementaires, dirigeants de partis politiques, hauts magistrats, ambassadeurs, officiers généraux, dirigeants de banques centrales, d’entreprises publiques ou d’organisations internationales.

Deux points surprennent souvent les étudiants. Le statut reste attaché à la personne pendant un an après la fin de ses fonctions. Il s’étend également aux membres directs de la famille (conjoint, enfants et leurs conjoints, parents) ainsi qu’aux proches ayant des liens d’affaires étroits avec elle. Être PPE n’a rien d’illégal : cela signifie seulement que l’agence doit appliquer des mesures supplémentaires, en particulier sur l’origine des fonds, et que la décision d’accepter la relation remonte à la direction.

3.4 Le gel des avoirs : une vérification simple et obligatoire

Certaines personnes et entités font l’objet de mesures de gel des avoirs décidées par l’ONU, l’Union européenne ou la France. Il est interdit de leur mettre des fonds à disposition ou de réaliser des opérations à leur profit. La direction générale du Trésor publie le registre national des gels, consultable gratuitement.

Pour un alternant de BTS immobilier, la tâche est simple : saisir le nom du vendeur et de l’acquéreur, garder une trace de la recherche, signaler toute correspondance.

3.5 Conserver les pièces pendant cinq ans

L’article L561-12 impose de conserver pendant cinq ans les documents relatifs à l’identité des clients et aux mesures de vigilance, à compter de la fin de la relation, ainsi que les documents relatifs aux opérations réalisées. Le format importe peu : papier ou numérique, l’essentiel est de pouvoir les présenter en cas de contrôle.

Votre tuteur insistera donc pour que chaque pièce soit classée, nommée et datée : aux yeux d’un contrôleur, une vérification non tracée n’existe pas.

3.6 Une approche fondée sur les risques

La loi ne demande pas de soupçonner tout le monde, mais d’évaluer le risque et d’adapter la vigilance. Chaque agence assujettie doit établir une classification des risques propres à son activité : type de biens, zone géographique, profil de clientèle, modes de paiement.

Un primo-accédant qui achète un T2 à Rezé avec un prêt bancaire présente un risque faible. Un acquéreur étranger qui achète trois biens en un mois à Nantes, payés sans crédit depuis un compte situé hors de l’Union européenne, justifie une vigilance renforcée. C’est une lecture de la situation, pas un jugement sur la personne.

4. Les signaux faibles : cas concrets en agence

Les situations ci-dessous sont des exemples types. Aucun signal ne prouve un blanchiment à lui seul : c’est leur accumulation, ou l’absence d’explication cohérente, qui doit alerter.

4.1 L’acheteur pressé qui ne négocie pas

Une maison à Vertou est affichée au prix du marché. Un acquéreur la visite une fois, rapidement, sans questions sur les travaux ou le voisinage, et propose immédiatement le prix demandé. Il insiste pour signer vite, quitte à renoncer à toute condition suspensive.

Pris isolément, ce comportement peut s’expliquer : coup de cœur, mutation, achat déjà mûri. Mais si l’acquéreur ne parvient pas à expliquer son projet ou si son discours change d’une rencontre à l’autre, l’agence doit approfondir. Un achat sans intérêt apparent pour le bien est un point d’attention classique.

4.2 Le financement qui ne colle pas au profil

Un jeune client déclare un emploi à temps partiel et souhaite acheter un appartement à Carquefou sans recours au crédit. Il évoque « une aide de la famille », sans pouvoir préciser laquelle ni fournir de justificatif.

L’incohérence entre revenus déclarés et montant mobilisé est l’un des signaux les plus parlants. La bonne réaction n’est pas d’accuser, mais de demander les justificatifs d’origine des fonds : acte de donation, relevé d’épargne, succession, vente d’un autre bien. Justificatifs cohérents, le dossier avance ; refus ou réponses évasives, l’information remonte.

4.3 Les sociétés en cascade

Une SCI veut acheter un local commercial à Saint-Herblain. Son associé majoritaire est une holding, elle-même détenue par une société immatriculée dans un pays réputé peu coopératif. Le représentant présent n’est qu’un mandataire qui ne sait pas, ou ne dit pas, pour qui il agit.

Passer par une SCI n’a rien de suspect en soi. Ce qui alerte, c’est l’impossibilité d’identifier le bénéficiaire effectif, ou une structure dont la complexité n’a aucune justification économique.

4.4 Les espèces et les paiements hors circuit bancaire

Un vendeur suggère qu’une partie du prix soit réglée « de la main à la main » pour réduire le montant affiché dans l’acte. Un acquéreur propose de verser les honoraires en liquide.

La réglementation des paiements en espèces limite à 1 000 euros le règlement en liquide d’un particulier résidant fiscalement en France à un professionnel. Une partie du prix payée hors de l’acte est une dissimulation, qui peut relever de la fraude fiscale. Toute proposition de ce type se refuse et se signale en interne.

4.5 Le prix qui ne correspond pas au bien

Un appartement à Orvault se vend nettement en dessous de sa valeur, entre deux personnes qui semblent se connaître. Ou, à l’inverse, un bien est revendu quelques mois après son achat avec une plus-value que rien n’explique, ni travaux, ni évolution du marché local.

Une sous-évaluation peut cacher un paiement occulte, une surévaluation peut justifier une somme importante sur le compte du vendeur. Savoir estimer un bien, compétence centrale du BTS immobilier, c’est aussi savoir repérer un prix qui n’a pas de sens.

4.6 Ce qu’un signal faible n’est jamais

La nationalité, l’origine, l’accent, la religion ou l’apparence d’un client ne constituent jamais un signal de risque. Les traiter comme des critères de vigilance serait faux et discriminatoire.

Les signaux décrits plus haut portent sur des comportements, des montages et des flux financiers, pas sur des personnes. Un client étranger qui achète avec un prêt bancaire et des justificatifs clairs ne présente aucun risque particulier. C’est l’un des premiers réflexes travaillés en BTS immobilier, et c’est aussi pour cette raison que la formation continue des professionnels comprend un volet obligatoire sur la non-discrimination.

5. La déclaration de soupçon : qui la fait, comment, et ce qui est interdit

5.1 Du doute à l’examen renforcé

Un doute ne déclenche pas automatiquement une déclaration. Le professionnel commence par un examen renforcé : il demande des justificatifs, interroge le client sur l’origine des fonds et l’objet de l’opération, croise les informations. Si les explications lèvent le doute, le dossier se poursuit et l’examen est simplement tracé.

Si le doute persiste, l’article L561-15 impose de déclarer à Tracfin les sommes ou opérations dont le professionnel sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction punie de plus d’un an d’emprisonnement ou qu’elles sont liées au financement du terrorisme. La tentative d’opération doit également être déclarée, même si la vente ne se fait finalement pas.

5.2 La déclaration passe par ERMES et par un déclarant désigné

Dans une agence, la déclaration n’est pas faite par n’importe qui. L’agence désigne un déclarant et un correspondant auprès de Tracfin, généralement le dirigeant ou un responsable de la conformité dans les réseaux plus importants. La déclaration s’effectue par écrit, de façon dématérialisée, via la plateforme ERMES mise à disposition par Tracfin.

Elle décrit le client, l’opération et les éléments d’analyse ayant conduit au soupçon : dates, montants, explications du client, pièces demandées et non fournies. Vos notes dans le dossier deviennent alors précieuses. En attendant, l’article L561-16 prévoit que le professionnel s’abstient d’exécuter l’opération suspecte tant que la déclaration n’est pas faite.

5.3 Interdiction absolue de prévenir le client

L’article L561-18 interdit de porter à la connaissance du client, ou de toute personne extérieure, l’existence d’une déclaration de soupçon. Dire à un acquéreur « attention, nous allons devoir faire un signalement » est une faute sanctionnée.

En pratique : rester naturel avec le client et ne pas évoquer le sujet avec un proche ou un collègue d’une autre agence. La confidentialité protège l’enquête, et vous protège aussi.

5.4 La protection du déclarant de bonne foi

L’article L561-22 dispose qu’aucune poursuite pénale ni aucune action en responsabilité civile ne peut être engagée contre un professionnel qui a effectué de bonne foi une déclaration de soupçon, même si l’enquête ne débouche sur rien.

Un professionnel n’a donc pas à être certain qu’il y a blanchiment pour déclarer : un soupçon étayé suffit, Tracfin se charge de l’enquête.

6. Contrôles et sanctions : DGCCRF et Commission nationale des sanctions

6.1 La DGCCRF, autorité de contrôle des agents immobiliers

Pour la LCB-FT, les agents immobiliers sont contrôlés par la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Le code monétaire et financier, dans sa section consacrée aux autorités de contrôle et aux sanctions administratives, désigne son directeur général comme autorité compétente pour les professionnels du 8° de l’article L561-2.

Sur le terrain, en Loire-Atlantique, ces contrôles sont menés par les agents de la direction départementale de la protection des populations. Une agence de La Chapelle-sur-Erdre ou du centre de Nantes peut recevoir leur visite. La DGCCRF publie régulièrement les résultats de ses enquêtes nationales sur le secteur, qui font apparaître des manquements fréquents.

6.2 Ce que regardent les enquêteurs

Les enquêteurs examinent l’organisation de l’agence, pas seulement les pièces d’identité :

• l’existence d’une classification des risques écrite et adaptée à l’activité ;
• les procédures internes décrivant comment identifier un client, traiter un doute, déclarer ;
• la désignation d’un déclarant et d’un correspondant Tracfin ;
• la formation et l’information des salariés, imposées par l’article L561-34 ;
• un échantillon de dossiers clients, pour vérifier que les mesures de vigilance ont bien été appliquées et conservées ;
• la consultation du registre des gels des avoirs.

L’obligation d’informer et de former le personnel concerne toute l’équipe, alternants en BTS immobilier compris. Si votre agence vous remet une procédure écrite à votre arrivée, c’est en partie pour cette raison.

6.3 L’échelle des sanctions

Lorsque les manquements sont graves, le dossier est transmis à la Commission nationale des sanctions. Présidée par un membre du Conseil d’État, elle peut prononcer, selon l’article L561-40 :

• un avertissement ;
• un blâme ;
• une interdiction temporaire d’exercer, pour une durée n’excédant pas cinq ans ;
• le retrait de la carte professionnelle ;
• une sanction pécuniaire pouvant atteindre cinq millions d’euros ou, lorsque l’avantage tiré du manquement peut être déterminé, le double de cet avantage.

Les décisions peuvent être rendues publiques, aux frais de la personne sanctionnée. Participer sciemment à un blanchiment reste par ailleurs un délit pénal. Rien de tout cela ne doit inquiéter un alternant en BTS immobilier qui applique les procédures et signale ce qui l’interpelle : ce sont l’indifférence et le silence qui posent problème.

7. Le code de déontologie et le CNTGI : l’autre face des obligations

7.1 Un décret de 2015 qui s’impose à toute la profession

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixe le code de déontologie applicable aux agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété et marchands de listes. Il est entré en vigueur le 1er septembre 2015.

Ses articles couvrent l’éthique professionnelle (conscience, dignité, loyauté, sincérité, probité), le respect des lois, la compétence, la transparence, la confidentialité, la prévention des conflits d’intérêts, la confraternité et le règlement des litiges. Contrairement aux obligations LCB-FT, il concerne la transaction comme la gestion locative et le syndic.

7.2 Confidentialité, transparence, conflits d’intérêts : trois situations concrètes

La confidentialité s’impose dès les premiers jours. Un alternant en gestion à Sainte-Luce-sur-Loire a accès aux avis d’imposition et aux bulletins de salaire des candidats locataires. En parler hors de l’agence, même sans citer de nom, est une faute déontologique.

La transparence vise surtout les honoraires : le code impose une information exacte, intelligible et complète. Annoncer des honoraires sans préciser qui les paie contrevient à cette règle.

Les conflits d’intérêts sont plus subtils. Si un collaborateur veut acheter un bien dont l’agence détient le mandat, ou si le négociateur recommande un artisan de sa famille, le client doit en être informé : le code impose de signaler tout intérêt personnel, direct ou indirect.

7.3 Le CNTGI, gardien des principes de la profession

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), dont les missions figurent à l’article 13-1 de la loi Hoguet, veille au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires à l’exercice des métiers de l’immobilier.

Le CNTGI formule des propositions aux ministres sur l’aptitude professionnelle, la formation continue et le code de déontologie, et il est consulté sur les projets de textes relatifs à l’accès à la profession et à la copropriété. Vous ne le croiserez pas en agence, mais une bonne partie des règles que vous appliquerez passe par lui.

7.4 La formation continue, prolongement naturel

Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 fixe la formation continue des titulaires de la carte et de leurs collaborateurs habilités à quatorze heures par an, ou quarante-deux heures sur trois années consécutives. Sur ces trois ans, au moins deux heures portent sur la déontologie et au moins deux heures sur la non-discrimination dans l’accès au logement.

La réglementation anti-blanchiment évoluant régulièrement, elle constitue un thème naturel pour ces heures.

8. Le rôle et les limites de l’alternant

8.1 Ce qu’un alternant en BTS immobilier peut faire

Sans porter la responsabilité légale, vous pourrez, selon l’organisation de l’agence, être amené à :

• collecter et vérifier les pièces d’identité, justificatifs de domicile, Kbis et statuts ;
• remplir la fiche de connaissance client et la verser au dossier ;
• consulter le registre des gels des avoirs et archiver la trace de la recherche ;
• demander, avec tact, les justificatifs d’origine des fonds lorsque la procédure le prévoit ;
• noter par écrit ce que le client explique de son projet et de son financement.

Ces tâches, qui demandent rigueur et méthode, se combinent avec le travail commercial décrit dans notre article sur les compétences travaillées dès la première année.

8.2 Ce qui ne vous revient pas

Certaines décisions ne doivent jamais être prises seul par un étudiant de BTS immobilier en alternance :

• décider qu’un dossier est suspect ou au contraire qu’il ne l’est pas, lorsque des signaux sont présents ;
• faire soi-même une déclaration à Tracfin, si l’on n’est pas le déclarant désigné ;
• interroger le client de manière insistante ou accusatrice, ou lui laisser entendre qu’un signalement est envisagé ;
• accepter un paiement en espèces ou une proposition de « dessous de table », même pour rendre service ;
• poursuivre seul un dossier bloqué par la direction.

L’alternant n’est pas titulaire de la carte professionnelle : il agit sous la responsabilité de son employeur et de son tuteur, une position qui le protège à condition de faire remonter l’information.

8.3 Le bon réflexe : signaler en interne, par écrit, au bon interlocuteur

Si quelque chose vous interpelle, notez les faits de manière neutre, sans interprétation : « Le client a indiqué le 3 octobre que l’apport venait d’une donation ; aucun justificatif fourni malgré deux relances. » Transmettez cette note à votre tuteur ou au déclarant désigné, de préférence par un canal interne traçable. Ensuite, continuez à vous comporter normalement avec le client.

La suite (examen renforcé, décision de déclarer ou non) appartient à la direction. Ce partage des rôles correspond simplement à la manière dont fonctionne une agence bien organisée.

8.4 Ce que le BTS immobilier vous apprend sur ces sujets

Le référentiel du BTS Professions immobilières a été rénové par l’arrêté du 22 novembre 2023, avec une première session d’examen en 2026. Il insiste sur le respect des règles de déontologie et de la réglementation des professions immobilières, et consacre un bloc à l’environnement juridique et économique des activités immobilières.

Sur le campus de l’ESPI à Nantes, le BTS immobilier (BTS Professions immobilières) se prépare soit en alternance, soit en formation initiale, avec des cours, des travaux pratiques et des mises en situation professionnelle. Les étudiants viennent de toute la métropole, de Rezé comme de Carquefou ou d’Orvault, et effectuent leur alternance dans des agences, cabinets d’administration de biens et syndics de Loire-Atlantique. Pour trouver une entreprise, notre guide pour décrocher une alternance dans la métropole vous donnera des pistes. Les diplômes de l’école sont des titres reconnus par l’État (RNCP) et l’établissement est certifié Qualiopi ; le groupe annonce un taux d’insertion professionnelle de 97 % à l’issue de la formation. Pour poursuivre, le parcours peut s’étendre vers un Bachelor puis vers le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master. Les informations pratiques sont réunies sur la page du campus nantais de l’ESPI.

Questions fréquentes

Un alternant en BTS immobilier est-il personnellement soumis aux obligations Tracfin ?

Les obligations LCB-FT pèsent sur l’agence assujettie et son dirigeant. L’alternant les applique via les procédures internes, comme les autres salariés, et doit être informé et formé par son employeur. Il ne déclare pas lui-même à Tracfin : il signale en interne ce qui l’interpelle.

Les obligations anti-blanchiment s’appliquent-elles à la gestion locative ?

Pour la location, le code monétaire et financier ne vise que les mandats de transaction portant sur un loyer mensuel d’au moins 10 000 euros. La gestion locative courante et le syndic ne relèvent donc pas, en principe, de ces obligations. Le code de déontologie et la non-discrimination s’appliquent en revanche à tous les métiers.

Qu’est-ce qu’un bénéficiaire effectif ?

C’est la personne physique qui se trouve réellement derrière une société cliente. Le code monétaire et financier retient toute personne qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui contrôle la société par un autre moyen. Identifier ce bénéficiaire effectif est obligatoire lorsqu’une SCI ou une société achète ou vend un bien par l’intermédiaire d’une agence.

Que risque une agence qui ne respecte pas ses obligations ?

Après un contrôle de la DGCCRF, la Commission nationale des sanctions peut prononcer un avertissement, un blâme, une interdiction temporaire d’exercer jusqu’à cinq ans, le retrait de la carte professionnelle ou une sanction pécuniaire jusqu’à cinq millions d’euros, avec publication possible.

Peut-on prévenir un client qu’une déclaration de soupçon a été faite ?

Non. Le code monétaire et financier interdit de révéler l’existence d’une déclaration de soupçon au client ou à des tiers. Il faut continuer à se comporter normalement et n’en parler qu’aux personnes habilitées de l’agence.

Un client qui paie sans crédit est-il forcément suspect ?

Non. Beaucoup d’acquéreurs achètent sans emprunt grâce à une succession, une donation, la vente d’un autre bien ou une épargne ancienne. Ce qui compte, c’est la cohérence entre le profil du client et l’origine des fonds, justificatifs à l’appui.

Ces sujets sont-ils évalués à l’examen du BTS immobilier ?

Le référentiel rénové, appliqué pour la première fois à la session 2026, intègre le respect de la déontologie et de la réglementation des professions immobilières, avec un bloc consacré à l’environnement juridique et économique. Ces sujets peuvent donc apparaître dans les épreuves, notamment à travers des études de cas professionnelles.

Pour conclure

La lutte anti-blanchiment et la déontologie se traduisent en gestes concrets dès la première alternance : vérifier une identité, remonter jusqu’au bénéficiaire effectif d’une SCI, consulter le registre des gels, noter ce que le client dit de son financement.

Retenez trois repères. La vigilance porte sur des comportements et des flux financiers, jamais sur l’origine ou l’apparence d’une personne. Un doute se traite par un examen renforcé puis, s’il persiste, par une déclaration à Tracfin faite par le déclarant désigné, sans jamais prévenir le client. Votre rôle d’alternant en BTS immobilier consiste à collecter, tracer et signaler en interne, pas à décider seul. Ces réflexes, acquis tôt, comptent aux yeux d’un employeur et complètent d’autres obligations de terrain, comme les règles de DPE, de permis de louer et de zone tendue que tout gestionnaire doit connaître.

Vous préparez votre entrée en BTS immobilier ou vous cherchez une alternance pour la rentrée prochaine ? Contactez-nous via la fiche de l’école : l’équipe du campus nantais répond à vos questions sur le programme, l’alternance et les modalités d’admission.

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Identité du client, bénéficiaire effectif d’une SCI, registre des gels, déclaration à Tracfin : en BTS immobilier, beaucoup d’alternants découvrent ces obligations dès leur premier compromis, sans y avoir été préparés.

Notre nouvel article explique simplement la lutte anti-blanchiment en agence : qui est concerné, ce que recouvrent la connaissance du client et les personnes politiquement exposées, et pourquoi il est interdit de prévenir un client qu’un signalement a été fait.

Vous y trouverez six signaux faibles illustrés par des cas concrets, les contrôles de la DGCCRF et les sanctions prévues, les grands principes du code de déontologie, et surtout ce qu’un alternant peut faire, et ce qui ne lui revient pas. Une lecture utile avant votre première rentrée en agence.