Le Chiffre de la Semaine : 87 000 m²
Il s’agit des surfaces inaugurées en centres commerciaux en 2024, d’après l’étude Marketbeat Commerces de Cushman & Wakefield (2025). Ce résultat correspond à un minimum historique, jamais atteint depuis les années 1990, sachant qu’on était plutôt autour de 400 000 m²/an en moyenne jusqu’à la fin des années 2010 – et encore le chiffre de 2024 est-il porté pour 50 000 m² par la seule ouverture du centre Neyrpic à Grenoble, (groupe APSYS, architecte Maison Édouard François) en reconversion d’un ancien site industriel bien inséré dans l’enveloppe urbaine. Le reste n’est qu’en extension ou restructuration de sites existants.
On assiste donc à la confirmation du déclin du modèle de centre commercial périurbain, sachant que si la fréquentation des centres commerciaux (CC) ainsi que leur chiffre d’affaire (CA) 2024 sont encore en légère hausse en 2024 (+1,1 et +1,3% respectivement, selon les données de la Fédération des acteurs du commerce et des territoires, 2025), ceci se fait au bénéfice des seuls centres « super-régionaux » (plus de 40 000m² et plus de 80 enseignes, à +3,9% de fréquentation), ainsi que des retail parks et villages de marques (outlets), plus adaptés à l’air du temps. Les CC classiques (5000 m² et au moins 20 enseignes) et les parcs d’activité commerciale périphériques sont en repli, tant en CA qu’en temps de visite des clients.
À l’inverse, l’offre commerciale de centre-ville se stabilise, portée par le format des boutiques spécialisées. C’est tout particulièrement le cas dans la tranche de moins 600 m², où l’offre (45% des adresses) ne suffit pas du tout à satisfaire la demande (85% de la demande exprimée ; voir graphique). Le marché des enseignes spécialisées, d’une manière générale, est notamment porté par les enseignes de sport et loisirs (outdoor, salles de sport), par l’alimentaire et la beauté/santé (dont luxe et parapharmacie ; voir données PROCOS 2025). On remarque, là encore, une concentration sur les artères commerçantes les plus centrales et les métropoles les plus dynamiques, ainsi qu’une double croissance sur le haut de gamme, d’une part, et sur le discount, en « croissance à deux chiffres » (Cushman & Wakefield, op. cit.). L’équipement de la maison (outillage, ameublement) ainsi que l’habillement restent en difficulté.
Certes, la vente en ligne reste la grande gagnante des évolutions des comportements d’achat (+9,6% de CA en 2024, selon les chiffres de la FEVAD, 2025), expliquant l’attrait nouveau des investisseurs pour l’immobilier logistique. Pour autant, cela concurrence maintenant surtout les enseignes spécialisées de périphérie. Les boutiques de centre-ville, qui ont beaucoup souffert depuis deux décennies, reprennent pied en jouant sur la complémentarité « omnicanal » (vente sur site et en ligne) grâce à une fonction de conseil, d’essai et/ou de point de livraison, tout en profitant de la mixité d’ambiance des centres historiques, plébiscitée depuis la sortie de la crise sanitaire. Sélectivité spatiale, centralité et qualité semblent donc être les maîtres-mots de la tendance pour l’immobilier commercial en contexte de mutation.