Le Chiffre de la Semaine : 31.7%
Il s’agit de la part des propriétaires-bailleurs en SCI du parc locatif privé à Saint-Tropez.
À Saint-Tropez, près d’un tiers des propriétaires-bailleurs du parc locatif privé sont des SCI, un niveau particulièrement élevé, contre 11,7 % à l’échelle du Var et 10,3 % en France.
Ce résultat est issu d’une étude conjointe ESPI2R × ADIL du Var, fondée sur l’exploitation des Fichiers fonciers (Cerema, 2024). Elle propose une lecture opérationnelle du parc locatif privé varois par un angle encore trop peu mobilisé : la structure juridique de détention (propriétaires-bailleurs en personne physique vs SCI) et ses déclinaisons territoriales. L’objectif est double :
- mieux caractériser les profils et logiques patrimoniales selon le statut de détention ;
- mettre en évidence une géographie différenciée de ces formes de propriété, à l’échelle des EPCI et des communes.
Un premier résultat saillant met en évidence une dualité structurelle du parc locatif privé varois. D’un côté, les personnes physiques (99 467 propriétaires) constituent l’ossature de l’offre : elles détiennent la majorité des logements proposés à la location à l’année, soit 127 786 biens. De l’autre, les SCI (11 616) représentent un volume plus limité (22 806 biens), mais se caractérisent par une capacité de concentration nettement plus forte dans les secteurs à forte attractivité, économique comme touristique. Cette configuration renvoie à des logiques plus organisées de patrimonialisation et d’investissement dans les territoires où les valeurs immobilières sont élevées.
Pour les acteurs de l’immobilier, l’enjeu est clair : la tension observée sur certains micromarchés (littoral, communes touristiques, grands pôles urbains) ne s’explique pas uniquement par un « manque d’offre ». Elle dépend aussi des formes de détention et des stratégies d’investissement qui orientent la mise en location, la conservation des biens et leur localisation. Dans le Var, les SCI se distinguent sur trois dimensions : elles regroupent davantage de multipropriétaires (34 % contre 22 % chez les personnes physiques), détiennent des logements légèrement plus grands (+4 m² en moyenne) et sont plus souvent rattachées à des propriétaires domiciliés en France métropolitaine hors région PACA (69 % contre 55 %).
Un deuxième apport porte sur la monopropriété et la multipropriété, un point clé pour comprendre la structuration réelle de l’offre locative. À l’échelle du Var, la majorité des propriétaires-bailleurs reste monopropriétaire (environ 66 % des SCI et 78 % des personnes physiques). Pour autant, la multi-détention est loin d’être marginale et son intensité varie sensiblement selon les territoires. Tous statuts confondus, parmi les multipropriétaires, 56 % détiennent deux logements, tandis qu’environ 24 % possèdent quatre biens ou plus, une fraction plus réduite constituant des portefeuilles encore plus étoffés. Ces résultats conduisent à distinguer deux profils de bailleurs : les “petits bailleurs”, très nombreux, et les détenteurs de portefeuilles, plus rares mais potentiellement déterminants sur certains micromarchés. L’exemple de la Métropole Toulon Provence Méditerranée illustre cette logique : 21 % des propriétaires y sont multipropriétaires, mais ils concentrent 46 % des logements locatifs du parc privé.
Un troisième apport concerne le profil socio-démographique des propriétaires-bailleurs en personne physique, utile pour analyser leurs trajectoires d’investissement : dans le Var, leur âge médian comme leur âge moyen sont d’environ 62 ans (contre 57 ans au niveau national). Les détenteurs de maisons sont en moyenne plus âgés que ceux qui possèdent des appartements (environ +6 ans), ce qui renvoie à des logiques de cycle de vie, de constitution patrimoniale et de transmission.
En synthèse, ce rapport propose un changement de focale : pour comprendre le parc locatif privé varois, il ne suffit pas de suivre les prix, les loyers ou la vacance. Il faut aussi regarder la « chaîne de détention », statuts juridiques, multi-détention et ancrage géographique des bailleurs, qui structure en profondeur l’offre locative et sa répartition territoriale. En apportant des repères concrets, l’étude outille autant les professionnels que les chercheurs, en rappelant que les dynamiques de marché sont indissociables des formes de propriété et de leur inscription spatiale. L’étude complète est disponible sur le site des Cahiers ESPI2R.