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Il s’agit du montant moyen des honoraires perçus en France en 2022 lors d’une transaction immobilière en matière de logement, contre 4% en moyenne ailleurs en Europe, d’après un Avis rendu par l’Autorité de la Concurrence (juin 2023) et qui a été présenté lors d’une excellente Conférence du Conseil scientifique et de perfectionnement de l’ESPI sur le devenir des métiers de la transaction, le jeudi 29 février dernier.

Ce taux a beaucoup fait parler de lui, puisqu’il a conduit l’Autorité à préconiser un assouplissement de la loi Hoguet de 1970, règlementant les conditions d’exercice des activités immobilières. L’avis part de la supposition qu’une concurrence plus libre permettrait de réduire ces montants et de générer une économie de près de 3 milliards d’euros par an au bénéfice des ménages. Il est par ailleurs constaté que la loi ne serait plus en adéquation avec les pratiques de marché, puisque de nouveaux acteurs émergent sur le marché de l’entremise immobilière (ex : mandataires), si bien que 80% d’entre eux ne sont pas directement soumis aux dispositions de la loi, mais exercent par le truchement d’un porteur de carte qui enregistre effectivement la transaction à sa seule conclusion. Enfin, Internet réduirait désormais suffisamment les asymétries d’information sur le marché, ce qui permettrait de ne concentrer la régulation que sur le seul cœur supposé de l’activité d’entremise (voir schéma).

Pour autant, il convient de rappeler qu’il faut comparer des données comparables. La principale cause au surcoût apparent de l’entremise immobilière provient du fait qu’en France, le paiement se fait sur une prestation globale, et non par service distinct : on évalue donc un montant total d’interactions et de garanties supérieur à la moyenne européenne, lequel ne se résume pas au seul instant de la transaction (ex : obligation de conseil, garantie financière), alors qu’il peut y avoir de nombreuses prestations annexes payantes à l’étranger (ex : évaluation du bien, mise en ligne, valorisation graphique du bien par IA, etc.). De même, le marché français de la vente de logements – lorsqu’il y a intermédiation – fonctionne à 75% en mandat simple, contre seulement 25% en mandat exclusif, le paiement ne se faisant qu’à la conclusion effective d’une vente – ce qui n’est pas l’usage ailleurs : aux États-Unis, par exemple, 98% des mandats sont exclusifs. Les honoraires français élevés correspondent donc surtout à un calcul de risque et à une marge effectivement moins élevée par rapport au nombre de mandats gérés.

Enfin, le mythe de la donnée ouverte doit être révoqué avec force : le marché demeure opaque, car ce n’est pas parce qu’une donnée est disponible qu’elle est compréhensible – l’excès d’information pouvant même au contraire brouiller l’appréhension d’un marché.

Rappelons toutefois que l’avis en question n’est qu’une saisine émanant du Ministère de l’économie, donc n’a aucune valeur contraignante ni programmatique en l’état. Cela révèle tout de même la persistance d’une critique de fond sur la valeur ajoutée de l’entremise, voire sur la qualité perçue du service rendu, ce qui doit donc inviter les acteurs concernés à mieux valoriser leur apport et leurs compétences sur le marché.

Cette synthèse reprend l’intervention éclairante de Florian LAUSSUCQ, enseignant-chercheur en Droit à l’ESPI Bordeaux.