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IMMO | 48 communes concernées par une mesure d’encadrement des loyers dans les zones urbaines tendues

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Depuis le début du mois de novembre, il s’agit du nombre de communes concernées par une mesure d’encadrement des loyers dans les zones urbaines tendues, c’est-à-dire souffrant d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Outre Paris, Lyon/Villeurbanne, Bordeaux ou Lille, des intercommunalités de Seine-Saint-Denis et, tout récemment, du Pays Basque ont rallié ce dispositif, qui concerne désormais presque 8 millions d’habitants, ou encore 12% de l’offre locative nationale. Il concerne cependant bien des communes où l’offre locative domine massivement (65% du parc des résidences principales, contre 41% en moyenne nationale).

Ce dispositif expérimental, introduit par la loi ELAN de 2018 et en test jusqu’en 2026, doit permettre de limiter la hausse des loyers par un système d’encadrement des prix – et préfigure du même coup une gouvernance plus localisée du logement. Un observatoire local des loyers (OLL), souvent porté par les agences d’urbanisme de chaque agglomération, calcule ainsi annuellement des valeurs médianes de référence, par zones et par type de biens, puis une majoration à ne pas dépasser (+20%), éventuellement assortie d’un complément de loyer si les caractéristiques du bien peuvent le justifier.

Le système reste cependant assez peu coercitif : le propriétaire qui dépasserait le loyer de référence majoré se doit simplement de rembourser le trop-perçu si ce dépassement est constaté. A défaut seulement, il est passible d’une amende, et encore de 5000€ maximum pour un particulier – si bien que 28% des loyers dépassent toujours le plafond autorisé à Paris en 2023 (contre 35% deux ans plus tôt, selon la Fondation Abbé Pierre). En outre, l’appréciation du « complément de loyer » peut être assez souple (ex: présence d’une terrasse, architecture remarquable de l’immeuble ou, à Paris, vue sur la Tour Eiffel, par exemple), critères qui peuvent s’avérer assez fréquents pour les bâtiments haussmanniens. Enfin, certaines formes de bail échappent à la régulation : logement de fonction, résidence secondaire, locations saisonnières.

L’efficacité du dispositif reste donc encore à mesurer. Son impact est probablement faible sur la variation d’ensemble des prix en elle-même. Il semble plutôt aider à réduire les écarts et à faire converger vers la cible, puisque partout les dépassements régressent.