IMMO | Le chiffre de la semaine : 26,8% de taux d’effort moyen des ménages locataires en 2017
26,8%. Ce nombre représente – dans l’attente des résultats de la prochaine enquête logement de l’INSEE, en cours pour 2023-2024 – le taux d’effort moyen 2017 des ménages locataires en France (loyer hors charges, HLM et secteur privé confondus). Pour comparaison, ce taux d’effort était de 11% en 1970, et encore de 20% dans les années 2000 (SDES, 2022 ; INSEE, 2023).
Source : INSEE, 2023
Pourtant, et pour reprendre une analyse très éclairante de Jacques Friggit présentée aux Entretiens d’Inxauseta sur le logement en 2022, l’indice INSEE des loyers observés (à caractéristiques constantes du logement) varie plus modérément, autour de 1% en année glissante et, surtout, « est resté presque constant par rapport au revenu par ménage » (propriétaires et locataires confondus) (CGEDD/Friggit, 2022). En d’autres termes, le niveau des loyers progresserait tout à fait proportionnellement aux revenus moyens en France, avec un ratio 2023 identique à celui de 1978…
Les deux affirmations sont exactes, car la contradiction n’est qu’apparente et ne repose que sur la manière de calculer le ratio. En effet, deux facteurs pèsent sur le résultat : d’une part, si les loyers sur un même type de bien ont effectivement augmenté avec modération, la structure du parc locatif s’est améliorée, avec plus de logements de qualité – par conséquent plus de loyers plus élevés. D’autre part, la population des locataires a changé, avec un rajeunissement de l’âge moyen des locataires et une paupérisation relative des ménages jeunes, en monnaie constante (-9% entre 1970 et 2013 pour les moins de 29 ans, lorsque les revenus des plus de 60 ans, devenus quant à eux majoritairement propriétaires, ont doublé) – toujours selon les tableaux de Friggit.
Autrement dit, les revenus ont progressé en France, mais pas pour tout le monde, avec notamment des inégalités intergénérationnelles qui se creusent, si bien qu’il convient de bien rapporter le montant des loyers à la population qui les supporte : les locataires. De même, il faut tenir compte des effets de structure des marchés locatifs locaux (voir la carte des loyers de l’ANIL sur l’Observatoire des territoires), et non raisonner de manière théorique sur un seul type de biens, puisque ce n’est pas l’offre réellement observée sur le terrain.
Cet exemple constitue, à tout le moins, un bel exercice de « fact checking » pour une utilisation bien comprise des données en immobilier!