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C’est le taux de rotation annuel des logements du secteur locatif privé en 2023, contre encore 24% en 2021, sachant que ce taux oscillait encore entre 25 et 31% sur la période 2010-2021 (Source : Clameur). Il existe donc effectivement un ralentissement net du marché de la location en France. La presse s’en fait suffisamment écho : les offres à la location sur le marché privé auraient baissé de 35% en un an alors que la demande aurait crû de 150% (Source : Immodirect). En zones tendues, les annonces ne sont plus affichées en vitrine, partant en quelques instants avec plus d’une centaine d’appels par heure. Le délai moyen de disponibilité d’un T2 (bien le plus recherché à la location) s’est raccourci à 14 jours, contre 22 jours 4 ans plus tôt.

Ce ralentissement n’est pas compensé non plus par le logement social, puisque si le parc HLM observait quant à lui un taux de rotation annuel autour de 10 à 12% dans les années 2010, ce chiffre s’est contracté à 8,8% en 2019, voire 8% en 2020 (et même moins de 5% à Paris) tandis que la construction baisse et que la part des ménages éligibles continue d’augmenter.
Cette situation correspond, en réalité, à un effet indirect du blocage de la chaîne du logement. Du fait de la hausse des prix et des coûts du crédit, les locataires qui souhaiteraient acheter mais le peuvent moins restent donc en place plus longtemps : la durée moyenne des baux s’est allongée de 6 mois depuis 2018 (soit 2 ans 11 mois), d’abord sous l’effet de la pandémie, puis du marché. Dans le même temps, les 5,2 millions de résidences principales trop énergivores (classes F et G du DPE, soit 17% du parc total en 2022, selon l’ONRE), ciblées par les échéances d’interdiction de mise en location de la loi Climat & Résilience, sont massivement mises en vente, sans relocation dans l’intervalle ; ils représentent 20% des biens disponibles, contre encore 11% en 2020 (Source : SeLoger). Près de 812 000 logements G ne seront plus louables au 1^er janvier 2025, sauf exceptions prévues par la loi. Enfin, une autre partie des logements locatifs privés est absorbée par les locations saisonnières de courte durée : à Paris, ces dernières concernent plus de 14% du parc locatif de la capitale. Leur stock a crû de 6 points entre 2011 et 2017, alors que le parc de résidences principales a baissé de 2 points (Source : Institut Paris Région). Au national, la croissance a été de 18% entre 2020 et 2021.
Au total, ce sont donc les candidats à la location les moins dotés qui absorbent la pénurie: étudiants, concurrencés par les jeunes actifs, ménages pauvres, avec des choix de logement plus petits ou moins bien situés, et des solutions de cohabitation qui se développent plus par nécessité que par choix (coliving, colocations, hébergement par un tiers). La situation constitue, à tout le moins, un exemple-type de l’interdépendance forte entre tous les segments de l’immobilier résidentiel.