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Alors que le débat sur la loi SRU a été relancé en début d’année par le gouvernement, il peut être utile de rappeler l’état d’avancement de l’offre en logements sociaux en France et la réalité des contraintes fixées par la loi. En 2023, on compte 2,6 millions de demandes de logements sociaux en attente, alors que 1100 communes – sur 2091 communes concernées par l’obligation d’atteindre un taux minimum de 25% de logements sociaux – ne respectent pas l’obligation légale fixée par la loi SRU en matière de logement social (Source : Ministère, 2023). Pour rappel, seules les communes de plus de 3500 habitants – 1500 habitants dans l’agglomération parisienne – situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants et ayant au moins une commune de plus de 15 000 habitants en leur sein, sont concernées par la loi.

Il existe pourtant plusieurs clauses facilitatrices. Le taux, qui a été porté à 25% par la loi Duflot de 2012, peut être laissé au seuil initial de 20% si le territoire a une moindre tension en logements ou dans le cas de villes isolées de plus de 15 000 habitants. Ont été inclus dans la définition des logements en accession (en PLSA), en bail réel solidaire, et même les logements sociaux vendus à leur occupant, jusqu’à 10 ans après la vente.

De plus, une liste révisée tous les 3 ans permet d’exempter 154 communes de toute contrainte sociale pour cause d’inconstructibilité, de faible attractivité démographique ou de très faible tension sur le logement (période 2023-2025). Enfin, les communes nouvellement entrées dans le dispositif bénéficient d’un délai de 15 ans pour atteindre le taux légal attendu de logements sociaux.
Les communes déficitaires font l’objet d’un bilan annuel qui établit un prélèvement sur leurs ressources proportionnel au déficit en logements sociaux par-rapport à l’objectif légal, et doivent se soumettre à un rythme de rattrapage sur 3 ans pour atteindre l’objectif. Mais seules 631 d’entre elles sont réellement prélevées, pour 85,4 Mio€/an en tout, car les dépenses effectivement faites en faveur du logement social sont déduites du total.

En cas de non-respect de l’objectif triennal de rattrapage, le Préfet peut décider par arrêté de constat de carence, pour 3 ans, de majorer jusqu’à 5 fois le montant du prélèvement, avec un relèvement du plafonnement à 7,5% des dépenses de fonctionnement pour les communes riches, et/ou imposer une part de 30% de social dans les grandes opérations locales ou une contribution obligatoire de la commune à une opération décidée par un bailleur social, voire la reprise de certaines compétences d’urbanisme par l’Etat (droit de préemption urbain, délivrance des permis et autorisations d’urbanisme, contingent DALO).

Pour autant, là encore ce degré de sanctions est rarement mis en œuvre. Ainsi, la Préfecture du Rhône, qui surveillait 43 communes dans leur effort de rattrapage, a constaté 21 situations de carence. Elle n’a pourtant sanctionné que 17 d’entre elles par des majorations et une reprise du DPU, puis, après avertissement – fait encore inédit en France – elle a repris la main depuis le 1er janvier 2024 sur la délivrance des permis de construire collectifs dans 7 de ces communes particulièrement peu actives : une première, donc, mais aussi une exception rare par-rapport au volume initial observé à l’échelle nationale.