IMMO | Le chiffre de la semaine : -10% de chiffre d’affaires pour les promoteurs l’an dernier
Nous entamons cette semaine le bilan de l’année 2023 des promoteurs immobiliers, en parallèle du classement proposé par le Moniteur, auquel nous avons eu l’avantage d’être associés pour en tirer les premiers enseignements.
On constate avant toute chose une contraction des CA des promoteurs depuis l’an dernier : -10% en moyenne en 2023, les deux tiers des 20 plus grands acteurs du secteur voyant cet indicateur orienté à la baisse. Rappelons que le contexte immobilier est marqué par la hausse des prix des matériaux ainsi que par une baisse de 18% du volume des ventes dans le secteur résidentiel, avec en outre une amorce de baisse des prix (-2% en 2023) (Source : Notaires de France). Les mises en chantier de logements ont ainsi reculé de 24% en un an en 2023 (Source : INSEE, 2024). Dans le tertiaire, le contexte semble avoir été encore plus dégradé puisqu’on constate une contraction de plus de 50% du volume des ventes de bureaux et de 20 à 30% de leur valeur, en Île-de-France, ou encore une baisse de 9-12% des prix pour le tertiaire commercial (source : BPCE, 2023; Immostat, 2024).
Les promoteurs ont enregistré ce retournement de conjoncture et ont immédiatement traité la baisse d’activité par des réductions de masse salariale : sans attendre les plans de sauvegarde de l’emploi mis en place en 2024 dans plusieurs grands groupes (Nexity, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier et Sogeprom), les promoteurs ont réduit leur masse salariale de 4,6% en moyenne en 2023 par une politique de non-remplacements, par des mobilités internes vers des fonctions connexes, notamment en gestion immobilière lorsque ce segment est présent dans leur entité, et/ou par la cession d’activités non-cœur de métier pour permettre du désendettement (ex : secteur santé pour Icade, relation particuliers pour Nexity). Cette réduction se poursuit en 2024.
D’une manière générale, beaucoup de promoteurs explorent également des pistes de spécification de leur marque, leur permettant ainsi de se différencier stratégiquement sur le marché, et en particulier en termes de qualification environnementale des opérations. On constate ainsi un intérêt émergent pour le solaire, notamment sur les opérations tertiaires en toiture ou ombrières de parkings (ex : Nexity, Pierreval), un soutien aux matériaux bas-carbone (bois, terre) avec un certain nombre d’opérations démonstratrices (Quartus, Ogic) ou d’acquisitions de marques (Woodeum pour Altarea), et la recherche de certifications (ex : Sogeprom avec la stratégie 3B et son évaluation “eco-tation”). La construction hors-sol progresse également (GA Smart Building).
Enfin, le tiers des acteurs du top 20 a choisi de diversifier ses actions en direction de la rénovation/réhabilitation du bâti, y compris au sein d’une opération de promotion, ce qui permet de récupérer dans ce dernier cas du foncier en densification autour des bâtiments conservés. La prise de risque est plus grande (incertitudes sur les structures, contraintes de l’existant) mais cela permet de dégager de nouveaux fonciers et répond aussi à l’impératif actuel de réduction de l’artificialisation des sols.