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Avec un doublement des surfaces de bureaux inoccupées depuis la crise COVID, et plus de 4,5 millions de m² vacants dans la seule région Île-de-France, l’immobilier tertiaire fait l’objet d’une attention croissante en faveur de la reconversion d’immeubles de bureaux en logements. Le contexte actuel de forte demande et d’une restriction des surfaces ouvertes à l’artificialisation y aide beaucoup.

Cependant, si les politiques publiques s’y disent favorables, le nombre total de logements ainsi produits par transformation d’usage ne dépasse pas les 5400 unités par an depuis 2013, soit 1,4% des logements autorisés (et 0,01% du parc). 

Pourquoi ce volume reste-t-il si bas? Les preuves de concept sur la réversibilité des bâtiments tertiaires se développent pourtant, à l’image des tours Black Swans à Strasbourg, la résidence Péan à Paris 13e ou l’immeuble Work#1 à Lyon Confluence – sans oublier, bien entendu, l’opération iconique du Village des Athlètes, dans le cadre des JO 2024 à Paris. La compatibilité entre normes tertiaires et logements, si elle est anticipée, permet même des coûts d’adaptation du bâti plus réduits (bonne hauteurs de plafond et profondeur limitée de l’immeuble, absence de murs de refend intérieurs, façades décalées, etc.). 

Les verrous réglementaires restent cependant encore nombreux, que ce soit dans les règlements de zone des PLU ou la destination des permis de construire – malgré, depuis 2018, les “permis d’innover”, “d’expérimenter” et les autorisations préfectorales de déroger. Le permis “à double état”, introduit pour les JO 2024, reste expérimental, dans l’attente d’un permis “à destinations multiples” en cours d’élaboration dans la prochaine loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements, présentée en première lecture début mars 2024 à l’Assemblée. 

Mais, plus encore, le modèle économique reste à trouver : comme dans toute situation de vacance, l’immeuble ne peut être isolé de son contexte. La transformation des usages et la réversibilité concernent avant tout les métropoles (jusqu’à 12% des unités à Paris, mais moins de 0,6% dans les départements ruraux du sud-est, par exemple) et reposent sur l’existence d’une demande, ainsi que sur des coûts de transformation / adaptation absorbables dans le montant total de l’opération – donc là où le foncier est rare, cher et où les bâtiments tertiaires sont suffisamment proches des services urbains centraux – mais sans non plus que la demande pour les bureaux ne soit trop tendue, car il faut aussi un taux minimum de vacance “rotationnelle” pour assurer la fluidité du marché tertiaire. En somme, comme toujours en immobilier, la localisation reste déterminante pour permettre à un concept de devenir réalité.