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14 300 : Il s’agit du nombre de lits offerts en coliving en France en 2023 (Source: Xerfi, 2023). Un nombre encore modeste (on en dénombre plus de 200 000 au Royaume-Uni, par exemple), mais qui devrait probablement atteindre les 25 000 lits d’ici 2025, au vu des projets en cours de développement, soit un parc multiplié par 9 en 5 ans. Ce produit, inspiré du modèle du Build-to-Rent américain, repose sur le principe d’une offre locative de courte ou moyenne durée, soit de 9 mois en moyenne, avec 55% des résidents qui restent moins d’un an. L’offre se compose d’un espace privatif et indépendant réduit (17-30m²) mais qui est complété par des espaces partagés plus vastes (ex: salon détente, espace coworking, buanderie, salle de sport, terrasses), sur 20 à 50m² partagés par appartement en moyenne, le tout assorti de services commerciaux (ex: services numériques, gardiennage, animation) (BNP RE, 2021).

Les opérateurs sont nombreux sur le marché (Urban Campus, The Boost Society, ECLA, Colonies, The Babel Community, La Casa), appuyés par des promoteurs en quête de diversification, tels Vincy, derrière Bikube, ou Bouygues Immobilier, derrière Nomo (KPMG, 2023) et des investisseurs-clefs (Ex: La Française, Covéa).

D’abord de taille modeste (une cinquantaine de lits), les projets visent désormais 500 à 1000 lits et se diversifient en de nombreuses cibles : étudiants et jeunes actifs à plus de 80% (aux 3/4 entre 23 et 31 ans), mais aussi familles monoparentales, clientèle business de pendulaires en séjour récurrent ou jeunes retraités.

Il s’agit donc d’une hybridation entre la colocation et la chambre hôtelière (le coliving relevant d’ailleurs, selon les prestations offertes, soit du marché résidentiel soit du marché hôtelier, avec ERP et règlement de PLU adapté dans ce cas).

Pourquoi un tel engouement? Le coliving viendrait répondre à des modes de vie plus solitaires appelant un besoin à la fois de sociabilité et de flexibilité. Il apporterait aussi une alternative à la crise du marché locatif, notamment dans les métropoles, puisque l’offre se concentre à 45% en Île-de-France, et plus largement à 70% dans les agglomérations de plus de 800 000 habitants, là où les loyers sont les plus élevés et l’offre locative est la plus tendue.

Cependant le modèle n’est pas nécessairement un nouvel eldorado immobilier non plus. Une analyse de Bill Beauclerk, MRICS (Directeur exécutif chez BG CARRE) donnée lors des excellentes formations de la RICS a ainsi montré que les charges de service et d’exploitation sont deux fois plus élevées dans ce type d’opérations que dans un immeuble locatif classique. La rentabilité (3,25%) est également intermédiaire entre le secteur résidentiel (2%) et le secteur hôtelier (4,5%). Elle dépendra donc surtout de la capacité à mutualiser les services offerts sur un grand nombre de lits.

Pour le locataire, les loyers sont de 20 à 40% plus élevés que sur une location simple de même surface, mais sont compensés par les espaces partagés et les services offerts, ce qui constitue donc un moyen d’atteindre un plus grand confort de vie pour le même montant – sous réserve de pouvoir payer ce montant et d’apprécier ce mode de vie semi-communautaire bien entendu. En effet, la critique monte contre une telle offre car ce type de logements échappe à l’encadrement des loyers, si bien que ce marché non-régulé inquiète certaines métropoles (ex: Lyon) qui y voient un risque d’inflation du marché locatif sous l’effet des investisseurs financiers au détriment d’une offre plus modeste et plus accessible.