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IMMO | 46%: c’était la part, en valeur, des investissements portés par des fonds immobiliers étrangers en France en 2021 (et même 51% sur le seul immobilier d’entreprise).

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En France, l’immobilier peut encore apparaître comme un marché très focalisé sur le territoire national, notamment pour le logement. De fait, seuls 1,5% des biens et seules 4 à 5% des transactions en France relèvent de non-résidents (CGDD, 2021), et encore la moitié d’entre eux sont-ils des expatriés. Mais cette réflexion est de moins en moins valable si l’on considère d’autres segments de marché. Le logement de luxe et les résidences secondaires attirent déjà bien plus les acheteurs internationaux. Leur présence atteint 8 à 10% des ventes dans les territoires frontaliers ou touristiques (ex: Paris, Alpes-Maritimes, Haute-Savoie). Depuis la pandémie, des territoires ruraux voient aussi ces acheteurs augmenter rapidement en proportion  (ex: Dordogne, Creuse), notamment depuis les pays proches : Royaume-Uni, Pays-Bas, Allemagne.

Cependant, la réflexion doit aussi être menée en termes de valeur des actifs et d’immobilier tertiaire. Dans ce domaine, l’internationalisation est bien plus forte et a été portée par la financiarisation rapide du secteur. Depuis les années 1990, l’immobilier est devenu une classe d’actifs presque comme une autre, avec une forte attractivité de la France à l’international. Les investisseurs étrangers (ex: fonds de pension américains) ont largement pénétré le marché français et représentent désormais, bon an mal an, la moitié des volumes financiers investis dans ce secteur, en particulier dans l’immobilier d’entreprise et de bureaux à louer, surtout à Paris, mais avec une diversification récente pour limiter les effets de la vacance vers l’immobilier tertiaire commercial, de santé de la logistique et de l’enseignement supérieur.

Inversement, les sociétés françaises ne sont pas en reste. Ainsi, les filiales immobilières des sociétés financières d’asset management françaises (ex: Amundi Immobilier, la Française, la Foncière LFPI Europe) s’ouvrent aux marchés étrangers, comme et réalisent désormais entre le quart et le tiers de leur activité à l’international.

Cependant, la conséquence logique de cette évolution est aussi la plus forte volatilité des acteurs : depuis le début 2023, du fait du changement des conditions de crédit et des crises en cours en Europe, le repli sur chaque marché national se fait nettement sentir et les acteurs français ont repris les 3/4 du marché lorsque les américains ont fondu de 10 à 3% des volumes investis (Source: Colliers, Immostat). Au total, l’internationalisation de l’immobilier est donc bien là, étroitement associée à la financiarisation du secteur – mais le suivi des évolutions du marché devient donc aussi beaucoup plus court-termiste et conjoncturel !

Samuel DEPRAZ, Directeur de la Recherche