Choisir une formation immobilier en 2026 suppose de comprendre une règle qui redessine déjà la façon de construire en France : le ZAN, pour Zéro Artificialisation Nette. Cet article vous explique d’où vient cette règle et ce que dit précisément la loi Climat et Résilience de 2021, avant de faire le point sur un cadre juridique qui a beaucoup bougé, entre la loi de 2023, la proposition de loi TRACE encore en navette parlementaire et la décision rendue par le Conseil constitutionnel en mai 2026. Vous verrez ensuite comment cette règle nationale descend concrètement jusqu’au terrain, du schéma régional au plan local d’urbanisme, avec le cas de la métropole montpelliéraine. Nous détaillons ce que la sobriété foncière change pour la promotion et l’aménagement : un foncier plus rare, un retour vers les friches, une densification assumée. Vous découvrirez enfin quels métiers sont transformés, quelles compétences deviennent nécessaires, et quels parcours de formation permettent de les acquérir, du Bac+2 au Bac+5, en alternance ou en formation initiale.

1. Le ZAN, une règle qui change la façon de construire en France

1.1 Ce que dit la loi Climat et Résilience

Le ZAN n’est pas une mode ni un slogan : c’est une obligation inscrite dans la loi. L’objectif a été formalisé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, dans ses articles 191 et 194. Le principe tient en une phrase : la France vise l’absence de toute artificialisation nette des sols à l’horizon 2050.

Le mot « nette » est le plus important de la formule, et c’est souvent celui qu’on comprend mal. Le ZAN n’interdit pas de construire. Il impose qu’à partir de 2050, chaque hectare nouvellement artificialisé soit compensé par la renaturation d’une surface équivalente. Le solde doit être nul, pas la construction.

La raison de cette règle est documentée. Selon le ministère de la Transition écologique, la France a converti environ 24 000 hectares d’espaces naturels par an vers des usages urbains entre 2011 et 2021. Ce rythme pose des difficultés concrètes : perte de terres agricoles, imperméabilisation des sols qui aggrave les inondations, recul de la biodiversité, allongement des déplacements quotidiens.

1.2 Artificialisation, ENAF, renaturation : le vocabulaire à maîtriser

Trois notions reviennent en permanence, et vous les rencontrerez dès vos premiers cours de droit de l’urbanisme.

L’artificialisation désigne l’altération durable des fonctions écologiques d’un sol, notamment sa capacité à accueillir du vivant et à absorber l’eau. Un décret d’application a précisé cette définition, avec des nuances qui comptent : un parc ou un jardin public peut être classé comme non artificialisé, parce qu’il conserve une valeur écologique réelle.

Les ENAF (espaces naturels, agricoles et forestiers) constituent l’unité de mesure de la première décennie. Jusqu’en 2031, ce n’est pas l’artificialisation au sens strict qui est comptabilisée, mais la consommation d’ENAF. C’est une simplification volontaire, plus facile à mesurer à partir des fichiers fonciers.

La renaturation est l’opération inverse : redonner à un sol artificialisé ses fonctions naturelles. Démolir une dalle de béton, dépolluer, restaurer un sol vivant. C’est ce qui rendra le solde « net » possible après 2050, et c’est un chantier professionnel en soi.

Ces trois notions reviendront dans la plupart de vos cours de droit et d’aménagement. Une formation immobilier sérieuse les traite dès les premières années, parce qu’elles conditionnent la lecture de n’importe quel document d’urbanisme.

1.3 La trajectoire 2031 et l’horizon 2050

La loi ne saute pas directement à 2050. Elle organise une trajectoire par paliers de dix ans, décrite par le Cerema, l’établissement public qui accompagne les collectivités sur ces sujets.

Le premier palier couvre 2021-2031 : la consommation d’ENAF doit être réduite de moitié par rapport à la décennie précédente. Les paliers suivants poursuivent la réduction jusqu’à atteindre le solde nul en 2050. Cette progressivité explique pourquoi le sujet est brûlant maintenant : la première échéance est proche, et les documents d’urbanisme doivent déjà l’avoir intégrée.

2. Où en est le droit du ZAN en 2026 : un cadre encore mouvant

2.1 La loi ZAN de 2023 : garantie communale et grands projets

Deux ans après la loi Climat et Résilience, le législateur a corrigé le tir face aux difficultés remontées par les élus locaux. La loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023, publiée au Journal officiel le 21 juillet 2023, vise à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et à renforcer l’accompagnement des élus locaux.

Elle a introduit trois mécanismes que tout futur professionnel doit connaître.

La garantie communale d’abord : une commune couverte par un document d’urbanisme approuvé avant le 22 août 2026 ne peut être privée d’une surface minimale de consommation d’ENAF, fixée à un hectare pour la première décennie. Cette garantie protège les petites communes rurales qui auraient sinon vu leur droit à construire réduit à néant.

Le forfait national ensuite : la consommation liée aux projets d’envergure nationale ou européenne est comptabilisée à part, dans une enveloppe fixée à 12 500 hectares pour l’ensemble du pays, dont 10 000 hectares mutualisés entre les régions. Une ligne à grande vitesse ou un grand équipement d’État ne vient donc pas amputer l’enveloppe d’une intercommunalité.

Une commission régionale de conciliation enfin, instituée dans chaque région, pour arbitrer les désaccords sur la liste de ces grands projets.

2.2 La loi TRACE, adoptée au Sénat, toujours en attente

C’est le point sur lequel il faut être précis, parce que beaucoup de contenus circulent avec des informations dépassées. La proposition de loi TRACE (Trajectoire de Réduction de l’Artificialisation Concertée avec les Élus locaux) a été adoptée par le Sénat en première lecture le 18 mars 2025 et transmise à l’Assemblée nationale.

Elle n’est pas promulguée. Ce texte propose notamment de supprimer l’objectif national de réduction de moitié pour 2021-2031, de partir des besoins locaux plutôt que d’objectifs descendants, d’exempter certains projets des enveloppes locales, et de repousser les échéances de mise à jour des documents de planification. L’objectif de solde nul en 2050 serait, lui, conservé.

Retenez la nuance : tant que la navette parlementaire n’est pas achevée, le droit applicable reste celui de 2021 complété par 2023. Un professionnel qui monterait une opération en anticipant TRACE prendrait un risque juridique réel. C’est exactement le genre de réflexe que l’on apprend en formation.

2.3 La loi de simplification et la décision du Conseil constitutionnel

Une autre évolution mérite d’être citée correctement. La loi de simplification de la vie économique a été promulguée le 21 mai 2026. Le même jour, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision n° 2026-903 DC, qui déclare le texte partiellement conforme.

Le paragraphe IV de l’article 35, qui introduisait des dérogations à la comptabilisation des ENAF pour certains projets industriels d’intérêt national majeur, a été jugé contraire à la Constitution, comme dépourvu de lien avec le projet initial. En revanche, le paragraphe I bis du même article a été validé : il permet qu’un centre de données soit qualifié par décret de projet d’intérêt national majeur, ce qui ouvre la voie à une mise en compatibilité des documents d’urbanisme locaux.

Cette décision illustre une réalité du métier : les assouplissements annoncés dans la presse ne survivent pas tous au contrôle du juge constitutionnel. Vérifier l’état du droit à la source fait partie du travail quotidien d’un responsable de programmes.

C’est aussi ce qui distingue une formation immobilier utile d’un simple cours de culture générale : apprendre à remonter au texte, à distinguer un projet de loi d’une loi promulguée, et à mesurer ce qui s’applique réellement à un dossier en cours.

3. Du schéma régional au PLUi : comment le ZAN descend jusqu’au terrain

3.1 L’échelle régionale : le SRADDET Occitanie

Une règle nationale ne s’applique pas directement à une parcelle. Elle traverse une cascade de documents, et c’est cette mécanique qui structure le travail d’aménagement.

Le premier étage est régional. Le SRADDET (schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires) territorialise l’objectif : il répartit l’effort entre les territoires. La date butoir pour cette intégration était le 22 novembre 2024.

En Occitanie, la modification n° 1 du SRADDET a été adoptée par la Région le 12 juin 2025 et approuvée par le préfet le 11 juillet 2025, au terme de près de deux ans de co-construction associant environ 400 acteurs. Elle reprend la réduction de moitié du rythme de consommation entre 2021-2030 par rapport à 2011-2020, et le ZAN en 2050 à l’échelle régionale. Elle prévoit aussi des enveloppes dédiées : 300 hectares pour les projets d’envergure régionale, 300 hectares réservés à la mise en œuvre de la garantie communale.

3.2 L’échelle intercommunale : SCoT et PLUi

Le deuxième étage est celui du SCoT (schéma de cohérence territoriale), qui décline les objectifs régionaux à l’échelle d’un bassin de vie. Sa date butoir est le 22 février 2027.

Le troisième étage est le PLU ou le PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal), ainsi que les cartes communales, dont la mise en compatibilité est attendue avant le 22 février 2028. C’est le document qui détermine, parcelle par parcelle, ce qui est constructible et à quelles conditions.

Ces trois dates ne sont pas des détails administratifs. Elles expliquent pourquoi les services d’urbanisme de Castelnau-le-Lez, de Lattes ou de Saint-Jean-de-Védas travaillent en ce moment même sur des arbitrages fonciers qui engageront leur commune pour une décennie. Et pourquoi les employeurs recrutent des profils capables de lire ces documents.

3.3 Le PLUi-Climat de Montpellier Méditerranée Métropole

Le territoire montpelliérain offre un cas d’école, au sens propre. Montpellier Méditerranée Métropole a élaboré un PLUi-Climat couvrant ses 31 communes, adopté à l’été 2025 après une enquête publique menée du 29 janvier au 28 février 2025.

Le document vise une réduction de moitié de l’artificialisation par rapport aux tendances passées, et environ deux tiers du territoire métropolitain préservés de l’urbanisation. Il comprend 56 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), qui encadrent les secteurs de projet.

Ce que ce document dit en creux est plus parlant encore. La métropole doit accueillir une population qui continue d’augmenter tout en divisant par deux sa consommation foncière. Ce n’est pas un exercice théorique : c’est la contrainte que devront résoudre les professionnels que le territoire recrute, à Juvignac comme à Pérols ou à Villeneuve-lès-Maguelone.

4. Ce que le ZAN change concrètement pour la promotion et l’aménagement

4.1 Le foncier devient rare, et cette rareté a un chiffre

La tension est mesurable. Une étude de l’Insee publiée le 14 novembre 2024 (Insee Analyses Occitanie n° 156) projette 170 000 ménages supplémentaires dans l’Hérault d’ici 2050, le département passant de 560 000 à 730 000 ménages. Le Montpelliérain absorberait la moitié de cette hausse, soit environ 93 000 ménages supplémentaires.

Mettez les deux séries côte à côte. D’un côté, 93 000 ménages de plus à loger sur le bassin montpelliérain. De l’autre, une obligation légale de diviser par deux la consommation d’espaces naturels et agricoles. L’équation ne se résout pas en étalant la ville : elle se résout en transformant l’existant.

L’Insee ajoute un facteur souvent négligé : la progression des ménages est plus rapide que celle de la population, notamment parce que les ménages d’une seule personne passeraient de 225 500 à 334 800 dans le département, soit une hausse de 49 %. Plus de ménages pour un même nombre d’habitants, cela signifie mécaniquement plus de logements à produire.

4.2 Friches, densification, renouvellement urbain

Si l’on ne peut plus s’étendre, il reste trois leviers, et ce sont eux qui structurent les offres d’emploi actuelles.

La reconversion de friches d’abord. Une friche est un espace déjà artificialisé mais sous-utilisé : ancien site industriel, emprise ferroviaire, zone commerciale délaissée, terrain militaire. La recycler ne consomme aucun ENAF. L’État a soutenu ce mouvement : selon le ministère de la Transition écologique, 1 382 projets ont été soutenus par le fonds friches sur ses trois éditions, pour un total de 750 millions d’euros. Ces opérations sont techniques : dépollution, déconstruction, portage foncier long, bilan économique souvent déficitaire sans subvention.

La densification ensuite : construire plus haut ou plus dense sur des terrains déjà urbanisés, surélever des immeubles, diviser des parcelles. Cela suppose de composer avec le voisinage, les règles de hauteur et l’acceptabilité locale.

Le renouvellement urbain enfin : transformer des bureaux en logements, réhabiliter des immeubles vétustes, requalifier des entrées de ville. Les zones commerciales des années 1980 qui bordent les axes vers Lattes ou Saint-Jean-de-Védas sont des gisements fonciers considérables, et leur transformation occupera une génération de professionnels.

4.3 Le permis de construire sous contrainte nouvelle

Sur le plan opérationnel, le ZAN modifie la manière dont un projet se monte. Un terrain constructible hier ne l’est plus forcément demain, si le PLUi a reclassé les zones à urbaniser. Le calendrier d’une opération s’allonge, parce que le portage d’une friche demande des études préalables lourdes.

Le bilan financier change aussi de nature. Le coût d’acquisition d’un foncier rare augmente, les frais de dépollution s’ajoutent, et l’équilibre d’une opération peut dépendre d’une subvention publique. Savoir monter un dossier de financement devient une compétence de promoteur, pas seulement de financier.

L’instruction elle-même se durcit. Un service urbanisme qui doit tenir une enveloppe foncière décennale examine plus finement la justification d’un projet en extension. Les recours de tiers, fréquents sur les opérations de densification, allongent encore les délais. Un porteur de projet qui n’a pas anticipé ce calendrier voit son plan de trésorerie se dégrader avant même le premier coup de pioche.

5. Les métiers de l’immobilier redéfinis par la sobriété foncière

5.1 Promoteur et responsable de programmes

Le métier de promoteur se déplace. Chercher un terrain nu en périphérie et y déposer un permis relevait d’une logique d’expansion. Le travail consiste désormais à identifier des gisements dans le tissu existant, à négocier avec des propriétaires multiples, à monter des opérations plus complexes sur des emprises contraintes.

Un responsable de programmes doit lire un PLUi, comprendre une OAP, anticiper une modification de zonage, dialoguer avec les services instructeurs. Ce sont des compétences juridiques et relationnelles, pas seulement commerciales.

5.2 Aménageur et chargé d’opérations

L’aménageur, public ou privé, devient un acteur clé. C’est lui qui pilote la transformation d’un quartier, coordonne les études, porte le foncier dans la durée, monte les financements. Les sociétés d’économie mixte, les établissements publics fonciers et les collectivités recrutent sur ces profils.

Le chargé d’opérations de renouvellement urbain travaille sur des dossiers longs, souvent sept à dix ans, où l’ingénierie financière compte autant que la technique. C’est un métier de chef d’orchestre, qui suppose de comprendre à la fois un bilan, un règlement d’urbanisme et une étude de sol.

5.3 Expert, évaluateur et gestionnaire d’actifs

L’évaluation change de paramètres. Estimer un terrain suppose désormais d’intégrer sa constructibilité réelle au regard du document d’urbanisme applicable, le risque de reclassement, le coût potentiel de dépollution. Un terrain jugé stratégique il y a dix ans peut avoir perdu une part de sa valeur, ou en avoir gagné s’il est déjà artificialisé et bien situé.

La gestion d’actifs suit le mouvement. Un immeuble existant bien placé prend de la valeur relative, puisqu’il devient plus difficile d’en construire un nouveau à côté. La valorisation du patrimoine existant, sa rénovation, son changement d’usage deviennent des sujets d’arbitrage permanents.

5.4 Les métiers de la transaction et de la gestion

Ne croyez pas que le sujet ne concerne que les Bac+5 de l’aménagement. Un négociateur qui vend un terrain doit savoir dire à son client ce que le PLUi autorise réellement. Un gestionnaire locatif ou un syndic qui accompagne une copropriété sur un projet de surélévation touche directement à la densification.

La connaissance du cadre réglementaire devient un argument de crédibilité, y compris dans les métiers accessibles après une formation en immobilier à Bac+2 ou Bac+3.

Un exemple concret : un vendeur propose un terrain en annonçant qu’il est constructible. Si le PLUi a reclassé la parcelle en zone naturelle ou agricole, l’annonce est fausse et la vente peut se retourner contre le professionnel. Savoir consulter le zonage applicable avant de signer un mandat relève désormais du réflexe de base, à tous les niveaux de formation immobilier.

6. Les compétences à acquérir pour travailler dans ce cadre

6.1 Droit de l’urbanisme et lecture des documents de planification

La première compétence est juridique. Savoir ce qu’est un SRADDET, un SCoT, un PLUi, une OAP, un zonage. Savoir lire un règlement, repérer une servitude, comprendre une procédure de modification.

Cette matière n’a rien d’abstrait une fois qu’on la manipule sur un cas réel. Ouvrir le règlement du PLUi-Climat de la métropole montpelliéraine et chercher ce qui est constructible sur une parcelle donnée est un exercice concret, qui apprend plus qu’un cours magistral.

6.2 Montage d’opérations et bilan promoteur

La deuxième compétence est économique. Construire un bilan promoteur, calculer une charge foncière admissible, intégrer un coût de dépollution, chiffrer un portage sur plusieurs années, identifier les aides mobilisables.

Sur une opération de friche, le bilan est souvent déficitaire sans intervention publique. Savoir où chercher un financement et comment construire un dossier fait partie du métier. C’est l’une des compétences qui structurent une carrière dans l’immobilier.

6.3 Données, mesure de l’artificialisation et outils

La troisième compétence est technique. La mesure de la consommation d’ENAF repose sur des données publiques, accessibles via le portail national de l’artificialisation. Savoir manipuler ces données, lire une cartographie, croiser des sources devient un atout.

Cette dimension rejoint la transformation numérique du secteur : les outils de modélisation, d’analyse foncière et de cartographie automatisée se diffusent vite. C’est un prolongement direct de ce que change l’intelligence artificielle et les outils PropTech dans les métiers de l’immobilier.

6.4 Dialogue avec les élus et acceptabilité des projets

La quatrième compétence est humaine, et elle est sous-estimée. La densification se heurte souvent à l’opposition des riverains. Surélever un immeuble, transformer une zone pavillonnaire, reconvertir une friche en logements : chacune de ces opérations suppose d’expliquer, de négocier, d’ajuster.

Un chargé d’opérations passe une part réelle de son temps en réunion publique, en commission ou face à un conseil municipal. Savoir présenter un projet, entendre une objection et proposer une contrepartie fait la différence entre un dossier qui aboutit et un dossier qui s’enlise. Aucune formation immobilier ne peut promettre de rendre cet exercice simple, mais elle peut y préparer par la pratique de l’oral et le travail sur cas réels.

7. Se former à ces enjeux : parcours, financement et débouchés

7.1 Du Bac+2 au Bac+5 : les niveaux et les titres RNCP

Les métiers concernés ne demandent pas tous le même niveau. Une formation immobilier se choisit en fonction du poste visé, et la progression est balisée par des titres enregistrés au Répertoire national des certifications professionnelles, consultable auprès de France Compétences.

À ESPI Montpellier, le BTS Professions Immobilières et le BTS Comptabilité & Gestion (Bac+2, RNCP niveau 5) donnent les fondamentaux juridiques et techniques. Le Bachelor Gestionnaire d’Affaires Immobilières, dit GESAI (Bac+3, RNCP niveau 6), élargit vers la gestion d’affaires.

Le niveau Bac+5 est celui qui touche le plus directement le sujet. Le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master, décliné à Montpellier en deux spécialisations, propose avec le parcours Manager en Aménagement et Promotion Immobilière (MAPI) une entrée précise sur les questions traitées ici. La spécialisation Manager en Évaluation et Finance Immobilière (MEFIM) aborde le sujet par l’angle de la valeur et du financement. Choisir entre ces niveaux mérite réflexion, et la comparaison entre BTS, Bachelor et diplôme supérieur de l’immobilier conférant le grade de master aide à se situer.

7.2 L’alternance et le financement

ESPI fonctionne selon deux voies : l’alternance, en contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, ou la formation initiale, c’est-à-dire un cursus suivi à l’école avec cours, travaux pratiques et projets.

L’alternance a une vertu propre sur un sujet comme le ZAN : elle place l’étudiant dans une structure qui traite ces dossiers en temps réel. Passer des semaines en entreprise dans un service d’urbanisme, chez un aménageur ou chez un promoteur pendant que la métropole applique son PLUi-Climat vaut tous les cas pédagogiques. Le réseau de plus de 100 partenaires professionnels d’ESPI alimente ces périodes en entreprise.

Côté financement, l’alternance est prise en charge par l’employeur via son OPCO, et l’alternant perçoit une rémunération. Pour les professionnels déjà en poste, plusieurs dispositifs existent : le Compte personnel de formation via Mon Compte Formation, le plan de développement des compétences de l’entreprise, l’aide individuelle à la formation de France Travail selon la situation, ou les aides régionales d’Occitanie. ESPI Executive et la VAE s’adressent à ces parcours de reconversion ou de montée en compétence.

7.3 Débouchés et insertion

La demande est réelle parce que la contrainte est légale et datée. Les collectivités de la métropole, les aménageurs, les promoteurs, les bureaux d’études et les bailleurs sociaux ont tous besoin de profils qui comprennent cette mécanique.

ESPI affiche un taux d’insertion professionnelle de 97 % à l’issue de la formation, avec des titres RNCP reconnus par l’État et une certification Qualiopi. L’école, fondée en 1972, est spécialisée à 100 % sur l’immobilier et compte 13 000 diplômés. Elle est accréditée EFMD Global et membre de la FNEP et de la RICS.

Un mot de prudence, qui vaut mieux qu’une promesse : le ZAN ne garantit pas un emploi. Il crée un besoin de compétences que peu de candidats maîtrisent aujourd’hui, ce qui n’est pas la même chose. La différence se fera sur la capacité à traiter un dossier réel, pas sur la mention du sigle dans un CV.

Questions fréquentes sur le ZAN et les métiers de l’immobilier

Le ZAN interdit-il de construire ?

Non. Le ZAN vise une artificialisation nette nulle en 2050, ce qui signifie que chaque hectare artificialisé devra être compensé par la renaturation d’une surface équivalente. Jusqu’en 2031, l’obligation porte sur une réduction de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à la décennie précédente. La construction continue, mais elle se déplace vers les friches, la densification et la transformation de l’existant plutôt que vers l’extension urbaine.

La loi TRACE a-t-elle supprimé le ZAN ?

Non, et c’est une confusion fréquente. La proposition de loi TRACE a été adoptée par le Sénat en première lecture le 18 mars 2025 puis transmise à l’Assemblée nationale, mais elle n’est pas promulguée. Elle propose des assouplissements, notamment la suppression de l’objectif national de réduction de moitié pour 2021-2031 et un report des échéances, tout en conservant l’objectif de 2050. Tant que la navette parlementaire n’est pas achevée, le droit applicable reste celui issu des lois de 2021 et 2023.

Quelles sont les échéances à retenir pour les documents d’urbanisme ?

Trois dates structurent le calendrier. Les schémas régionaux comme le SRADDET devaient intégrer et territorialiser l’objectif avant le 22 novembre 2024. Les SCoT doivent le faire avant le 22 février 2027. Les PLU, PLUi et cartes communales doivent être mis en compatibilité avant le 22 février 2028. Ces délais ont été prolongés par la loi du 20 juillet 2023 par rapport à la version initiale de la loi Climat et Résilience.

Quelle formation immobilier choisir pour travailler sur ces sujets ?

Cela dépend du métier visé. Les fonctions de transaction et de gestion, accessibles après un BTS Professions Immobilières ou un Bachelor, demandent de savoir lire un document d’urbanisme et d’en expliquer les conséquences à un client. Les fonctions de montage d’opérations, d’aménagement ou de direction de programmes relèvent plutôt d’un niveau Bac+5, comme le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master avec sa spécialisation en aménagement et promotion immobilière. Une progression par étapes est possible.

Le ZAN concerne-t-il vraiment la région de Montpellier ?

Particulièrement, oui. La modification n° 1 du SRADDET Occitanie, approuvée par le préfet le 11 juillet 2025, fixe la réduction de moitié du rythme de consommation foncière et le ZAN régional en 2050. Le PLUi-Climat de Montpellier Méditerranée Métropole, adopté à l’été 2025 pour 31 communes, vise la même réduction de moitié avec environ deux tiers du territoire préservé de l’urbanisation. En parallèle, l’Insee projette 170 000 ménages supplémentaires dans l’Hérault d’ici 2050, dont la moitié dans le Montpelliérain. La tension entre besoin de logements et sobriété foncière y est donc forte.

Qu’est-ce qu’une friche et pourquoi est-ce si important ?

Une friche est un espace déjà artificialisé mais sous-utilisé : ancien site industriel, emprise ferroviaire, zone commerciale délaissée, terrain militaire ou minier. Sa reconversion ne consomme aucun espace naturel ou agricole, ce qui en fait le principal gisement foncier compatible avec le ZAN. Le fonds friches a soutenu 1 382 projets sur trois éditions pour 750 millions d’euros. Ces opérations restent techniques et souvent déficitaires sans subvention, ce qui explique la demande de professionnels capables de les monter.

Peut-on se former au ZAN en alternance ?

Oui. ESPI fonctionne selon deux voies, l’alternance en contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, ou la formation initiale suivie à l’école. L’alternance présente un avantage sur ce sujet : les périodes en entreprise placent l’étudiant dans une structure qui traite ces dossiers pendant que les collectivités appliquent leurs nouveaux documents d’urbanisme. Le coût de la formation est alors pris en charge par l’employeur via son OPCO, et l’alternant est rémunéré.

Pour conclure

Le ZAN n’est pas un sujet d’experts réservé à quelques bureaux d’études. C’est une règle datée, chiffrée et opposable, qui change la matière première du secteur immobilier : le terrain. Retenez l’essentiel. L’objectif de solde nul en 2050 vient de la loi Climat et Résilience de 2021, avec un palier de réduction de moitié d’ici 2031. La loi de 2023 a introduit la garantie communale d’un hectare et le forfait national de 12 500 hectares pour les grands projets. La loi TRACE, adoptée au Sénat en mars 2025, n’est toujours pas promulguée : le droit applicable reste celui de 2021 et 2023.

Sur le terrain montpelliérain, l’équation est nette : environ 93 000 ménages supplémentaires à loger d’ici 2050 selon l’Insee, avec une consommation foncière divisée par deux. Cela se traduira par des friches reconverties, des immeubles surélevés, des zones commerciales requalifiées, à Montpellier comme à Castelnau-le-Lez, Lattes ou Pérols.

Ce sont des chantiers professionnels, et ils demandent des compétences précises : lire un PLUi, monter un bilan sur une opération contrainte, chercher un financement, manipuler des données foncières, défendre un projet devant des riverains. Ces compétences s’acquièrent, du BTS au niveau Bac+5, en alternance ou en formation initiale. Une formation immobilier qui ignorerait la sobriété foncière préparerait à un métier qui n’existe déjà plus tout à fait.

Si vous souhaitez savoir quel parcours correspond à votre projet, échanger avec l’équipe du campus est le moyen le plus simple d’y voir clair. Contactez-nous pour poser vos questions ou être invité à une prochaine rencontre à Montpellier.

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Zéro Artificialisation Nette : trois mots qui changent déjà la façon de construire en France, et que peu de candidats savent expliquer en entretien.

Notre nouvel article fait le point, sources officielles à l’appui. D’où vient la règle (loi Climat et Résilience de 2021), où en est vraiment le droit en 2026, et pourquoi la loi TRACE, adoptée au Sénat en mars 2025, n’est toujours pas promulguée. Vous y trouverez les échéances à connaître : SCoT avant le 22 février 2027, PLU et PLUi avant le 22 février 2028.

Le cas montpelliérain est parlant : l’Insee projette 170 000 ménages supplémentaires dans l’Hérault d’ici 2050, dont la moitié dans le Montpelliérain, pendant que le PLUi-Climat de la métropole divise par deux la consommation foncière.

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