Toute formation immobilier qui prépare à la gestion de bureaux doit aujourd’hui intégrer un texte devenu incontournable : le décret tertiaire, rebaptisé dispositif Éco Énergie Tertiaire. Il impose aux propriétaires et aux occupants des bâtiments tertiaires de 1 000 m² et plus de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050.

Cet article commence par poser le cadre juridique (de la loi Élan au Code de la construction), puis décortique la mécanique des objectifs : valeur relative, valeur absolue, modulations. Il détaille ensuite la déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT, les contrôles et les sanctions, avant d’aborder la question qui occupe le plus les gestionnaires : qui, du bailleur ou du preneur, porte quoi ? Une partie passe en revue les leviers d’action concrets sur un immeuble de bureaux, de l’exploitation aux travaux lourds. Les deux dernières montrent pourquoi la rénovation énergétique est devenue une compétence métier à part entière, et comment la spécialité Property Manager du diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master, préparée à Nantes, y répond.

1. Le décret tertiaire : de quoi parle-t-on exactement ?

1.1 De la loi Élan au Code de la construction

Le texte que les professionnels appellent « décret tertiaire » a une origine législative. Tout part de l’article 175 de la loi Élan du 23 novembre 2018, qui a créé l’obligation de réduire la consommation d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire « d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010 ». Cette disposition figurait à l’origine à l’article L. 111-10-3 du Code de la construction et de l’habitation ; la recodification du Code l’a transférée à l’article L. 174-1.

Les modalités d’application ont été fixées par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019. Un arrêté du 10 avril 2020, dit « arrêté méthode », complété par des arrêtés fixant les valeurs absolues par catégorie d’activité, précise les calculs.

Le ministère de la Transition écologique présente désormais le dispositif sous le nom d’Éco Énergie Tertiaire (EET) : « décret tertiaire », « DEET » et « EET » désignent la même obligation. Toute formation immobilier sérieuse sur la gestion tertiaire commence par cette généalogie, car chaque texte répond à une question différente.

1.2 Quels bâtiments sont assujettis : le seuil de 1 000 m² et ses subtilités

Le décret retient trois configurations, toutes construites autour du même seuil de 1 000 m² de surface de plancher :

• un bâtiment dont la surface est exclusivement affectée à des activités tertiaires et atteint au moins 1 000 m² ;
• les parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires et dont la surface cumulée atteint ce seuil ;
• un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site, dès lors que la surface tertiaire cumulée atteint 1 000 m².

Ce mécanisme de cumul piège régulièrement les gestionnaires : un immeuble de bureaux de 700 m² implanté sur la même parcelle qu’un second bâtiment tertiaire de 400 m² franchit le seuil. Le décret précise en outre que les surfaces accessoires non tertiaires (locaux techniques, par exemple) sont prises en compte dans le calcul, et que la surface retenue est la surface de plancher au sens du Code de l’urbanisme.

Le champ d’activité est large. Le ministère cite les bureaux, les services publics, l’enseignement, les commerces, l’hôtellerie, les entrepôts ou encore les gares, existants comme neufs. Il estime qu’environ 68 % du parc tertiaire est concerné.

1.3 Qui est assujetti, et qui ne l’est pas

L’obligation pèse sur deux catégories de personnes : les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. C’est ce point qui rend la gestion du décret tertiaire si particulière dans l’immobilier de bureaux, où un même immeuble peut compter un propriétaire institutionnel et une dizaine de locataires.

Quelques exclusions existent : les constructions dotées d’un permis de construire précaire, les lieux de culte et les bâtiments destinés à des activités opérationnelles de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.

2. Les paliers 2030, 2040, 2050 : comprendre la mécanique des objectifs

2.1 La valeur relative : -40 %, -50 %, -60 % par rapport à une année de référence

La première façon de respecter l’obligation consiste à atteindre un niveau de consommation d’énergie finale réduit de 40 %, 50 % puis 60 % par rapport à une consommation de référence. La loi Élan pose une limite : cette référence « ne peut être antérieure à 2010 ». Le décret précise qu’elle correspond à la consommation d’une année pleine d’exploitation, ajustée en fonction des variations climatiques.

Le choix de l’année de référence est donc une décision de gestion, pas une formalité. Une année où l’immeuble était pleinement occupé et mal réglé offre un point de départ élevé, donc un effort relatif plus accessible. À l’inverse, une année de vacance partielle tire la référence vers le bas et rend l’objectif de -40 % plus difficile à atteindre une fois l’immeuble reloué.

2.2 La valeur absolue : l’alternative des seuils par activité

La seconde voie consiste à atteindre un niveau de consommation fixé en valeur absolue, défini par arrêté pour chaque catégorie d’activité, « en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux » de la même catégorie. Concrètement, plutôt que de mesurer un effort par rapport à son propre passé, le bâtiment est comparé à un seuil exprimé en kWh par m² et par an pour son type d’usage (les professionnels parlent souvent de « Cabs »).

Cette option intéresse surtout les immeubles déjà performants, pour lesquels un nouvel effort de 40 % serait disproportionné, ou ceux qui ont connu des travaux importants avant la période de référence. C’est l’un des premiers arbitrages qu’un gestionnaire de patrimoine tertiaire instruit, immeuble par immeuble.

Deux règles complètent ce dispositif. En cas de changement d’activité, les objectifs sont recalculés en fonction du rapport entre les valeurs absolues des deux activités. Et en cas de changement de source d’énergie, le décret précise que la substitution ne doit entraîner « aucune dégradation du niveau des émissions de gaz à effet de serre ».

2.3 Les modulations : quand l’objectif peut être ajusté

Le législateur a prévu que les objectifs puissent être modulés dans trois situations :

1. Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : travaux qui risqueraient de dégrader la structure ou l’enveloppe du bâtiment, ou qui seraient incompatibles avec des règles de protection du patrimoine ou des servitudes.
2. Volume d’activité : un bâtiment dont l’intensité d’usage augmente (horaires élargis, densité de postes de travail plus forte) peut voir son objectif ajusté selon des indicateurs d’intensité.
3. Coûts manifestement disproportionnés : lorsque le coût des actions excède les avantages attendus, ce qui suppose une justification technique et financière, avec des temps de retour sur investissement appréciés selon des seuils fixés par arrêté, aides financières déduites.

Sauf pour la modulation liée au volume d’activité, le décret exige la constitution d’un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire. Ce dossier engage l’argumentation du propriétaire face à l’administration : c’est un travail typique de property manager ou d’asset manager, mené avec un bureau d’études, et l’un des exercices qu’une formation immobilier de niveau Bac+5 doit rendre familier.

2.4 Ce que montrent les premières données nationales

Les premiers bilans permettent de mesurer le chemin parcouru. Selon le communiqué du ministère de la Transition écologique du 19 mai 2026, la consommation d’énergie finale ajustée du climat a reculé de 26 % entre la période de référence 2010-2019 et 2024, sur le périmètre des déclarations. Les émissions de gaz à effet de serre ont baissé de 32 % et près de la moitié des bâtiments ont déjà atteint l’objectif fixé pour 2030.

Le même bilan souligne une limite : le taux de remplissage de la plateforme est estimé entre 50 % et 60 % du parc assujetti, avec plus de 1 145 000 déclarations validées et près de 340 000 bâtiments ou équivalents au 31 janvier 2026. Pour les gestionnaires, les gains faciles (sobriété, réglages) sont déjà engrangés sur une partie du parc ; les points restants exigeront davantage de travaux et d’arbitrages financiers.

3. OPERAT : la déclaration annuelle, mode d’emploi pour un gestionnaire

3.1 Une plateforme gérée par l’ADEME

Le suivi du dispositif repose sur la plateforme OPERAT, opérée par l’ADEME pour le compte de l’État. Les assujettis y déclarent chaque année leurs consommations. Pour un gestionnaire de bureaux, OPERAT devient un outil récurrent, au même titre que le logiciel de gestion locative.

La plateforme raisonne par entité fonctionnelle assujettie (EFA) : un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de locaux occupés par un même assujetti. Structurer correctement le patrimoine en EFA est la première étape, et la plus délicate, d’une déclaration fiable. Une mauvaise découpe (un plateau compté deux fois, des parties communes oubliées) fausse les calculs des années suivantes ; c’est un cas pratique que toute formation immobilier tournée vers le tertiaire gagne à faire travailler.

3.2 Ce qu’il faut déclarer avant le 30 septembre

Le décret impose une transmission annuelle « au plus tard le 30 septembre » de chaque année, pour les consommations de l’année précédente. La première échéance, fixée au 30 septembre 2022, portait sur les données 2020 et 2021 ainsi que sur l’année de référence, avec une tolérance jusqu’au 31 décembre 2022 présentée par le ministère comme une année d’apprentissage.

Les informations à transmettre sont précises :

• les activités tertiaires exercées et la surface concernée ;
• les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie (électricité, gaz, réseau de chaleur, fioul, etc.) ;
• les données de référence et, le cas échéant, les indicateurs d’intensité d’usage ;
• les éventuelles modulations demandées ;
• les consommations liées à la recharge des véhicules électriques, déclarées à part.

En cas de vente ou de cessation d’activité, des règles spécifiques organisent la transmission des données, afin que la consommation de référence reste attachée au bâtiment.

3.3 Attestation, notation et affichage

En retour, la plateforme génère une attestation numérique annuelle et une notation Éco Énergie Tertiaire. Elle calcule aussi la consommation ajustée du climat et les émissions de gaz à effet de serre associées. Le décret prévoit que ces résultats soient publiés, avec des émissions exprimées en kilogrammes équivalent CO₂ par m², par affichage dans le bâtiment ou par tout autre moyen adapté.

La loi Élan ajoute une règle souvent sous-estimée : l’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information, au contrat de bail en cas de location, et à la promesse ou au compromis en cas de vente. La performance OPERAT d’un immeuble circule donc dans les dossiers de commercialisation et pèse dans la négociation.

3.4 Contrôles et sanctions

Le régime de sanctions est progressif. En l’absence de transmission des données, le préfet peut adresser une mise en demeure qui laisse trois mois pour régulariser ; une mise en demeure restée sans effet peut être publiée en ligne. Si les objectifs ne sont pas atteints, l’administration peut exiger un programme d’actions. Faute de programme déposé dans un délai de six mois, une amende administrative peut être prononcée : au plus 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale.

Ces montants paraissent modestes au regard de la valeur d’un immeuble de bureaux : le vrai risque tient à la publication des manquements et à la décote d’un actif « hors trajectoire », plus difficile à relouer ou à céder. La vérification de l’atteinte des objectifs interviendra au plus tard le 31 décembre 2031, puis en 2041 et 2051. Le décret autorise aussi une mutualisation des résultats à l’échelle d’un patrimoine.

4. Bailleur et preneur : qui pilote quoi ?

4.1 Une obligation partagée selon les responsabilités de chacun

C’est la question qui revient dans toutes les réunions de gestion. La loi Élan y répond par un principe : les propriétaires et les preneurs sont soumis à l’obligation pour les actions qui relèvent de leur responsabilité, en fonction de leurs dispositions contractuelles, et ils « définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation ». Le décret prolonge cette logique : la déclaration des consommations revient au propriétaire ou au preneur selon ce que prévoit leur contrat, chacun pouvant déléguer cette tâche, et les parties doivent se communiquer les consommations réelles.

Dans les faits, la répartition suit la nature des postes. Le bailleur maîtrise le bâti, les équipements communs de chauffage, de ventilation et de climatisation, la gestion technique centralisée. Le preneur maîtrise ses usages : horaires, équipements informatiques, éclairage de ses plateaux. Aucune des deux parties ne peut atteindre l’objectif seule.

4.2 Le bail commercial, outil de répartition des travaux

La répartition financière des travaux relève du bail. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l’article R. 145-35 du Code de commerce, issu de la loi Pinel, interdit d’imputer au locataire les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, ainsi que les travaux de vétusté ou de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations.

La fiche pratique de la CCI Paris Île-de-France sur le bail commercial et la rénovation énergétique résume les trois cas de figure : une clause spécifique désigne la partie qui prend en charge les travaux de rénovation énergétique ; une clause générale vise les travaux imposés par l’administration ; en l’absence de clause, c’est le bailleur qui les supporte. Elle recommande de prévoir dès maintenant une clause claire et de définir précisément ce qui relève des grosses réparations.

La lecture du bail devient donc une étape technique du plan d’actions : avant de chiffrer le remplacement d’une centrale de traitement d’air, il faut savoir qui le paiera et si la dépense entre dans les charges récupérables. C’est typiquement le type de raisonnement croisé, juridique et technique, qu’une formation immobilier orientée tertiaire doit entraîner.

4.3 L’annexe environnementale et la gouvernance partagée

Les baux portant sur des locaux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m² doivent comporter, depuis la loi Grenelle II, une annexe environnementale (article L. 125-9 du Code de l’environnement), souvent appelée « bail vert ». Elle recense les équipements et leurs caractéristiques énergétiques, les consommations annuelles d’énergie et d’eau, et traduit l’engagement des deux parties sur un programme d’actions d’amélioration.

Bien utilisée, cette annexe sert de cadre au pilotage du décret tertiaire : un comité bailleur-preneur-exploitant, un tableau de bord partagé, des engagements datés. Mal utilisée, elle reste un document signé puis oublié.

4.4 Le partage des données : le nerf du dispositif

Dans un immeuble multilocataire, une partie des compteurs est au nom du bailleur, une autre au nom des locataires. Sans échange de données, aucune des deux parties ne peut reconstituer la consommation réelle du bâtiment, ni déclarer correctement sur OPERAT. Le gestionnaire organise donc la collecte : mandats d’accès aux données, clauses de communication dans les baux, calendrier de remontée avant le 30 septembre.

Pour comprendre comment ce sujet s’insère dans une journée de travail ordinaire, entre encaissements, budgets de charges et interventions techniques, notre article sur le quotidien d’un property manager en donne une vision concrète.

5. Les leviers d’action concrets sur un immeuble de bureaux

5.1 Exploitation et sobriété : les gains les plus rapides

Le décret énumère quatre familles d’actions : la performance du bâti, les équipements et leur pilotage, les modalités d’exploitation, l’adaptation des locaux et le comportement des occupants. Les premières économies viennent presque toujours de l’exploitation, sans travaux lourds :

• caler les horaires de chauffage, de ventilation et de climatisation sur l’occupation réelle, en particulier depuis la généralisation du télétravail partiel ;
• vérifier les consignes de température et les plages de réduit la nuit et le week-end ;
• traquer les fonctionnements simultanés de chauffage et de climatisation sur un même plateau ;
• renégocier le contrat d’exploitation-maintenance pour y intégrer des objectifs de performance mesurables.

Une fois les réglages optimisés, les gains suivants exigent d’investir.

5.2 Équipements et pilotage : GTB et décret BACS

La gestion technique du bâtiment (GTB), qui mesure, pilote et détecte les dérives, relève d’une obligation distincte souvent confondue avec le décret tertiaire : le décret « BACS », relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle. Il vise les bâtiments tertiaires dont le système de chauffage ou de climatisation dépasse 70 kW de puissance nominale utile. Comme le rappelle la Banque des Territoires, le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 a reporté au 1er janvier 2030 l’échéance de mise en conformité des bâtiments existants, initialement fixée à 2027. Une GTB bien paramétrée fournit aussi les données qu’OPERAT réclame.

5.3 Travaux sur le bâti et les systèmes

Pour atteindre -50 % et -60 %, les travaux deviennent incontournables sur une large part du parc ancien :

• enveloppe : isolation des façades et toitures-terrasses, menuiseries, protections solaires extérieures ;
• production de chaleur et de froid : pompes à chaleur, raccordement à un réseau de chaleur urbain ;
• ventilation : centrales double flux à récupération d’énergie, ventilation asservie à la présence ;
• éclairage : LED avec détection de présence et gradation.

Remplacer une façade dans un immeuble occupé suppose de négocier avec les locataires et de phaser le chantier : le plan d’actions croise le calendrier réglementaire, celui des baux et celui du cycle de vie des équipements.

5.4 Construire et financer un plan pluriannuel

Le livrable attendu n’est pas une liste de travaux, mais une trajectoire chiffrée : diagnostic de départ, scénarios comparés, phasage compatible avec les baux, plan de financement.

Le financement combine budget de gros entretien du propriétaire, quote-part récupérable selon le bail, certificats d’économies d’énergie et, parfois, contrat de performance énergétique. Le raisonnement rejoint celui d’un investisseur, qui compare le coût des travaux à la valeur préservée de l’actif : notre article sur la façon dont raisonne vraiment un investisseur éclaire cette logique de rendement et de valorisation.

6. La rénovation énergétique, une compétence métier à part entière

6.1 Le parc tertiaire nantais, un terrain d’application direct

La métropole nantaise illustre la diversité des situations. Le quartier d’affaires Euronantes autour de la gare, l’Île de Nantes, les parcs d’activités de Saint-Herblain, de Carquefou ou d’Orvault, la technopole de La Chantrerie et les bureaux de Rezé juxtaposent des immeubles récents et des bâtiments plus anciens, dont les trajectoires énergétiques n’ont rien de commun.

Pour un futur professionnel issu d’une formation immobilier, cette hétérogénéité crée des missions variées, de l’audit au pilotage de chantier en site occupé. La sobriété foncière pousse à réhabiliter plutôt qu’à construire : notre article sur ce que le zéro artificialisation nette change pour les métiers du foncier montre comment les deux contraintes se renforcent. Côté débouchés, l’article consacré à l’immobilier d’entreprise, bureaux, logistique et commerce présente les employeurs qui recrutent sur ces actifs en Loire-Atlantique.

6.2 Property manager, asset manager, facility manager : des rôles redessinés

Le décret tertiaire ne crée pas un nouveau métier ; il transforme ceux qui existent, et donc le contenu attendu d’une formation immobilier en gestion de patrimoine.

• Le property manager devient le chef d’orchestre opérationnel : données, déclaration OPERAT, comité bail vert, suivi des travaux, répartition des coûts.
• L’asset manager intègre la trajectoire énergétique dans le business plan de l’actif : budget de travaux, loyers, risque de décote, arbitrage de cession.
• Le facility manager, côté occupant, pilote les usages et la contribution du preneur.
• Le building manager supervise l’exploitation, la GTB et la maintenance.

Ces profils doivent parler un langage commun : un property manager qui ignore la logique de valeur d’un actif peine à défendre un budget de travaux devant son mandant. La spécialité Manager en Évaluation et Finance Immobilière, autre voie du même diplôme, prépare plutôt à ce versant financier : la spécialisation Manager en Évaluation et Finance Immobilière en présente les débouchés.

6.3 Les compétences qu’une formation immobilier doit transmettre

Les obligations décrites plus haut dessinent cinq familles de compétences :

1. Juridique : lire un bail commercial, connaître la répartition des charges issue de la loi Pinel, rédiger une annexe environnementale, comprendre le régime de sanctions.
2. Technique : comprendre une installation de chauffage, ventilation et climatisation, lire un audit énergétique, dialoguer avec un bureau d’études et un exploitant.
3. Données : structurer des EFA, fiabiliser des consommations, ajuster au climat, produire un tableau de bord lisible par un investisseur.
4. Financière : chiffrer un scénario de travaux, calculer un temps de retour, intégrer les aides, mesurer l’effet sur la valeur.
5. Relationnelle : négocier avec des locataires, animer un comité, conduire un chantier en site occupé.

Aucune de ces compétences n’est nouvelle isolément ; leur combinaison sur un même poste l’est davantage, ce qui pèse dans le choix d’une formation immobilier spécialisée : notre analyse sur le fait de se spécialiser ou rester généraliste aide à situer ce choix dans un parcours.

6.4 Quelle formation immobilier, en initiale comme en poste ?

Pour un étudiant, une formation immobilier aborde la rénovation énergétique du tertiaire dès le Bac+3 et s’approfondit au niveau Bac+5. Si vous hésitez encore sur le niveau à viser, la comparaison des vraies différences entre BTS, Bachelor et Bac+5 remet les paliers en perspective.

Pour un professionnel en poste, les titulaires d’une carte professionnelle sont soumis à une obligation de formation continue, et les sujets de performance énergétique y trouvent naturellement leur place : notre article sur les 14 heures de formation continue imposées par la loi ALUR en rappelle les règles. Au-delà de l’obligation, une formation immobilier ciblée sur le tertiaire aide à sécuriser des décisions qui engagent des budgets importants : ESPI Executive propose des modules certifiants, et la VAE permet de faire reconnaître une expérience acquise en gestion de patrimoine.

7. La spécialité Property Manager du DSI conférant le grade de master à Nantes

7.1 Ce que le programme couvre sur ces sujets

À l’ESPI, le diplôme de niveau Bac+5 est le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master, enregistré au répertoire national sous le numéro RNCP41903 sur le site de France Compétences, au niveau 7. Il se décline en trois spécialisations, dont Property Manager – Gestion Immobilière (MAGI).

La page de la spécialisation Property Manager – Gestion Immobilière présente un programme qui recoupe directement les obligations décrites ici :

• le droit des contrats et des baux, avec les règles spécifiques des baux commerciaux et la maîtrise du décret tertiaire ;
• les techniques et normes du bâtiment, l’audit technique réglementaire, les normes environnementales (RE2020, biodiversité, rénovation énergétique) ;
• la maintenance, le pilotage des travaux et la réhabilitation ;
• l’optimisation des actifs, avec un objectif explicite : maîtriser la rénovation énergétique des actifs tertiaires.

Les débouchés listés sont ceux de building manager, responsable de parcs immobiliers, administrateur de biens, négociateur ou conseiller en immobilier d’entreprise, facility manager et property manager.

7.2 Rythme et modalités

Le DSI conférant le grade de master se prépare en deux ans, pour un volume de 831 heures de formation. En alternance, la page programme indique 15 semaines de cours sur l’année, le reste du temps se passant en entreprise. Pour un alternant placé chez un administrateur de biens ou une société de gestion, la déclaration OPERAT ou le suivi d’un chantier de rénovation deviennent des missions concrètes.

Le cursus existe aussi en formation initiale, sans contrat de travail : un parcours académique à l’école, fait de cours, de travaux pratiques et de projets menés avec des entreprises. Les deux voies conduisent au même diplôme. Pour comprendre ce que le grade de master et l’enregistrement RNCP apportent dans le regard d’un employeur, notre article pour décrypter Qualiopi, le RNCP et le grade de master entre dans le détail.

7.3 Le campus nantais

Le campus nantais de l’ESPI accueille ses étudiants au 285 rue Louis de Broglie, accessible par la ligne 2 du tramway (arrêt Santos Dumont) et les bus 66, 75, 80 et 86. De nouvelles installations de 1 800 m² sont prévues pour la rentrée 2026. Que vous travailliez à Saint-Herblain, à Carquefou ou à La Chapelle-sur-Erdre, le trajet reste compatible avec un rythme d’alternance.

L’école, fondée en 1972 et certifiée Qualiopi, délivre des titres enregistrés au RNCP, s’appuie sur un réseau de plus de 100 entreprises partenaires pour l’alternance et l’immersion professionnelle, et annonce un taux d’insertion professionnelle de 97 % à l’issue de la formation. Pour suivre les marchés sur lesquels ces compétences s’exercent, notre méthode pour lire une note de conjoncture immobilière complète cette lecture réglementaire.

Questions fréquentes

Mon immeuble de bureaux fait 800 m² : suis-je concerné par le décret tertiaire ?

Pas forcément. Le seuil de 1 000 m² s’apprécie aussi en cumul : si votre bâtiment se trouve sur la même unité foncière ou le même site que d’autres bâtiments tertiaires et que la surface totale atteint 1 000 m², l’obligation s’applique. Les surfaces accessoires comptent également. Vérifiez la configuration de la parcelle avant de conclure.

Quelle est la date limite de déclaration sur OPERAT ?

Le décret impose une transmission au plus tard le 30 septembre de chaque année, pour les consommations de l’année précédente. Un oubli expose à une mise en demeure, avec trois mois pour régulariser.

Qui doit déclarer, le propriétaire ou le locataire ?

Les deux sont assujettis, chacun pour ce qui relève de sa responsabilité. La déclaration revient à l’un ou à l’autre selon les dispositions du bail, et chacun peut déléguer cette tâche, par exemple à un property manager. Les parties doivent en outre se communiquer leurs consommations réelles.

Quelles sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire ?

Le régime est progressif : mise en demeure, publication possible des manquements, obligation de déposer un programme d’actions, puis amende administrative si ce programme n’est pas déposé dans les six mois. L’amende peut atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale.

Valeur relative ou valeur absolue : comment choisir ?

La valeur relative mesure un effort (-40 % en 2030) par rapport à une année de référence qui ne peut pas être antérieure à 2010. La valeur absolue compare le bâtiment à un seuil de consommation fixé par arrêté pour sa catégorie d’activité. Un immeuble déjà performant a souvent intérêt à viser la valeur absolue.

Les travaux de rénovation énergétique sont-ils à la charge du locataire ?

Tout dépend du bail. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit de faire supporter au locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Pour les autres travaux, une clause expresse est nécessaire ; à défaut de clause, le bailleur les supporte.

Le décret tertiaire et le décret BACS, est-ce la même chose ?

Non. Le décret tertiaire fixe des objectifs de réduction de consommation. Le décret BACS impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW, avec une mise en conformité des bâtiments existants repoussée au 1er janvier 2030.

Quelle formation immobilier suivre pour travailler sur ces sujets ?

Au niveau Bac+5, une spécialisation en property management qui couvre le bail commercial, la technique du bâtiment et la rénovation énergétique des actifs tertiaires prépare directement à ces missions. À l’ESPI, c’est la spécialité Property Manager du diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master. Les professionnels en poste peuvent passer par des modules certifiants ou la VAE.

Pour conclure

Le décret tertiaire a changé la nature du métier de gestionnaire de bureaux. La trajectoire de -40 % en 2030, puis -50 % et -60 %, n’est pas qu’un objectif environnemental : elle se traduit par une déclaration annuelle sur OPERAT, des arbitrages entre valeur relative et valeur absolue, des dossiers de modulation, une gouvernance à construire avec les locataires et des plans de travaux à financer dans le respect des baux. Les premiers bilans nationaux montrent que les gains faciles sont en partie acquis ; pour un gestionnaire comme pour un étudiant en formation immobilier, la suite demandera des compétences juridiques, techniques, financières et relationnelles combinées sur un même poste.

C’est pour cette raison que la rénovation énergétique du tertiaire s’apprend désormais comme une discipline à part entière d’une formation immobilier, que vous soyez étudiant de niveau Bac+3 ou professionnel en poste. Pour échanger sur la spécialité Property Manager, sur les modalités d’admission ou sur les parcours destinés aux professionnels, Contactez-nous via la fiche de l’établissement : l’équipe du campus ESPI Nantes vous répondra.

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