Le bachelor immobilier ouvre sur des métiers d’intermédiaire, mais certains étudiants regardent déjà vers une autre trajectoire : celle du marchand de biens, qui achète un bien pour son propre compte, le transforme, puis le revend. Cet article décrit ce métier de façon concrète. Vous verrez en quoi il se distingue de celui d’agent immobilier, et quelles opérations il recouvre. Nous détaillons son statut juridique (activité commerciale, immatriculation au RCS, question de la carte professionnelle), puis sa fiscalité spécifique : droits de mutation réduits contre un engagement de revendre sous cinq ans, TVA sur la marge ou sur le prix total, imposition des bénéfices. Une partie est consacrée au financement d’une opération (apport, crédit bancaire, crédit in fine, financement participatif), une autre aux risques qu’il faut savoir chiffrer. Nous regardons aussi le terrain marseillais, avec son parc ancien et ses points de vigilance, avant d’examiner ce que le Bachelor Gestionnaire d’Affaires Immobilières prépare réellement, et ce qu’il faudra construire à côté.

1. Le marchand de biens, un métier à part dans l’immobilier

Souvent associé sur les réseaux sociaux à des promesses de gains rapides, le métier est en réalité plus technique, plus lent et plus exigeant. C’est aussi un débouché que peu d’étudiants en bachelor immobilier connaissent vraiment.

1.1 Acheter pour son compte, la différence avec l’agent immobilier

L’agent immobilier travaille sur le bien d’autrui. Il est mandaté par un vendeur ou un bailleur, il rapproche les parties et il est rémunéré par des honoraires. Il ne devient jamais propriétaire du bien qu’il commercialise, et il ne supporte pas le risque de l’opération.

Le marchand de biens, lui, achète en son nom, avec son argent et celui de ses financeurs. Il devient propriétaire, porte le bien pendant plusieurs mois, engage des travaux, puis revend. Sa rémunération n’est ni un honoraire ni une commission : c’est la marge entre ce que l’opération lui a coûté et ce qu’elle lui rapporte. Si le marché se retourne ou si le chantier dérape, cette marge peut disparaître, voire devenir une perte.

Le métier relève donc davantage de l’entrepreneuriat et de l’investissement que de la négociation pure : il suppose un capital, une capacité à décider vite et une vraie tolérance au risque.

1.2 Les grandes familles d’opérations

Le métier recouvre plusieurs types d’opérations, qui n’ont pas le même niveau de complexité. La rénovation simple consiste à acheter un logement décoté (vétuste, mal distribué, mal présenté) pour le remettre au goût du marché et le revendre. C’est la porte d’entrée la plus courante.

La division est un cran au-dessus : acheter un grand appartement, une maison ou un plateau pour en tirer plusieurs lots plus petits, dont la somme des prix de vente dépasse le prix du bien entier. Elle suppose de maîtriser les règles d’urbanisme, de copropriété et parfois de stationnement.

Le changement de destination transforme un local d’activité, un bureau ou un ancien commerce en logements, ou l’inverse. L’achat d’un immeuble entier suivi d’une revente lot par lot, la « vente à la découpe », est une opération plus lourde, encadrée par des règles protectrices des locataires en place. La plupart des professionnels commencent par la rénovation simple avant d’aborder les autres.

1.3 Les missions au quotidien

Le « sourcing » consiste à repérer les opportunités grâce aux agences, aux notaires, aux ventes aux enchères et aux successions. L’analyse suit : estimation du prix de revente, chiffrage des travaux, lecture des documents d’urbanisme et de copropriété. Le montage réunit le bilan prévisionnel, la recherche de financement et la négociation des conditions suspensives du compromis.

Restent le pilotage du chantier (choix des entreprises, planning, réception des travaux) et la commercialisation, souvent confiée à une agence titulaire de la carte professionnelle. Le métier consiste moins à « acheter et revendre » qu’à coordonner une chaîne d’intervenants dont le marchand de biens porte seul le résultat.

2. Le statut juridique : commerçant, RCS et carte professionnelle

La qualification juridique de l’activité conditionne la forme de l’entreprise, les obligations comptables et le régime fiscal. C’est aussi l’un des sujets de droit que le bachelor immobilier aborde.

2.1 Un acte de commerce au sens du code de commerce

L’article L110-1 du code de commerce range parmi les actes de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ». La réserve finale vise la promotion immobilière, qui relève d’un autre régime.

Exercer habituellement cette activité confère la qualité de commerçant. Concrètement, le marchand de biens s’immatricule au registre du commerce et des sociétés (RCS), tient une comptabilité commerciale et relève du tribunal de commerce en cas de litige ou de difficulté.

2.2 La définition fiscale : habitude et intention de revendre

Selon la doctrine publiée au BOFiP sur les profits des marchands de biens, trois conditions doivent être réunies : des achats suivis de reventes, portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières, et réalisés de façon habituelle avec l’intention de revendre.

Cette intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat, et non de la revente. Pour juger de l’habitude, l’administration et le juge observent un faisceau d’indices : délai court entre achat et revente, importance des profits, nombre d’opérations, division immédiate du bien. L’activité n’a pas besoin d’être principale pour être qualifiée.

2.3 La carte T : pas requise pour acheter et revendre pour son compte

C’est une question récurrente chez les étudiants en bachelor immobilier. La loi Hoguet, dans son article 1er, vise les personnes qui « se livrent ou prêtent leur concours » de manière habituelle aux opérations portant « sur les biens d’autrui ». Le marchand de biens qui achète et revend ses propres biens n’entre pas dans ce champ : il n’a pas besoin de la carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce » pour cette activité.

La nuance est importante. Dès qu’il intervient comme intermédiaire pour le compte d’un tiers, par exemple en vendant le bien d’un autre propriétaire contre rémunération, il retombe dans le champ de la loi Hoguet. Pour cette situation, reportez-vous à notre article sur les conditions pour ouvrir sa propre agence avec la carte T. En cas de doute, faites vérifier le montage par un avocat.

2.4 Choisir sa structure

L’entreprise individuelle est possible, mais la plupart des professionnels choisissent une société commerciale, le plus souvent une SAS ou une SARL, pour séparer les patrimoines et faciliter l’accès au financement : banques et plateformes prêtent plus volontiers à une structure dédiée aux comptes lisibles. Le régime micro-entreprise est généralement jugé inadapté à cette activité. Le choix se fait avec un expert-comptable, qui modélise l’impact fiscal et social des opérations envisagées.

3. La fiscalité du marchand de biens, ce qu’il faut maîtriser

Bien appliquée, la fiscalité rend des opérations rentables ; mal maîtrisée, elle peut absorber toute la marge.

3.1 Des droits de mutation réduits contre un engagement de revendre

Le particulier qui achète un logement ancien acquitte des droits de mutation, l’essentiel des « frais de notaire ». Le marchand de biens dispose d’un régime dérogatoire : l’article 1115 du code général des impôts exonère des droits et taxes de mutation les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties à la TVA, « quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans ».

Le BOFiP consacré aux achats destinés à la revente précise qu’il reste dû une taxe de publicité foncière au taux global réduit de 0,715 %. L’écart avec les droits de droit commun est considérable, ce qui explique l’intérêt du dispositif. Deux conditions sont essentielles : être assujetti à la TVA et prendre l’engagement dans l’acte d’acquisition. Le délai est ramené à deux ans pour certaines reventes par lots déclenchant un droit de préemption des locataires.

3.2 Ce qui se passe si le bien n’est pas revendu à temps

L’engagement n’est pas une formalité. Si le bien n’est pas revendu à l’échéance, l’administration rappelle les droits dont l’acquéreur a été dispensé, calculés au tarif en vigueur au jour de l’achat, auxquels s’ajoutent les intérêts de retard prévus à l’article 1727 du CGI, selon le même BOFiP.

Un bien qui ne se vend pas devient donc de plus en plus coûteux à mesure que l’échéance approche. Les professionnels expérimentés suivent ce délai de près et préfèrent parfois revendre avec une marge réduite plutôt que de risquer un rappel.

3.3 TVA sur la marge ou sur le prix total

Volet le plus technique, et celui où les erreurs coûtent le plus cher. Le principe est le suivant, d’après le BOFiP relatif à la base d’imposition des opérations immobilières :

• la revente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA, sauf si le vendeur opte pour la taxation ;
• en cas d’option, et lorsque l’achat n’avait pas ouvert droit à déduction (cas d’un achat auprès d’un particulier), la TVA est calculée sur la marge, conformément à l’article 268 du CGI ;
• la revente d’un immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis cinq ans au plus, est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.

Le piège tient à la notion d’immeuble « neuf ». L’article 257 du CGI et le BOFiP sur les livraisons imposables de plein droit précisent que des travaux lourds peuvent rendre un bâtiment ancien « à l’état neuf » : remise à neuf de la majorité des fondations, des éléments de structure ou des façades, ou des deux tiers de chacun des lots de second œuvre (plomberie, électricité, chauffage, cloisons, planchers non porteurs, menuiseries extérieures). Une rénovation très complète peut donc faire basculer l’opération de la TVA sur marge à la TVA sur le prix total, avec un effet massif sur la rentabilité.

Un exemple chiffré, purement arithmétique, aide à fixer les idées. Pour un bien acheté 100 et revendu 160 sous le régime de la marge, la TVA ne porte que sur l’écart de 60, calculé « en dedans » : 60 / 1,2 = 50 hors taxe, soit 10 de TVA. Si le même bien était taxé sur le prix total, la TVA représenterait environ 26,7 sur un prix de 160 TTC. La différence suffit à rendre une opération perdante.

3.4 L’imposition des bénéfices et la recodification en cours

Le résultat d’une opération n’est pas une plus-value de particulier : c’est un bénéfice professionnel. En entreprise individuelle, il relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et du barème de l’impôt sur le revenu. En société soumise à l’impôt sur les sociétés, impots.gouv.fr indique un taux normal de 25 % et un taux réduit de 15 % sur la première tranche de 42 500 € de bénéfices, pour les PME qui remplissent les conditions de chiffre d’affaires et de détention du capital.

Les références citées ci-dessus évoluent. L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les dispositions relatives à la TVA du CGI vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS). Les principes décrits restent les mêmes, mais la numérotation des articles change : vérifiez toujours la référence applicable à la date de l’acte, et faites valider chaque montage par un notaire ou un fiscaliste.

4. Financer une opération d’achat-revente

Le marchand de biens achète pour revendre vite, et les financeurs adaptent leurs exigences à ce profil.

4.1 L’apport et les fonds propres

Aucune banque ne finance une opération de marchand de biens à 100 %. Elle attend un apport, dont le niveau dépend de l’expérience du porteur, de la qualité de l’opération et de la solidité de la structure. Pour un premier dossier, cette exigence est souvent la principale barrière à l’entrée.

Les fonds propres peuvent venir de l’épargne personnelle, d’associés, ou de la trésorerie dégagée par des opérations précédentes. Beaucoup de marchands de biens commencent par s’associer à un profil complémentaire : l’un apporte le capital, l’autre la compétence technique ou commerciale. Un pacte d’associés précis évite les conflits au moment de partager la marge ou d’absorber une perte.

4.2 Le crédit bancaire et le crédit in fine

Le financement bancaire prend souvent la forme d’un crédit court, adossé à l’opération. Le crédit in fine est fréquent : pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, et le capital est remboursé en une fois, au moment de la revente.

En contrepartie, la banque demande des garanties : sûreté réelle sur le bien, caution personnelle du dirigeant, nantissement. Un dossier convaincant présente un prix de revente justifié par des ventes comparables, des devis de travaux et un planning réaliste.

4.3 Le financement participatif immobilier

Avec le financement participatif, ou crowdfunding immobilier, des particuliers prêtent, via une plateforme, une partie des fonds nécessaires, en échange d’un taux d’intérêt. Ces plateformes doivent être agréées comme prestataires de services de financement participatif (PSFP).

Côté investisseur, l’Autorité des marchés financiers appelle à la plus grande vigilance : le remboursement et les intérêts ne sont jamais garantis, et une perte partielle ou totale du capital est possible.

4.4 Construire un bilan d’opération

Outil central du métier, le bilan d’opération recense avant l’achat toutes les lignes de coût et de recette :

• le prix d’acquisition et les frais d’acte (réduits si l’engagement de revendre est pris) ;
• le coût des travaux, avec une provision pour aléas ;
• les frais financiers (intérêts, frais de dossier, garanties) sur toute la durée de portage ;
• les honoraires : notaire, géomètre, architecte, diagnostics, agence pour la revente ;
• la fiscalité : TVA selon le régime applicable, impôt sur les bénéfices ;
• le prix de revente, établi à partir de ventes comparables récentes.

La marge résulte de la différence. Un bilan honnête teste plusieurs scénarios : retard de six mois, travaux plus chers, prix de revente inférieur. Si l’opération ne résiste pas à ces hypothèses, elle ne se fait pas.

5. Les risques du métier, et comment les encadrer

Les risques sont le quotidien du marchand de biens. Savoir les chiffrer fait la différence entre un professionnel et un amateur.

5.1 Les travaux, premier poste de dérapage

Le chantier concentre la plupart des mauvaises surprises : réseaux à reprendre entièrement, plancher plus abîmé que prévu, présence d’amiante ou de plomb révélée par les diagnostics, entreprise défaillante en cours de route.

Un autre risque est juridique. Le code civil, en son article 1792-1, répute constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Selon l’ampleur des travaux, le marchand de biens peut donc être tenu des garanties dues par les constructeurs envers l’acquéreur. Il reste aussi exposé à la garantie des vices cachés. D’où l’intérêt d’entreprises assurées et de réceptions de travaux formalisées.

5.2 Le temps, qui coûte cher

Chaque mois de portage ajoute intérêts, charges de copropriété, taxe foncière et assurances. Une autorisation d’urbanisme qui tarde, un recours de voisin ou un acquéreur qui se désiste allongent l’opération.

Le temps pèse aussi sur l’engagement de revendre sous cinq ans. Sur une opération complexe, avec division et autorisations successives, l’échéance se rapproche plus vite qu’on ne l’imagine.

5.3 La requalification fiscale

Le risque de requalification joue dans les deux sens. Un particulier qui multiplie les achats-reventes, même sans s’être déclaré, peut être requalifié en marchand de biens par l’administration, avec un rappel d’impôt calculé selon les règles professionnelles. À l’inverse, un professionnel qui conserve un bien en location sans le revendre peut perdre le bénéfice du régime réduit sur cette acquisition.

La frontière se trace dès l’achat, puisque l’intention de revendre s’apprécie à ce moment. Loger les opérations professionnelles dans une société dédiée aide à tracer cette frontière.

5.4 Le marché, que personne ne maîtrise

Le marchand de biens achète à un prix fixé aujourd’hui pour revendre à un prix inconnu, plusieurs mois plus tard. Une hausse des taux de crédit, qui réduit la capacité d’emprunt des acquéreurs, ou un ralentissement des ventes dans un quartier peuvent effacer la marge prévue.

La parade : estimer le prix de revente sur des ventes réelles plutôt que sur des annonces, et privilégier les biens qui correspondent à la demande la plus large du secteur.

6. Le terrain marseillais : opportunités et points de vigilance

Marseille offre un terrain particulier : parc ancien abondant, quartiers très divers et enjeux de sécurité des bâtiments qu’il serait irresponsable d’ignorer.

6.1 Un parc ancien et des copropriétés à lire de près

Le parc marseillais compte beaucoup d’immeubles anciens en copropriété, à l’entretien très variable d’une adresse à l’autre. C’est une source d’opportunités (lots à rénover ou mal valorisés) et de risques (travaux de parties communes à venir, copropriétés en difficulté, impayés de charges).

Avant toute offre, analysez carnet d’entretien, procès-verbaux d’assemblée générale, fonds travaux et diagnostics, selon la méthode détaillée dans notre article expliquant comment lire une copropriété marseillaise, son DPE, son fonds travaux et ses PV d’assemblée générale. Un lot bon marché dans un immeuble dont la toiture doit être refaite n’est pas une bonne affaire.

6.2 Habitat indigne et arrêtés de mise en sécurité

Marseille vit avec la mémoire des effondrements de la rue d’Aubagne, en novembre 2018, qui ont profondément modifié la vigilance des pouvoirs publics sur l’état des immeubles. Depuis 2021, les anciennes procédures de péril et d’insalubrité ont été harmonisées dans le livre V du code de la construction et de l’habitation consacré à la lutte contre l’habitat indigne, qui prévoit notamment l’arrêté de mise en sécurité et l’arrêté de traitement de l’insalubrité.

Pour un marchand de biens, la conséquence est directe : un immeuble frappé d’un tel arrêté impose des travaux prescrits par l’autorité, dans un délai fixé, et des obligations envers les occupants (hébergement ou relogement selon les cas). Acheter un lot dans un immeuble concerné sans l’avoir identifié peut bloquer une opération pendant des mois. Vérifier auprès de la mairie et lire attentivement les documents remis par le notaire font partie des réflexes de base.

6.3 Trois exemples illustratifs d’opérations

Les cas suivants sont fictifs et servent à montrer le raisonnement.

Prenons l’exemple d’un petit immeuble ancien à rénover dans le 3e arrondissement. Le marchand de biens examine l’état de la structure et des parties communes, ainsi que la situation locative des logements occupés. Le volume des travaux détermine le régime de TVA à la revente : une rénovation qui rendrait l’immeuble « à l’état neuf » changerait toute l’équation fiscale. Le bilan doit intégrer ce scénario avant l’offre.

Autre cas, un ancien plateau d’activité à la Belle de Mai, que l’on envisage de diviser en plusieurs logements. Ici, la question centrale est l’urbanisme : le changement de destination et la création de logements doivent être compatibles avec le plan local d’urbanisme intercommunal et peuvent nécessiter une autorisation. La division s’organise juridiquement (état descriptif, règlement de copropriété) avec un géomètre et un notaire.

Dernier exemple, une maison des années 1970 à Allauch, achetée lors d’une succession, dont on modernise l’isolation et la distribution pour viser des familles. La vigilance porte sur la performance énergétique et la profondeur du marché local. Le raisonnement vaut aussi à Septèmes-les-Vallons, à Saint-Barnabé ou aux Pennes-Mirabeau : chaque secteur de la métropole Aix-Marseille-Provence a sa propre demande.

7. Ce que le Bachelor immobilier apporte au futur marchand de biens

Aucun diplôme n’est exigé pour exercer, mais les erreurs se paient sur ses propres fonds. Un bachelor immobilier sert précisément à réduire ce risque.

7.1 Les briques du Bachelor GESAI utiles au marchand de biens

À ESPI, le bachelor immobilier Gestionnaire d’Affaires Immobilières (GESAI) est un titre enregistré au RNCP sous le numéro 41800, de niveau 6. Sa fiche décrit cinq blocs de compétences, dont plusieurs nourrissent directement le métier de marchand de biens. Le bloc consacré à la conduite de « transactions d’achat et de vente de biens immobiliers résidentiels ou professionnels » forme à l’estimation, à la négociation et au cadre juridique de la vente. Le bloc de stratégie commerciale et marketing aide à positionner un bien rénové sur son marché.

Le programme cite aussi la valorisation des biens, l’économie, le droit et les dynamiques urbaines appliqués à l’immobilier, un atelier urbain, la création d’agence et le pilotage d’activité. Ces contenus construisent des réflexes d’analyse utiles : lire un quartier, évaluer un bien, comprendre un acte, bâtir un prévisionnel. Notre article sur les compétences concrètes développées en trois ans de Bachelor détaille ce parcours.

Le bloc consacré à la copropriété a une utilité inattendue : comprendre un syndic, un budget prévisionnel et une assemblée générale permet de lire beaucoup plus vite les risques d’un lot. Ce bagage du bachelor immobilier fait gagner un temps précieux au moment d’analyser une opération.

7.2 Ce que le Bachelor ne couvre pas à lui seul

Il faut être honnête : un bachelor immobilier n’est pas une formation spécialisée de marchand de biens. Il ne traite pas en profondeur le montage financier d’opérations, la fiscalité de la TVA immobilière ou la technique du bâtiment. Ces compétences se complètent par l’expérience, la formation continue et, pour ceux qui le souhaitent, une poursuite d’études.

Le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master, proposé par ESPI en Bac+5, comporte deux spécialisations proches de ces sujets : Manager en Aménagement et Promotion Immobilière (MAPI) et Manager en Évaluation et Finance Immobilière (MEFIM). Le choix entre poursuite d’études et entrée dans la vie active est discuté dans notre article consacré à l’alternative entre poursuivre en Bac+5 ou entrer dans la vie active.

7.3 Un parcours réaliste vers le métier

Rares sont les jeunes diplômés qui deviennent marchands de biens dès la sortie de l’école, faute de capital et de réseau. Le parcours courant passe par quelques années comme salarié (négociateur, conseiller en investissement immobilier, chargé d’affaires chez un promoteur) pour observer des opérations, se constituer un carnet d’adresses et épargner.

Le bachelor immobilier GESAI d’ESPI se suit en formation initiale en première année, puis peut se poursuivre en alternance : ces périodes en entreprise offrent une première expérience de terrain dans une agence, un cabinet ou une structure d’investissement. Notre panorama des différents métiers accessibles après un Bachelor immobilier aide à choisir le premier poste qui servira de tremplin.

Au campus ESPI de Marseille aux Docks Village, à la Joliette, les étudiants se forment au contact direct de ce marché. ESPI forme aux métiers de l’immobilier depuis 1972, est certifiée Qualiopi, délivre des titres RNCP et annonce 97 % d’insertion professionnelle à l’issue de la formation.

Questions fréquentes sur le métier de marchand de biens

Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?

Non, aucun diplôme n’est légalement exigé. L’activité suppose en revanche des compétences en droit, évaluation, fiscalité, financement et gestion de travaux. Le bachelor immobilier pose ces bases, que l’expérience de terrain viendra compléter.

Un marchand de biens a-t-il besoin de la carte T ?

Pas pour acheter et revendre ses propres biens. La loi Hoguet vise les opérations portant sur les biens d’autrui. Dès qu’il agit comme intermédiaire pour le compte d’un tiers, la carte professionnelle redevient obligatoire.

Qu’est-ce que l’engagement de revendre dans les cinq ans ?

C’est l’engagement, pris dans l’acte d’achat par un acheteur assujetti à la TVA, de revendre le bien dans un délai de cinq ans. En contrepartie, l’article 1115 du CGI l’exonère des droits de mutation, une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % restant due. Si le bien n’est pas revendu à temps, les droits sont rappelés avec intérêts de retard.

Quand la TVA est-elle calculée sur la marge ?

Lorsque le marchand de biens revend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans en optant pour la TVA, et que son achat n’avait pas ouvert droit à déduction, typiquement un achat auprès d’un particulier. Si les travaux ont rendu l’immeuble « à l’état neuf », la revente est taxée sur le prix total, ce qui change fortement la rentabilité.

Peut-on être marchand de biens en micro-entreprise ?

Ce régime est généralement jugé inadapté à cette activité, et la plupart des professionnels exercent en SAS ou en SARL. La structure se choisit avec un expert-comptable.

Comment financer une première opération ?

En combinant un apport personnel ou celui d’associés avec un crédit bancaire, souvent in fine, dont le capital est remboursé à la revente. Le financement participatif peut compléter le plan, à un coût plus élevé.

Quels sont les principaux risques du métier ?

Les dérapages de travaux, l’allongement des délais, le non-respect de l’engagement de revendre, la requalification fiscale, les responsabilités de constructeur et le retournement du marché. Un professionnel les chiffre avant d’acheter.

Peut-on devenir marchand de biens juste après un bachelor immobilier ?

C’est possible en théorie, mais rare en pratique, faute de capital et de réseau. La trajectoire la plus fréquente passe par quelques années comme salarié, le temps d’apprendre sur les opérations des autres et d’épargner.

Quelle poursuite d’études pour approfondir le montage d’opérations ?

Après un bachelor immobilier, un Bac+5 orienté promotion, évaluation ou finance immobilière permet d’aller plus loin sur le montage et le financement. À ESPI, le diplôme supérieur en immobilier conférant le grade de master propose notamment les spécialisations MAPI et MEFIM.

Pour conclure

Le métier de marchand de biens mêle immobilier, entrepreneuriat et investissement. À la différence de l’agent immobilier, il achète pour son compte, porte le risque et se rémunère sur la marge. Son activité est commerciale, il s’immatricule au RCS et n’a pas besoin de la carte T tant qu’il revend ses propres biens. Sa fiscalité est avantageuse mais exigeante : droits réduits contre un engagement de revendre sous cinq ans, TVA sur marge ou sur prix total, imposition des bénéfices professionnels. Chaque opération se juge à l’aune d’un bilan prudent.

Le bachelor immobilier ne fait pas de vous un marchand de biens du jour au lendemain, mais il installe les fondations : transaction, évaluation, droit, lecture d’un quartier et d’une copropriété. Le reste viendra avec l’expérience. Pour échanger sur ce projet et sur le parcours le plus adapté à votre profil, Contactez ESPI Marseille : l’équipe du campus vous répondra.

ESPI Marseille
Les Docks Village, 20 quai du Lazaret, 13002 Marseille
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