• Analyser le terrain du point de vue des règles d’urbanisme, fiscales et environnementales
• Faire un état des lieux de la situation juridique et fiscale du vendeur
• Optimiser la constructibilité du foncier
• Sécuriser l’achat

A. Audit du terrain : les démarches préalables nécessaires
1. Inventaire des lois et identification des documents d’urbanisme
2. Confrontation de la localisation du terrain et de son dimensionnement physique au regard des règles d’urbanisme & Identification des contraintes de voisinage
3. Individualisation et identification des titulaires du droit de disposer
4. Audit environnemental : ICPE, sols pollués, traitement des déchets, coût de dépollution, biodiversité > éviter, réduire, compenser
5. Les situations assimilables à de la corruption (lutte contre la corruption)

B. Délimitation foncière de l’opération
1. Détachement parcellaire préalable d’une emprise préexistante
2. Prise en compte d’une assiette foncière globale dans le cadre d’une pluralité de maîtrise d’ouvrage

C. Amélioration et adaptation de la norme juridique des PLU
1. Révision générale – révision « allégée », modification de droit commun – modification simplifiée – mise en comptabilité avec un projet présentant un caractère d’intérêt général, procédure intégrée pour le logement
2. Prisme environnemental (PPRI, limitations des émissions CO2, érosion des sols, ilots de chaleur, désimperméabilisation, renaturation)
3. Zéro artificialisation nette et documents d’urbanisme

D. Audit fiscal du projet
1. TVA & Plus-value immobilière dues par le vendeur
2. TVA/marges
3. Fonds friches
4. Taxe sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles (article 1529 du CGI)
5. Modifications apportées par la loi de finances 2021
6. Renforcement de la taxe d’aménagement & Participation des constructeurs

E. Signature de l’avant-contrat
1. Choix de l’avant-contrat : PUV ou PSV
2. Détermination des modalités de paiement du prix
3. Garantie de paiement de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation
4. Stipulation des conditions suspensives
5. La gestion des délais de réalisation de l’avant contrat