• Analyser une situation de blanchiment à l’aide des 3 phases (placement, empilage, intégration) et des critères d’alerte propres au secteur immobilier, en tenant compte des évolutions du paquet AML 2024
• Élaborer et actualiser un protocole interne conforme incluant la cartographie des risques, le questionnaire KYC et les 4 niveaux de vigilance (simplifiée, normale, complémentaire, renforcée), avec traçabilité
• Rédiger une déclaration de soupçon complète et recevable via la plateforme ERMES, dans les délais impartis, en garantissant la confidentialité et la protection juridique du déclarant
• Anticiper et mettre en oeuvre les nouvelles exigences du
• règlement AMLR (identification renforcée, périodicité de mise à jour, patrimoine ≥ 50 M€) et les orientations de l’AMLA applicables à partir de 2025-2027

A. Comprendre et maîtriser les techniques du blanchiment

1. Définitions : comprendre les notions essentielles afin de repérer les opérations sensibles

• Blanchiment de capitaux (art. 324-1 C. pénal)
• Financement du terrorisme (art. 421-2-2 C. pénal)
• Objectifs de la 5e directive rectifiée : transparence des bénéficiaires effectifs, vigilance renforcée pays tiers, entrée en relation à distance, PSCA

2. Le paquet AML

• AMLD6 (6e directive, en vigueur 10 juillet 2024 — transposition au
  10 juillet 2027) : harmonisation définition blanchiment, 22 infractions principales, complicité = blanchiment, registres BE, mécanismes centralisés (FICOBA étendu aux crypto-actifs et IBAN virtuels), collèges de surveillance LCB-FT
• AMLR (règlement, applicable 10 juillet 2027) : nouvelles entités assujetties, informations d’identification renforcées (art. 22 : prénoms/noms, date/lieu naissance, nationalité, résidence), périodicité de mise à jour 1 an (clients à risque élevé) / 5 ans, vigilance renforcée pour patrimoine ≥ 50 M€ ou actifs ≥ 5 M€, seuil BE abaissable à 15%
• AMLA (autorité européenne, siège Francfort, applicable 1er juillet 2025 — opérationnelle 1er janvier 2028) : supervision directe/indirecte entités à risque élevé, coordination CRF des États membres, émission de recommandations et avis
• Circonstances aggravantes (5AMLD art. 6) : infraction en organisation criminelle, entité assujettie commettant l’infraction dans l’exercice de ses fonctions

3. Qui est assujetti en immobilier ?

• Professionnels de l’immobilier assujettis depuis 2009 (achat/vente) et 2016 (location) — art. L561-2 8° CMF
• Activités visées : loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (transaction, gestion locative, syndic exclu par décret 2020-118) — location assujettie pour loyers ≥ 10 000 €/mois
• Le cas des agents commerciaux inclus
• Le cas de l’assujettissement du notaire ou du banquier
• Précisions sur les nouveaux assujettis AMLR : PSCA (crypto-actifs), négociants en produits de luxe, concessionnaires voitures, clubs de
  football professionnel, promoteurs immobiliers/marchands de biens
• Les entités impliquées : GAFI (listes noire/grise), TRACFIN, AMF, ACPR, DGCCRF, CNS (sanctions)

4. Mécanismes du blanchiment et vulnérabilités immobilières

• Les 3 phases : placement/pré-lavage, empilage/lavage, intégration/essorage
• Vulnérabilités du secteur immobilier (rapport COLB 2022) : volatilité des prix, absence de référentiel, confidentialité — montages SCI/structures écrans — profil investisseur (BTP, restauration, PPE, résidence fiscale étrangère) — vulnérabilités élevées et faibles
• Atelier pratique : 7 études de cas en immobilier
• Analyse des critères d’alerte de chaque cas — discussion collective

B. Le protocole interne et les obligations de vigilance

1. Le protocole interne LCB-FT

• Obligation légale (art. L561-32 CMF)
• Les 5 caractéristiques du protocole
• Désignation et rôles repsctifs du correspondant et du déclarant TRACFIN
• Moyens nécessaires : moyens humains adaptés, collecte et traçabilité des informations, confidentialité, remontée des doutes, conservation, formation des collaborateurs, information des mandataires
• Spécificités à intégrer : zone de prospection, clientèle, types de transactions, prévisions d’évolutions et mises à jour tracées

2. Le questionnaire KYC et l’évaluation des risques

• KYC (Know Your Customer) : questionnaire client — médias négatifs/défavorables comme outil de KYC (recommandations GAFI sur la réputation du client)
• Évaluation des risques
• Contenu de la procédure interne (9 rubriques clés)
• Art. 22 AMLR — informations à collecter (personne physique)  — périodicité de mise à jour

3. La cartographie des risques et les 4 niveaux de vigilance

• Cartographie : comment établir une photo instantanée des risques par client/BE/prospect, lier le degré de vigilance au niveau de risque, établir des questions pondérées et un processus itératif
• Étapes de mise en place
• Vigilance SIMPLIFIÉE
• Vigilance NORMALE
• Focus RBE : définition BE — accès DATA INPI — obligation de
  vérification des statuts — chaînes de détention et contrôle de fait — seuil abaissable
• Focus PPE : définition — liste des fonctions nationales PPE — proches et associés concernés — mesures spécifiques
• Vigilance COMPLÉMENTAIRE
• Vigilance RENFORCÉE
• Cas d’interdiction

4. Sanctions des manquements aux obligations de vigilance

• Rapport COLB 2022 : taux d’anomalie DGCCRF — campagne 2020
• Manquements sanctionnés par la CNS (2019 et 2022)
• CNS déc. 9-6-2022
• Types de sanctions CNS
• Sanctions pénales complémentaires possibles

C. Les obligations de déclaration de soupçon (DS) à TRACFIN

1. Obligation, déclencheurs et contenu de la déclaration de soupçon

• Cas A : soupçon de blanchiment ou de financement du terrorisme
• Cas B : simple doute subsistant après vérifications obligatoires sur
  l’identité du donneur d’ordre ou du bénéficiaire effectif
• Cas C : à l’issue des mesures de vigilance complémentaires, si l’analyse ne permet pas de lever le soupçon
• 5 catégories de déclaration de soupçon selon la nature de
  l’opération
• Contenu obligatoire (art. R561-31 CMF)
• Bonnes pratiques TRACFIN (rapport 2021)

2. Modalités pratiques, délais et protection du déclarant

• Comment déclarer
• Délai

D. Synthèse, quiz final et conclusion

• Exercice récapitulatif
• Checklist du professionnel assujetti
• Risques d’injection de fonds illicites à toutes les étapes de la vie
  d’un projet immobilier
• Critères d’analyse d’un soupçon : synthèse des indicateurs opération + personnes physiques + personnes morales + financement
• Schéma récapitulatif du dispositif LCB-FT
• Quiz
• Questions/réponses