Le Chiffre de la semaine : 9m²

C’est, en théorie, la surface habitable minimale d’une pièce de vie (ou principale) pour qu’un appartement puisse être considéré comme décent et donc proposé à la location, d’après le décret n°87-149 du 6 mars 1987 « fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location ». Ces exigences ont ensuite été intégrées dans la notion de « logement décent » instaurée par le décret du 30 janvier 2002, enrichie depuis par la loi Climat et Résilience de 2021 pour inclure la performance énergétique parmi les conditions de décence.

Il faut compter aussi sur une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m et une ouverture suffisante sur l’extérieur pour l’éclairage naturel de la pièce. Pour rappel, on ne compte pas, dans la surface habitable, les escaliers, embrasures, épaisseurs de murs et cloisons intérieures, des gaines, ni toute partie de moins de 1,80m de haut, pas plus que les balcons, terrasses, caves ou garages (article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ces pièces principales constituent la base de définition des catégories de taille de logement bien connues (T1, T2, T3, etc.) pour l’activité de gestion et de transaction des métiers d’agence.

Pourtant, cette lecture des textes réglementaires est souvent trop rapide : petits rappels, même si les étudiants de l’ESPI les connaissent bien. Une pièce peut être considérée comme principale si, sans atteindre les 9m², elle représente un volume d’au moins 20m³ habitables : une pièce de 2,5x3m de surface habitable peut donc être principale avec 3m de hauteur sous plafond. En outre, une seule pièce à vivre suffit pour rendre le logement louable, il n’est pas requis que les autres pièces atteignent ce chiffre – sauf en colocation avec bail séparé, où chaque colocataire doit disposer d’une pièce à vivre privative remplissant les critères ci-dessus, hors pièces communes – mais une colocation avec bail commun ne l’exige en revanche pas.

Il existe à l’inverse des clauses plus restrictives. Elles peuvent être imposées par la préfecture, à l’échelle du règlement sanitaire départemental. Ainsi, à Paris, depuis 1979 (Art. 40-3 du RSD), les autres pièces principales doivent faire au moins 7m² habitables.

Enfin et surtout, les dispositions précédentes ont été actualisées par le Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 « portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés », lequel visait en particulier à lutter contre les pratiques des marchands de sommeil. Toutes les pièces à vivre doivent bien désormais faire au moins 7m², et s’y ajoute une notion d’exiguïté qui impose qu’ « un occupant [puisse] se mouvoir sans risque et circuler aisément dans le logement en tenant compte du mobilier, des équipements et des aménagements nécessaires à la vie courante » (Art. R. 1331-23 du Code de la santé publique). Une disposition dudit décret avait un temps envisagé de ramener la hauteur sous plafond minimale d’une pièce à vivre à 1,80m dès lors que la condition des 20m³ était atteinte, mais le Conseil d’État a annulé ce point sur saisie des associations de droit au logement. La mesure n’est donc plus applicable.

Et, bien entendu, toutes ces dispositions ne sont à envisager qu’avec les autres critères de décence du logement précisés par la loi, notamment depuis la loi SRU de 2000 (ex : protection contre les infiltrations, l’humidité, les parasites, équipements sanitaires et de chauffage, etc.). En somme, le critère des 9m² est donc bien réducteur et suppose plus d’attention, tant de la part du bailleur que du locataire, car il ne suffit pas à lui seul à définir la décence du logement.