Près de la moitié des terrains sont exposés au risque retrait-gonflement des argiles en France, d’après un excellent dossier du site Géorisques, alimenté par les travaux du BRGM (2024).
La cartographie de l’exposition du territoire à ce phénomène, imposée à l’échelle de la commune depuis la loi ELAN de 2018, précise ainsi que 54% du parc des maisons individuelles – les plus vulnérables, compte-tenu de la légèreté de leurs fondations, sont en « zones d’exposition moyenne ou forte » , soit 10,4 millions d’entre elles. Il s’agit de zones où l’on observe à la fois une forte sensibilité des terrains à ce risque et une forte sinistralité (voir aussi CEREMA, 2022).
Depuis les années 1990, le problème de retrait-gonflement des argiles a été amplifié par la croissance des périodes de sécheresse, et a pris beaucoup d’importance dans la sinistralité (60% des sinistres liés aux « catastrophes naturelles » depuis 2016, contre 37% avant). Les conditions de reconnaissance du statut de catastrophe naturelle liée à la sécheresse ont été il est vrai facilitées par le législateur, sachant que le phénomène est de mieux en mieux connu aujourd’hui (cf. Ministère de l’écologie, 2008). Toujours est-il que les régimes d’indemnisation sont montés à 1 milliard d’euros par an, contre 400 millions avant 2015 – et même 3 milliards d’euros pour la seule année 2022. Cette sinistralité est vouée à augmenter encore, du fait du réchauffement climatique (progression de 44 à 160% d’ici 2050). L’impact sur le secteur immobilier et les coûts assuranciels deviennent donc très significatifs.
Carte : exposition du territoire métropolitain au risque retrait-gonflement des argiles, zonage légal à l’appui de la loi ELAN de 2018. Source: BRGM, 2020 – voir l’outil interactif de consultation des zonages sur le site du BRGM.
Pour tenter de contrer les effets de cette tendance, la règlementation a imposé deux types de mesures :
Pour la construction, depuis l’arrêté ministériel du 22 juillet 2020 traduit dans les dispositions du code de la construction (articles R. 132-3 à R. 132-8), une étude géotechnique préalable est obligatoire dans les zones d’exposition moyenne à forte pour tout terrain à bâtir ou bâtiment neuf, lesquels doivent intégrer des techniques de construction adaptées. Une attestation RGA est obligatoire à l’achèvement des travaux, depuis 2023, avec un contrôle renforcé des règles de construction ;
A la vente, cette attestation RGA est annexée au titre de propriété. En outre, une information obligatoire est à fournir, devant notaire au plus tard, sur les travaux indemnisables possibles pour régler le risque RGA.
Certes, cette attestation ne concerne pas les logements anciens, cependant la jurisprudence tend désormais à renforcer le devoir d’information et de conseil des agents immobiliers. Quand bien même ces derniers ne sont pas des professionnels de la construction, et ne peuvent donc être tenus pour responsables de vices cachés (Cass, 3ème civ, 17-13.157), les exigences se durcissent, notamment dès lors que des indices apparents peuvent être détectés sur le bâti (fissuration, traces d’humidité, etc.). En tout état de cause, le zonage RGA doit figurer dans les documents d’informations précontractuelles et, en cas de sinistralité passée, le vendeur doit informer l’acquéreur des travaux de remise en état non réalisés, mais déjà indemnisés ou indemnisables grâce à un rapport d’expertise de son assurance. La transparence est donc de mise face à ce risque socio-environnemental croissant.