Il s’agit de la prise de valeur de l’immobilier haut de gamme dans les stations alpines en 5 ans (2019-2024), d’après les données de l’Alpine Property Report 2025 de KnightFrank, publié sous la conduite de Magali Marton, Directrice Etudes & Recherches et membre du Conseil scientifique de l’ESPI. La hausse est même de 43% depuis 2009, seule année de baisse suite à la crise de 2008. Les prix au mètre carré débutent rarement au-dessous de 6000€ dans le neuf, et pour le haut de gamme plutôt à 9000€ (Morzine), 13 000€ (Chamonix), 15 à 16 000€ (Megève, Méribel) et même 22 000€ (Val d’Isère) ou 30 000€ (Courchevel 1850). Certes, de plus petites stations, moins hautes en altitude et moins prisées par la clientèle fortunée internationale, ont des valeurs immobilières beaucoup plus accessibles, mais elles aussi sont caractérisées par une hausse récente des prix et une dynamique de construction encore active. Le marché du chalet ancien débute à 3000€ aux Contamines, à 4000€ à Châtel, et à 5500€ à La Clusaz (Données MeilleursAgents, février 2025 / Challenges).
Le marché montagnard, qu’il soit de luxe ou non, ne connaît donc guère la crise, et d’une manière générale les dynamiques immobilières en station de ski restent porteuses – et ceci alors même que les perspectives d’évolution de l’enneigement sont critiques, avec des coûts d’entretien et d’accès qui s’envolent, voire des fermetures partielles de domaines. Comment expliquer ce paradoxe?
La demande, tout d’abord, s’est renouvelée et diversifiée. Le besoin de nature et de grands espaces montagnards s’est renforcé suite à la pandémie, et les acheteurs sont désormais avant tout à la recherche de bien-être et de fraîcheur, avant même la pratique du ski – sachant que, même en hiver, environ 20% des séjournants ne skient pas. L’acquisition d’une résidence secondaire, voire principale pour de jeunes retraités nationaux et internationaux, prime pour 55% des achats, contre 36% pour l’investissement locatif. L’évolution des stations vers une offre de soins (spa) et de loisirs détente (vélo, randonnée), notamment en été, est très nette, avec une vente de forfaits d’été en progression de 46% depuis 2019 (Source: stations de la Compagnie des Alpes / Knight Frank).
Par ailleurs, le marché montagnard s’est globalement assaini. Pour les investisseurs, les risques d’impayés, de défaillances d’exploitants se sont réduits, avec des garanties plus fortes pour des rendements raisonnés (2 à 4%), donc moins spéculatifs. Les normes de construction, dans le neuf, préviennent également mieux des coûts de rénovation et d’isolation énergétique qu’ont dû assumer les résidences construites durant les années 1970. Les acheteurs sont aussi plus prudents, ciblant bien les stations moins risquées et les localisations toutes saisons. Dans tous les cas, la montée en gamme de l’offre permet de mieux intégrer ces risques et coûts.
Enfin, la hausse des prix s’explique également par la raréfaction des terrains à bâtir, encadrés en France en particulier par la loi Montagne (1985) et par la loi Climat & Résilience (2021) avec la lutte contre l’artificialisation nouvelle des sols.
Moins d’offre, plus chère : même sans neige, la montagne deviendrait donc un produit de luxe? Une perspective à étudier en tout cas pour les futurs étudiants du cursus Bac+3 Immobilier de luxe à l’ESPI!