Il s’agit du nombre d’hôtels en activité en France en 2025, d’après la 48e étude annuelle de Rydge Conseil (ex-KPMG). Ce marché d’actifs immobilier reste en croissance, reflétant la place majeure qu’occupe le tourisme en France, première destination mondiale avec 102 millions de visiteurs par an, 77 milliards d’euros de recettes internationales et près de 4% du PIB (Atout France, 2026). L’offre hôtelière, malgré la concurrence de l’offre saisonnière de courte durée, ne faiblit pas et représente toujours à peu près la moitié des nuitées enregistrées (48%). Le nombre de chambres hôtelières s’est accru de 1% en 10 ans, mais la croissance devrait être de 2% en trois ans avec plus de 150 projets d’ouverture en cours et 15000 clefs supplémentaires.
Le secteur apparaît cependant très clivé, et en net repositionnement par la montée en gamme. S’il reste encore 12% d’hôtels « non classés » en 2025, le déport vers la qualité est très net : en 10 ans, la croissance du parc a été de 44% sur les 4 et 5 étoiles, et ce segment représente 55% des projets en cours.
De la même manière, on observe une concentration de l’offre au bénéfice des plus grandes agglomérations. Paris et sa région dominent historiquement : elles concentrent 15% de l’offre et 37% des projets hôteliers en cours. On constate sinon un essor de l’offre très supérieur à la moyenne à Bordeaux (+18% en 10 ans), puis Aix-Marseille, Nice ou Lyon. Dans ces mêmes métropoles, la croissance du haut de gamme a même été encore plus forte, avec 73% à Bordeaux ou 66% à Aix-Marseille. Les villes du littoral méditerranéen concentrent, plus largement, 1/5e des projets en cours.
Pourquoi cet envol vers le haut de gamme, et quelle est donc la rentabilité de ce secteur? Les journées de l’évaluation, organisées par le CNCC et l’ordre des experts-comptables et associées à la RICS en 2023, avaient mis en lumière les caractéristiques propres de ces actifs immobiliers bien particuliers.
La résistance du marché hôtelier s’explique par une démarcation croissante avec les meublés touristiques en location saisonnière : offre servicielle entièrement incluse, gamme garantie et étalonnée, cycles de rénovation et de mise au normes très courts… ce qui entraîne des coûts élevés. Dans cette logique, le seuil de viabilité s’élève désormais à 10/12 chambres minimum, et l’adossement des établissements à des grands groupes ou des fonds d’investissement s’accentue, afin de mutualiser certains frais par économie d’échelle (ex : achats, marketing, contrats de prestations externes). Les transactions dans le secteur Le rôle des family offices est tout particulièrement important (70% des transactions, 41% des volumes financiers mobilisés), les établissements relevant encore beaucoup des TPE/PME.
Dans le secteur du haut de gamme voire du luxe (catégorie 5 étoiles et « Palaces »), les taux d’occupation ont progressé de 3,2% par an grâce à une diversification de la clientèle internationale, pour atteindre jusqu’à 80% de remplissage sur la Riviera (Cannes, Nice) tandis que le RevPAR (revenu par chambre disponible) a décollé de près de 12% par an depuis la crise COVID du fait d’un net essor des prix pratiqués : malgré des cycles immobiliers de 7/8 ans, la tendance est donc nettement orientée vers la montée en gamme.