C’est l’écart maximal, en proportion, constaté dans les loyers médians du parc privé en France, d’après les données des Observatoires des loyers dans leur rapport 2025 récemment paru.
Le réseau des Observatoires rassemble 37 observatoires locaux couvrant 67 agglomérations, soit plus de 50% du parc locatif privé en France. Il s’appuie notamment sur les Agences d’urbanisme locales, l’OLAP à Paris, ainsi que sur les Agences d’information sur le logement, dont le laboratoire ESPI2R est partenaire via notre campus de Marseille. Leur modèle d’analyse permet de calculer, depuis 2013, une information standardisée sur les loyers en tenant compte de nombreuses caractéristiques des biens.
Une lecture spatialisée des montants permet notamment de fixer quelques repères. Outre les minima (Montbéliard, Châteauroux, Saint-Etienne), à moins de 8€/m² de loyer médian hors charges, et le maximum parisien (25,7€/m²) ou ses alentours (17,5€/m²), on constate que les métropoles les plus attractives se situent autour de 12€/m², exception faite des sites très touristiques (Saint-Tropez, Annecy) et/ou proches de la Suisse (Genève), plutôt à 15€/m².
Dans le détail, les localisations centrales dans des immeubles anciens à forte valeur patrimoniale, en studios et T2 (biens les plus recherchés par les locataires urbains), constitue le maximum des valeurs, et atteignent 31,4€/m² à Paris, par exemple. L’ancien est cependant la catégorie la plus hétérogène, puisqu’un bien mal entretenu et faiblement isolé sera, à l’inverse, le moins prisé, notamment dans les agglomérations à faible pression locative. Sinon les valeurs plancher sont plutôt observées, en moyenne, dans les immeubles construits dans les années 1946-1970, en périphérie d’agglomération et dont les locataires sont anciens, une faible rotation entraînant peu de réactualisation des loyers.
En termes d’évolution des loyers, un effet « Atlantique » semble se confirmer sur la période 2021-2023 (voir carte), puisque les plus fortes évolutions ont été observées en Bretagne, Pays-de-La-Loire, en Vendée, à Bordeaux et dans le Pays-Basque, seule Ajaccio et la Corse du Sud ayant des progressions similaires côté méditerranéen. On observe ainsi +6% aux Sables d’Olonne, à Biarritz, à Lorient et même +8% à la Rochelle, pour une moyenne autour de 2,5%, en sachant que l’Indice de référence des loyers INSEE a évolué de +2,8% sur la période.
Enfin, les mesures de plafonnement des loyers ainsi que les taxes sur les logements vacants semblent aussi avoir un effet modérateur dans les agglomérations où elles ont été appliquées, avec une moindre hausse qu’ailleurs, en moyenne.