Il s’agit du nombre de quartiers fermés (ou « gated communities« ) recensés à Marseille en 2023 d’après l’équipe de l’Université Aix-Marseille (Elisabeth Dorier et al., 2024), soit 34% des logements de la ville qui sont désormais situés dans des quartiers dont les rues et les espaces publics sont fermés aux non-résidents.
Ce phénomène, bien connu aux Etats-Unis ou en Amérique du Sud notamment, serait donc en voie de diffusion dans certaines métropoles françaises : certes dans l’agglomération parisienne, ou autour de Lyon, Strasbourg et Toulouse, mais – en proportion – bien plus dans certaines agglomérations du sud de la France, dont surtout Nice, Marseille ou, dans une moindre mesure, Montpellier (Madoré, 2012). Ce dernier auteur estimait qu’environ 13% des programmes neufs des promoteurs contenaient une offre de ce type, à l’époque. Même si une statistique précise manque sur un tel sujet à l’échelle nationale, le cas de Marseille semble prouver que la tendance s’est poursuivie dans ce cas (voir aussi Dorier & Dario, 2016).
Ce type de production de la ville est souvent considéré comme la traduction d’une montée des inquiétudes sécuritaires ou d’une ville « forteresse », avec « ghettos de riches » et la production d’un « urbanisme affinitaire » (Jacques Donzelot) favorisant l’entre-soi de classes possédantes. L’offre ne concerne cependant pas toute la ville, mais surtout les quartiers de première périphérie et le périurbain, soit les formes récentes d’étalement de la ville en lotissements dont les parties communes (voirie, espaces verts voire services partagés) sont alors d’accès restreint. Ce n’est pas non plus exclusivement le fait des plus riches, mais plutôt un choix de classes moyennes voire de primo-accédants à la propriété, marquant ainsi leur précaution et leurs craintes vis-à-vis de leur nouvel investissement (Madoré, Billard et Chevalier, 2013).
Pourtant, il faut aussi y voir le résultat d’un double mouvement territorial : celui de l’action des promoteurs eux-mêmes, qui visent ainsi à offrir un produit immobilier plus élaboré dont tous les modes d’habiter sont contrôlés, à la manière d’un « package réunissant la vente d’un bien immobilier et un ensemble de services marchands (services financiers, de sécurité, d’entretien d’espaces verts, de téléphonie et de domotique intégrée, etc.) » (Le Goix, 2006) et qui joue alors des réflexes communautaires (autodéfense, entre-soi) ainsi que du désir de propriété et d’exclusivité pour mieux vendre son produit. La dynamique d’exclusion produirait ainsi une plus-value d’environ 10% sur les logements en ce qu’elle garantit, en théorie, que le patrimoine immobilier et ses environs ne se dévalorisent pas du fait d’un environnement choisi et d’un entretien contrôlé. Et c’est aussi le fait d’un retrait de l’action publique, qui délaisse ainsi à l’action privée – par choix idéologique ou par manque de moyens – la production des espaces communs (voirie, parcs, etc.) tout comme la sécurisation des territoires urbains, ce que l’on nomme la « gouvernance urbaine privée ».
Cette évolution, marquée indirectement du sceau de la « financiarisation urbaine », constitue d’ailleurs l’une des dimensions qui seront travaillées dans la 14e journée d’étude du laboratoire ESPI2R, le 11 juin 2026 prochain à… Marseille.