Il s’agit de l’écart, en prix de vente, des appartements en France en 2023 selon leur étiquette énergétique et la région, toutes choses égales par ailleurs, en comparant les étiquettes A/B des DPE aux étiquettes F/G (Notaires de France, 2025/ calculs ADNOV, bases BIEN et Perval). Ce que l’on nomme la « valeur verte », c’est-à-dire la part prise par l’efficacité énergétique d’un logement dans la formation de son prix, continue donc à gagner en importance. Dans un contexte qui a été marqué par une contraction des prix de -2% en 2023, l’écart se creuse tout de même, puisque les prix des étiquettes A/B ont progressé de 1% lorsque les étiquettes F/G ont baissé de 6% en un an.
La différence est encore plus prononcée pour les maisons, avec des écarts allant de 16 à 37% selon les régions. D’après une étude du bureau d’études thermiques Ithaque (Le Monde, 2025), la décote maximale, observée dans l’agglomération de Bordeaux, représente ainsi, 254 000€ pour une maison de 150m² en F/G par rapport à une étiquette A/B, soit un prix moyen passant de 755 000 à 501 000€. C’est également cet ordre de grandeur à Lyon ou Montpellier. Seule Paris échappe à peu près à la règle, compte-tenu de l’extrême rareté des maisons individuelles dans la capitale. En d’autres termes, le poids de la valeur verte devient ainsi déterminant dans les transactions, sachant qu’il n’influait encore que de 10 à 12% en 2021.
L’effet géographique de la valeur verte n’obéit cependant pas à une seule règle évidente. Le gradient climatique, en particulier, ne joue que marginalement, puisque les DPE tiennent compte des conditions régionales du climat. Tout au plus les littoraux atlantiques et méditerranéens sont-ils, en proportion, les moins concernés par les passoires énergétiques – ce qui joue donc d’autant plus défavorablement contre les quelques logements concernés. La défaveur du marché sur certains types de biens (taille, localisation éloignée, contexte régional peu dynamique) et, surtout, les périodes de construction jouent bien plus. Ainsi l’immobilier de montagne, massivement développé durant les années 1970, fait-il particulièrement les frais des décotes de valeur verte, tout comme les centres anciens.
La tendance va-t-elle se poursuivre? Probablement pas, dans le sens où le stock de passoires énergétiques va se réduire et où les DPE réformés devraient également faire baisser le stock de petits logements F/G. Le pic de délaissement des passoires thermiques, avec une part dans les transactions passée brutalement de 11 à 18% entre 2021 et 2023, s’atténue : plus que 15% des volumes en 2024 – mais encore 31% dans Paris centre. L’amélioration d’ensemble des étiquettes devrait donc finir par réduire les écarts. On ne parle ici cependant que de l’avantage des A/B sur le parc moyen, car en ce qui concerne les biens qui n’auront toujours pas été rénovés, le risque de décote sera d’autant plus grand. L’efficacité de la règlementation énergétique du bâtiment est, à tout le moins, désormais tout à fait visible.