Avec la fin de l’hiver, petit retour sur le marché immobilier de montagne, afin d’en souligner les paradoxes toujours plus vifs. Le nombre de la semaine correspond à la proportion de logements classés en étiquette énergétique F ou G dans les 364 stations de montagne en France, selon la dernière étude de la FNAIM (2025) sur le sujet – contre 13% à l’échelle nationale.
La proportion monte même à 75% si l’on inclut les biens « E », ce qui signifie que les trois quarts du marché immobilier en station pourraient relever d’une interdiction progressive à la location, suite au décret d’août 2023 et à la loi 2024-1039 de novembre 2024 (dite loi « Le Meur » sur la régulation des meublés touristiques) précisant les dispositions de la loi Climat et Résilience de 2021 – du moins dès lors que le bien est loué plus de 120 jours par an.
Pour autant, les prix des biens immobiliers en station sont en croissance soutenue : ils s’affichent en moyenne à 4000€/m², voire 5200€/m² dans les Alpes du Nord, pour 3000€/m² sur l’ensemble du territoire national, et sont en hausse de +3,9% sur l’année, et +29% sur les 5 années post-COVID, ce qui est également supérieur à la moyenne nationale (+1,1% sur l’année et +12% sur 5 ans). Les stations les plus prestigieuses atteignent même des records historiques, notamment à Val d’Isère (14 696 €/m²), Courchevel (13 637 €/m²) et Méribel (11 444 €/m²), toujours selon l’étude de la FNAIM.
Le paradoxe provient d’un triple mécanisme : tout d’abord, le dérèglement climatique en cours a pour effet une concentration des investisseurs au profit des stations situées désormais à plus de 1500m d’altitude, ce seuil devenant discriminant pour les investisseurs en montagne, puisqu’il garantit un minimum d’enneigement en hiver et de la fraîcheur en été. Les stations les plus basses, ou bien situées dans des massifs de faible altitude (Jura, Vosges ou Massif central) ne sont donc plus autant attractives, à moins de 2000€/m², avec des risques avérés de fermetures de domaines : pour 364 stations encore en activité, 228 ont déjà été fermées en France, dont 80 depuis l’an 2000, soit 38% du total historique (Source : Simon, 2026). Les logements en stations à moins de 1000m dans ces massifs ne se différencient plus du reste du marché hors-stations, et sont à peine à 1300€/m² dans les Vosges par exemple, malgré leurs efforts de diversification de l’offre en direction de l’après-ski.
D’autre part, la logique des stations d’altitude, notamment dans les Alpes du Nord, vise à la montée en gamme et à un alignement en direction des standards internationaux (forfaits évoluant vers la cible des 100€/jour/personne, hébergements haut de gamme). On assiste ainsi à un resserrement en direction du luxe, avec paradoxalement un essor de fréquentation pour des stations initialement conçues pour une clientèle plutôt modeste, à l’exemple des Ménuires, rattrapées depuis 2021 par la tendance dans le domaine des Trois vallées (Le Monde, 2026). Dans ces conditions, le coût de la rénovation énergétique des bâtiments, construits en masse durant les années 1970, devrait être facilement absorbé par la forte croissance des revenus issus de ce segment de marché.
Enfin, la raréfaction du foncier, lié aux contraintes cumulées de la loi Montagne puis de la doctrine zéro artificialisation nette, peut aussi contribuer à la montée des prix lorsque l’offre est rare alors que la demande est forte. Cependant la logique de discrimination par l’altitude et la montée en gamme reste, et de loin, le moteur le plus puissant des évolutions observées!