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13,4% : il s’agit du niveau moyen de la vacance commerciale en cœur de ville en 2023. Plus exactement, ce chiffre avancé par l’étude annuelle CODATA/Fédération des acteurs du commerce (et portée par notre partenaire scientifique EXPLORE à l’occasion du Salon international des espaces commerciaux / SIEC 2024) porte sur les municipalités concernées par un programme « Action cœur de ville » en 2023. La moyenne nationale, quant à elle, se fixe à 7,7% – mais surtout, les deux chiffres repartent à la hausse par-rapport à 2022, témoignant des difficultés persistantes de l’offre commerciale physique en France. C’est particulièrement vrai du secteur du prêt-à-porter, qui est passé de 17,9 à 12,4% du total des commerces en centre-ville depuis 2012. A l’inverse, l’offre de cafés restaurants, de services de ménage à domicile ou de salle de sports progresse notablement. Les commerces franchisés poursuivent leur progression (11% de l’offre commerciale en 2019, en croissance de 25% depuis 2010) au détriment de l’offre indépendante surtout, mais aussi des grandes enseignes intégrées (rapport à l’Assemblée nationale, 2022).

La vacance commerciale n’est pas expliquée par la dynamique démographique ni même par le niveau de richesse de la population : le seul effet notoire est la taille de l’agglomération. Ce sont les agglomérations de 10 à 100 000 habitants qui sont les plus affectées, avec un pic autour de 50 000 habitants et des taux particulièrement problématiques au-delà de 10% de vacance : Béziers, Forbach, Annonay, ou Châtellerault par exemple présentent plus de 20% de cellules commerciales vides. Par contre, les villes frontalières du nord-est ont bénéficié d’une nette reprise en 2023 (Thionville, Sedan, Béthune), probablement portées par des dynamiques d’achat venues de Belgique ou du Luxembourg.

Les leviers d’action des communes existent pourtant, à l’image du droit de préemption commercial, instauré par la loi Dutreil de 2005, et étendu par la loi Pinel de 2014, dans des périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le dispositif permet, durant une période de deux à trois ans selon les cas, de reprendre des baux commerciaux ou d’acquérir des pas de porte pour réorienter les enseignes présentes. Les communes peuvent expérimenter des baux précaires pour lancer des magasins éphémères, souvent soutenus par des loyers réduits (en moyenne 30% moins chers que l’offre privée). Il faut cependant pour cela disposer d’une certaine assise financière, en propre ou déléguée à des opérateurs (de type société d’économie mixte locale) ou concessionnaires. Les municipalités créent également des Offices du commerce pour accompagner les porteurs de projets, et les 222 communes du programme Action Coeur de Ville bénéficient aussi d’un soutien commercial prioritaire.

Le levier le plus efficace reste cependant la maîtrise foncière communale, mais cette situation est rare dans la plupart des communes, où les biens de centre-ville restent émiettés et sont ultra-majoritairement aux mains de bailleurs individuels. L’exception notoire est sans conteste la ville de Paris, qui possède directement ou par ses filiales (notamment les bailleurs sociaux ou la SEM Paris Commerces) 19% des commerces de la capitale. Si la vacance commerciale n’a pas la même acuité qu’ailleurs, vu l’attractivité de la ville, ce patrimoine immobilier est fondamental pour permettre le maintien de petits commerces de proximité choisis