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Le chiffre de la semaine : 5500

Le chiffre de la semaine : 5500

Il s’agit du nombre de ventes en viager réalisées en France chaque année, soit 0,5% des transactions sur le marché résidentiel, selon les chiffres des viagéristes de Renée Costes (2022). Même si ce marché croît de 6% par an et représente un cumul de 1 Md d’euros, il reste donc largement minoritaire en France, sachant en outre que la solution du viager occupé domine à 69% le marché, laissant loin derrière d’autres solutions moins connues comme le viager sans rente (23%) ou le viager libre (8%). Cette solution permet pourtant à des ménages âgés – en majorité entre 76 et 85 ans – un complément appréciable de revenus pour leur retraite, tout en générant une décote théorique moyenne de près de 33% sur la valeur totale des biens pour l’acheteur.

Le blocage est pourtant toujours fort. Il repose avant toute chose sur la représentation négative du dispositif, le viager étant un contrat aléatoire associé à la mort du vendeur. En outre, la protection du crédirentier, potentiellement en situation de faiblesse et, souvent, aux revenus limités, est forte (Griffond, Rapport au CESE, 2008), alors qu’il n’existe pas d’allègements fiscaux pour l’acquéreur sur le versement de la rente. Enfin, il subsiste une aversion à un risque fort, avec une incertitude persistante sur les méthodes d’évaluation de la rente viagère, notamment en lien avec l’allongement de l’espérance de vie en France. Les critères restent disparates et l’actualisation des tables de mortalité utilisées pour estimer les arrérages est lente. Une convergence en faveur du barème Daubry (1995) ou du barème fiscal retenu pour la nue-propriété (art. 669 du CGI) semble toutefois se dessiner dans la jurisprudence, mais reste à adapter à chaque situation particulière, si bien que les usages hésitent et peuvent aussi se référer à des barèmes assureurs (tables TGH et TGF 05, potentiellement obsolètes) ou au barème INSEE, mais national et ne différenciant pas les cas d’usage.

Quelques avantages sont tout de même à noter : les frais de notaire réduits à la seule portion payée, laquelle peut aller jusqu’à 50% de la valeur du bien en cas d’abattement d’occupation. Ensuite, l’acquisition repose sur un échelonnement du paiement, comme pour un prêt bancaire, mais ici sans intérêts – seule la valeur de la rente est régulièrement réévaluée en fonction des indices INSEE d’évolution du coût de la vie. Pour le vendeur, il existe une exonération d’impôt sur le bouquet (part fixe versée à l’achat) et des abattements fiscaux sur la rente viagère perçue.
Mais l’enjeu principal, à une échelle plus macroéconomique, serait ici « une fluidification de cette richesse patrimoniale jusqu’alors sous-exploitée » et un moyen de « faciliter l’accession à la propriété des plus jeunes générations »face aux coûts du crédit : il s’agit là du moins de l’analyse et des préconisations de Clara ROULIERE (Mastère Professionnel MEFIM, parcours Expert en évaluation et audit immobilier), lauréate 2023 du Prix du Conseil scientifique du meilleur mémoire national (M2) de l’ESPI. Son travail, intitulé : « Améliorer l’attractivité du viager : une nécessité, des solutions », a été encadré par notre collègue Marie-Josèphe RIGOBERT, enseignante-chercheuse en gestion sur le campus de Paris, a nourri les principaux éléments d’information de cette synthèse : félicitations à elle pour la qualité de son travail !