PARIS – Conférence “Immobilier Durable : les enjeux pour les métiers de demain” par Philippe PELLETIER
À propos de l’immobilier durable et des enjeux pour les métiers de demain, d’après l’intervention de Monsieur Philippe Pelletier
Par Carmen Cantuarias-Villessuzanne
Enseignante-chercheuse en économie à l’École Supérieure des Professions Immobilières – ESPI Paris
Économiste de l’environnement
Monsieur Philippe Pelletier, Président du Plan Bâtiment Durable et membre du Conseil d’Administration du Groupe ESPI, intervenait le 20 juin dernier sur le thème « Immobilier durable : enjeux pour les métiers de demain » face à nos étudiants en mastère professionnel sur le Campus de Paris, face aux professionnels de l’immobilier et au corps d’enseignants.
La prise en compte des risques dus au changement climatique fait partie des engagements politiques de la France. Philippe Pelletier nous rappelle quelques dates qui ont marqué cette prise de conscience. En 2002 à Johannesburg, le président Jacques Chirac prononce en ouverture du discours la célèbre phrase « Notre maison brûle et nous regardons ailleurs ». En 2015, le ministre des Affaires étrangères verse une larme après l’adoption de la COP 21. Aujourd’hui, nous suivons les discussions parlementaires sur le projet de loi relatif à l’énergie et au climat.
Nous pouvons remonter encore plus loin, nous pourrions citer la conférence de Stockholm, qui déjà en 1970, soulignait que les émissions de gaz à effet de serre sur la terre équivalaient chaque année à 28,7 milliards de tonnes de CO2. En 2018 à la COP 24, le bilan annuel était de 37,1 milliards de tonnes [1]. Météo France estime que la France métropolitaine pourrait atteindre une augmentation de 4°C de réchauffement climatique à l’horizon 2071–2100 par rapport à la période 1976–2005 dans le scénario sans politique climatique [2].
Responsable de cette augmentation accélérée du réchauffement climatique lié aux activités humaines, en France les principaux secteurs énergivores sont le transport (29,5%), l’industrie (27%) et le bâtiment (résidentiel 25,3% et commercial 18,2%) pour la période 1973–2014 [3]. Après ce constat et à la suite du Grenelle de l’environnement, le Plan Bâtiment Durable (PBD) est né en 2009. Il a pour objectif de mobiliser les acteurs de la construction et de l’immobilier, de donner à l’État et à la société civile les moyens d’économiser l’énergie et de réduire nos émissions de gaz à effet de serre.
Le PBD a aidé à bâtir le cadre législatif en vigueur [4]. D’abord, en agissant sur l’efficacité énergétique des bâtiments par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). Cela a permis l’application de la RT2012 aux construction neuves et l’expérimentation du label d’État E+C- ; toutefois, les constructions neuves ne représentent qu’environ 1% de l’immobilier français. En 2018, le CSTB a estimé que construire une maison émet davantage de gaz à effet de serre que l’habiter pour 50 ans ; construire et habiter un mètre carré de bâtiment, c’est une tonne de carbone émise dans l’atmosphère [5]. L’approche d’analyse de cycle de vie semble être la plus pertinente. Le grand chantier d’avenir est la rénovation de notre parc ancien et la gestion de la durée de vie des immeubles. La LTECV prévoyait un rythme de 500 000 rénovations de logements par an à partir du 2017.
En complément de ce cadre législatif, deux nouvelles lois : (i) la loi pour un État au service d’une société de confiance (loi Essoc) qui vient soutenir l’innovation dans le bâtiment et acte en particulier le principe de la réécriture du code de la construction et de l’habitat en instituant le « permis d’expérimenter » ; (ii) la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ÉLAN) qui comporte la rénovation du parc tertiaire, l’opposabilité du DPE, le carnet numérique de suivi et l’entretien des logements, l’impact environnemental des constructions neuves, la loi de la copropriété et l’individualisation des frais de chauffage. Ses avancées nécessitent la publication de décrets d’application.
Malgré les ambitions politiques, ces dernières années, le champ du résidentiel et tertiaire demeure le secteur le plus consommateur d’énergie et continue à progresser [6]. M. Pelletier soulignait que la transition énergétique est au cœur des métiers de l’immobilier avec le besoin d’investir dans la recherche et le développement. À la différence du secteur automobile, le secteur immobilier possède un faible niveau d’innovation. Trois domaines de créativité sont envisagés :
- l’innovation technique, mais surtout l’innovation organisationnelle et juridique ;
- l’accompagnement des ménages pour favoriser une rénovation énergétique : par exemple dans les métiers de la transaction, il suggère plus d’information sur la rénovation lors d’une transaction. Des études de notaires montre qu’un bien se vend mieux s’il est moins énergivore ;
- la gestion des immeubles adaptée aux nouveaux modes de vie et services : le syndic aurait un rôle pour inciter la rénovation.
Il y a encore des gains de productivité importants à saisir, on peut citer la construction hors site encore appelée pré-construction, l’utilisation de matériaux biosourcés, les dispositifs pour une économie circulaire des bâtiments, les logements vacants, les revitalisations des centres-villes …
Nous pouvons relever que le Plan Bâtiment Durable est un exemple de concertation dans une filière économique hautement fragmentée et créatrice d’emploi. Comment profiter des travaux sur l’efficacité énergétique et sur la rénovation pour intégrer tous les aspects de l’immobilier durable : les enjeux de biodiversité, la renaturation de nos villes, la lutte contre les îlots de chaleurs urbains, etc. ?
Au laboratoire de recherche ESPI2R (2019), nous définissons l’immobilier durable comme une approche inclusive de l’immobilier, articulant les problématiques techniques, sociales, environnementales et de gouvernance. L’immobilier, entendu comme l’ensemble du patrimoine construit, tant d’un point de vue architectural qu’urbanistique, est considéré depuis l’échelle unitaire (le bâtiment), l’unité urbaine (le quartier), jusqu’à la ville dans son intégralité. Il est abordé sous l’angle de la durabilité, dans son acception la plus vaste [7].
En effet, l’immobilier est durable par sa localisation et la conception du site, par les ressources et matériaux utilisés, par la prise en compte de la santé, du confort et du bien-être des occupants, par sa capacité d’adaptation aux écosystèmes et sa résilience, par sa soutenabilité économique, et par son mode de gouvernance.
Nous espérons que nos métiers de l’immobilier soient créatifs, disruptifs, pour faire de l’immobilier durable une réalité en France et ailleurs.
Références :
[1] Global Carbon Projet [2] Météo France, Scénarios climatiques 1900 – 2100 – ClimatHD. http://www.meteo.fr/meteonet/temps/clim/ClimatHD/menu.html?periode=FUTUR&domaine=ALS&langue=fr [3] IEA, 2016. Energy Balances of OECD Countries 2016. http://www.iea.org/statistics/ [4] MTES, 2019. Plan Bâtiment Durable. Rapport d’activité 2018. http://www.planbatimentdurable.fr/IMG/pdf/190128_rapport_activite_pbd_2018_web-2.pdf [5] Lebert, A. ; Chevalier, J-L., 2018. L’analyse de cycle de vie dans le bâtiment. CSTB Editions. 200p. [6] MTES/CGDD-SDES, 2018. Datalab Chiffres clés de l’énergie, édition septembre. https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/sites/default/files/2018-10/datalab-43-chiffres-cles-de-l-energie-edition-_2018-septembre2018.pdf [7] ESPI Réflexions et Recherches, 2019. Journée d’étude Immobilier durable : de la ville d’aujourd’hui à la cité de demain. Paris.